2023年的楼市让很多人捉摸不透，因为当下的楼市走势已经脱离了历史轨道，毫无经验可循。自从我国住宅全面商品化以来，由于人们对住房需求非常大，过去20多年以来房价基本上是一路上涨的。虽然期间房价也出现过几次回调，但是只要楼市政策放松或者出台救市政策之后，房价就会反弹上涨，并且会很快创新高。就比如在2013-2015年期间楼市行情很差，不仅房企负债率居高不下，同时楼市库存也是创下历史新高。在这种情况下，国家推出一揽子“去库存”政策，仅仅用了一年楼市就摆脱困境，不仅楼市库存销售一空，很多城市和地区的房价也走出了翻倍行情。

而当下的楼市面临的困难和政策环境都和2015年差不多，同样是房企负债率不下和楼市库存创新高，同时各地也都出台了救市政策，但是房价并没有出现想象中的反弹上涨，楼市也没有出现回暖迹象。也就是说，当下的房地产行业已经进入了全新的发展阶段，根本就没有历史经验可以借鉴。但是有一点可以明确，房地产行业并不会就此终结，房地产行业只是暂时陷入困境，未来还有会很大的发展空间。其实原因也很简单，那就是房地产行业是民生行业，只要有人存在，人们对住房的需求就不会停止。另外，房子也是一种消耗品，随着时间的推移和人们生活条件越来越好，很多老房子也将被逐渐淘汰。

房地产行业发展受到影响，不仅不利于经济的发展和城市的建设，同时也侵害了很多购房者的合法权益。在当下的楼市中，延期交房、虚假宣传、降配和烂尾楼问题都很严重，这对于购房者来说是非常不公平的，特别是已经买了房子还没交房的购房者，他们甚至还面临着钱房两空的风险。因此，当下的楼市迫切需要注入新的“信心”，那就是新的利好政策。就比如前不久住建部部长曾表示：房地产和建筑行业既是顶梁柱也是压舱石，这足以看出房地产行业的重要性，恢复房地产行业正常发展迫在眉睫。当然了，去房地产化有利于未来经济的发展，但是这并不是能够短时间内完成的事情，需要很长的时间去转型。因此，从3月份商品房成交量上涨的势头停止之后，各地就开始出台新的楼市政策，楼市救市政策又开始提速。

根据报道显示，比如3月份武汉市再次放宽了购房政策，本市户口在二环内已经有两套住房者，凭二胎或者三胎再购买一套，或者凭父母投靠可以再购买一套，同时二环外部分户口已经不再限购；深圳深汕合作区取消个人商品房限购，成为深圳首个不限购区域；还比如在4月10号，北京市出台“全龄友好购房支持政策”，这个政策相当于接力贷，第二是多自己家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式，由房山区开始试点……。可以看出，房产的限购政策正在快速放松，同时很多地区还出台了购房补贴这种利好刚需购房者的政策，这意味着当下的市场是适合刚需购房者买房的，不仅是政策环境好，同时房源充足，价格也比较美丽。

在笔者看来，当下房企正在努力回笼资金，降价促销成为当下楼市的常态，所以新房价格也比较低。另外，现在卖二手房的人很多，很多二手房业主为了尽快卖掉房子，降低售价也成为了最常见的手段。因此，对于真正的刚需购房者来说，今明两年确实是一个买房的好时机。但是，在楼市的新环境下，未来房价不再是只涨不跌，同时现在房地产行业还没有摆脱困境，所以在买房时有3类房子不建议选择。

第一类：新房期房

在过去新房期房一直都是市场中的主流住宅，人们买房子时基本上都会选择新房期房，原因也很简单，没有新房现房，二手房价格又高，所以大部分购房者只能选择新房期房。但是当下楼市行情和过去已经完全不同了，现如今住房资源供大于求，市场中存在大量的二手房，同时还有很多新房现房，并且不管是二手房还是新房期房的价格都比较优惠，甚至很多二手房的售价更是低于周边的新房期房的价格。可以看出，新房期房的价格优势已经没有了，在这种情况下，人们真的没有任何理由去购买新房期房。

更重要的是，现在的新房期房延期交房、虚假宣传、降低配置和烂尾问题层出不穷，这导致买新房期房的风险很大，甚至可能面临钱房两空的居民。根据统计数据显示，武汉、长沙和郑州都存在大量烂尾楼，郑州烂尾比例最高，武汉烂尾面积最大。现如今郑州已经开始直面烂尾楼问题，开始着手解决，而武汉还没有给出解决方法。因此可以看出，现如今购买新房期房的风险是比较大的，在房源充足的情况下，真的没必要非要去购买新房期房。

第二：三四线城市的高层住宅

目前我国的总体住房资源已经过剩，而大部分过剩的住房资源都集中在三四线城市，这意味着目前大部分三四线城市的住房资源都已经过剩。另外，大部分三四线城市人口流失问题都很严重，这意味着未来住房资源过剩的问题只会越来越严重。在住房资源过剩的情况下，高层住宅就会失去存在的意义，因为高层住宅就是为了解决土地资源和住房资源紧缺的问题的，而三四线城市现在不缺土地资源，也不缺住房资源。

更重要的是，根据住建部的规定显示，未来三四线城市新建住宅将以低层住宅为主，特别是县城，以后新建住宅中低层住宅占比不得低于75%。也就是说，以后三四线城市的低层住宅将越来越多，而低层住宅居住环境和居住舒适度远优于高层住宅，这将导致以后高层住宅在三四线城市会越来越不受欢迎。另外，随着时间的推移，高层住宅的机械设备老化损坏问题会越来越严重，不仅居住不舒适，同时居住成本也将逐渐提升，因此，如果是在三四线城市买房，不建议选择楼层太高的高层住宅。

第三：商住公寓

在2016年楼市行情好的时候，公寓受到了很多人的追捧，因为公寓不仅单价低面积小，同时还不限购，深受年轻的喜爱。但是公寓说到底还是公寓，并没有住宅的权益，所以公寓只能算作一个居住的地方，如果想在城市中长期定居生活，最终还是要买住宅。而现如今我国住宅资源已经过剩，房价也已经降了下来，在这种情况下，很多人已经不会去退而求其次买公寓了，基本上都会一步到位选择买住宅。

另外，公寓的居住环境也很差，不仅容积率非常高，同时公寓楼里人员来往复杂，同时还有很多公司和营业性的店铺，导致公寓楼平时很乱，还存在隐私和安全等问题。而住宅不同，住宅都是以小区的形式存在，不仅容积率低，同时绿化环境也非常好。因此，随着房价逐渐回归合理水平，以后公寓将越来越不受欢迎。

对此，你有什么看法和见解呢？