以前怕融信们,现在怕建发们

子木说房 2024-04-21 02:34:36

文/狗蛋本蛋

1

很多老地产人记得2016年8月17日。

那天上海拍4宗地,出了3宗地王,全部地王都跟闽系房企有关。

静安中兴社区那宗地,18家房企争夺了400多轮,最终融信以110.1亿元总价拿下,溢价率139%,楼面价高达14.3万元,成为全国单价地王。

另外两宗是区域地王,分别被中骏、建发&中粮联合体拿下。

中兴地王出来后,龙湖前CEO邵明晓直呼看不懂:(友商)可能是艺高人胆大。

那天融信们挥金如土的表现,是一代闽系房企嘎嘎乱杀的缩影。

走出福建的闽系房企,尤其是2013年前后崛起的那批,喜欢把战略性第一站选在上海,比如融信、正荣、阳光城、中骏,总部搬到上海一度成风潮。

这几年,行业悬着的心终于死了之后,房企排队躺进ICU,当年凶猛的那批闽系房企,基本无一幸免,大虹桥少了胡建口音。

前几天,曾经的闽系一哥世茂被建行呈请清盘,涉及金额大约是15.8亿港元。

地王年代, 十几亿也就一块地的保证金,现在却能随机撂倒一家房企。

一宗地王110亿,要放在2023年拿地榜上,能排20强左右。

行业巨变,上海滩还是那个上海滩,走了一批闽系房企,又来一批。

4月16日,上海2024年第二轮土拍,闽系房企(包括联合体)拿了6宗地中的2宗。

其中,象屿&联发拿了浦东新区曹路科技园地块,建发&保利拿下嘉定菊园地块。

再早一个月,3月15日的第一轮土拍中,象屿斩获静安中兴社区地块,首次进入上海市中心;国贸联合中铁建摇中浦东北蔡地块。

也就是说,上海第一批次两轮土拍,建发、国贸、象屿、联发,闽系房企“四大金刚”都进货了。

胡建人还是辣么热爱上海。

但热爱得同行有意见了,在此之前,有上海业内人士向《界面新闻》吐槽:

他们不好好在福建开发,跑来上海干什么?

2

这么说格局就小了。

大华跑去北京抢地,给了北京人民小小的上海房企震撼。

北京人民也有意见,但北京不能不欢迎大华。

建发、国贸、象屿、联发都是厦门市属国企,联发地产和建发地产同属建发股份旗下。

他们的母公司都是世界500强企业,主营大宗供应链,年营收都在5000亿以上。

狗蛋没记错的话,建发是福建首家世界500强企业,且连续多年上榜。

2023年《财富》世界500强榜单,福建有6家企业入围,按照名次高低排序的话,分别是建发、国贸、象屿、兴业银行、宁德时代、紫金矿业。

前三家都在150强以内,后三家都在200强之后,厦门国企属于遥遥领先了。

建发股份不久前发布财报,数据显示,其2023年总营收为7636亿元:

其中,供应链板块实现营收5933亿元,地产板块营收同比增长近22%,达1664亿元。

象屿集团内部,地产板块的定位是不追求规模,追求利润,事实上,以象屿的拿地节奏,尤其是在上海重仓的表现来看,绝对存在规模诉求。根据狗蛋不完全统计,2021年至今,象屿(包括联合体)在上海拿了不下15宗地。

建发地产板块求规模更明显。

拿地方面,中指院数据显示,2023年建发拿地额738亿,排在榜单第四。

此外,国贸、象屿、联发分别为175亿、106亿、103亿,对应位次为15、23、26,全部进入拿地30强。

同期销售方面,建发以1890亿排在第8,联发、国贸、象屿分别为603亿、523亿、425亿,排在第25、33、42。

除了联发,其它三家的拿地排名都高于销售排名,说明扩张欲望强烈。

国贸进入成都,就立下了三年要破百亿的目标,最近几年成都土拍,几乎每次都能看到国贸。

在北京,国贸参加了14次土拍颗粒无收,后面找了个搭子能建城发,也就是原来的葛洲坝,才进入了北京市场,不过项目去化一般。

之后,国贸又找了个山西国企搭子,在通州宋庄搞新项目瑨上。

2023年,国贸在上海陪跑了23次。

以上种种,同样看得出国贸的规模诉求。

有上海同行说,国贸是国际贸易主业,搞什么房地产。

大家又重新感受到了闽系房企的威胁,以前害怕融信们,现在害怕建发们。

3

而建发们面临同一个棘手的问题,越是扩张,口碑越是下滑。

只要是专业房企,都有能力造出好房子,建发、联发、国贸在厦门都有过不错的口碑,尤其是建发,打造钻石人生的口号家喻户晓。

扩张外加行业下行,决定了大而难美。

现在建发业主感受到更多的,可能是百味人生。

小红书上,全国各地的建发楼盘,业主维权都快维一起去了。

厦门建发叁里云庐的业主发帖吐槽,成都天府和鸣的业主在评论区说:

你来成都看看,从厦门过来飞机可以直接停我们小区。

因为即将交付的园林,和销售时示范区所展示的存在较大差距,没了宣传时王府大院的曲径通幽,中庭出现大面积水泥硬化,天府和鸣的业主自嘲:

喜提成都第三个机场。

图:成都天府和鸣业主

他们还往硬化路面P了一辆飞机,以此来表示绿化真的很少,硬化路面真的很宽。

天府和鸣业主给擅长建大门的建发,送了一个新称号:

卓越的机场单设单位

看了天府和鸣的“飞机跑道”后,成都建发观唐映月的业主觉得,自己受到的冲击更大:

我们的中庭像航母。

图:观唐映月业主

去年11月,狗蛋在文章《建发的大门战事》中,写到了厦门建发缦玥长滩被业主维权大门,如今5个月过去了,还在维权中。

对比建发地产近2000亿的年销规模,国贸、象屿400-500亿规模要小很多,维权的绝对量相应少。在此先不展开,找时间另外开篇细聊。

品质下滑,根本原因是利润空间压缩。

以建发为例,2023年建发地产板块整体增收不增利,归属母公司净利润仅1.9亿元,同比减少了20个“小目标”,主要是联发扯了后腿:

“归母净利润”悬崖急坠,为-18.58亿元。

建发地产情况好点,不过毛利率持续走低,2019年为25.86%,此后年年减少,17.17%、16.35%、15.28%……

2023年只剩11.1%。

毛利率下降是行业通病,像建发地产这么低的还是少见。

同为地方国企,也在最近几年攻城略地的越秀,2023年毛利率约为15.3%;和建发同等规模的龙湖,2023年毛利率为14.3%。

象屿和国贸还没披露最新年度财报,从象屿2023年上半年业绩来看,其地产板块出现了净利润亏损,地产销售毛利率约21%,不算差,但同比也是大幅下滑。

而利润小,关系因素就太多了,有可能是地拿贵了,有可能是操盘能力不行,有可能是运气不好。

也有可能是A楼盘亏了,羊毛要从B身上薅一点。

要说建发楼盘都摆烂也不客观,有湖南的网友说:你们唾弃的建发,在湖南算得上翘楚和天花板了。

铁柱姨惑了:那只能怪大门和园林示范区太漂亮?

4 阅读:3179
评论列表
  • 2024-04-22 07:45

    背后的故事大同小异:只是人各不同

  • 2024-04-22 08:07

    福建沿海小县城,建发主打个贵,但大门真是做的漂亮,跟王府大门一样

  • 2024-04-24 11:05

    现在也就国企敢玩,出来跑迟早要还

子木说房

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