对于房企的选择，你怎么看？只有外来的和尚会念经吗？

自从闽系房企哀鸿遍野之后，大家对于外来的国央企品牌倾向度更高了。

为什么呢？因为他们深谙地产之道，懂得营销，尚有包装，一句口号高喊着：大品牌，国字号，不烂尾。

他们知道购房者的焦虑和痛点，肯为之付出高额的代价，从某种程度上说，他们拿着了原属于闽系房企的份额。

闽系变天了，但一级市场依然需要有人拿地，它们需要一批忠诚的勇士。

看看土拍市场，那些需要高成本的大地块都是谁拿的，即使是核心地段，外来房企也只敢接手小地块，毕竟他们只是生意人。

地产江湖，有人注定要离开，而新人终究要进来。

当传统闽系向时代告别时，必须有新的替代品，这个时候榕系迈着不太成熟的步伐，走向市场。

（所谓的榕系，只是我们自己的命名，其实他们都是市属国企。）

在三月的土拍市场中，除了绿城拿下状元地块外，都是市属国企的身影，新榕，左海，建总等。

为什么说他们的步伐不太成熟了，或许在大家的印象里，他们今天修个桥，明天铺个路，房产类的经验沉淀不多。

更为重要的是，他们不会包装，曾经也不开分销，迎来不少吐槽声，口碑不如别人，没有预期，怎么会有高销量呢？

你认可这个观点吗？如果觉得有道理，那就聊几个楼盘来验证。

事先声明，这不是广告，只是基于这一段时间踩盘下来后的感悟，分享给大家。

PART 1

图片为实地拍摄

看了一下四大金刚的楼盘，网签数据真的有点让人失望！

他们中最早的开盘时间到现在，三个楼盘总共网签了507套，这是低端和价格错配的原因吗？

在四大金刚即将入市的时候，南二环就是一个被诅咒过的板块。

而在这个板块附近的一个民营房企项目，曾经卖到3.3万左右的价格，有时候还要带上车位。

这两个地段差距大吗？

或许有差距，但看你怎么定义差距了。

如果以刚需角度考虑的话，主要是看离地铁口的距离，左海望悦和北源云筑都能算是正地铁房，江南尚璟和新投映南台属于准地铁房。

而那个民营房企，实际步行到地铁口的距离，大约在900多米，只能算近地铁房。

如果以板块论的话，处于三叉街板块的那个民营房企楼盘可能略胜于白湖亭片区。

多方面权衡之下，二者之间的价值上是很接近的！

那为什么曾经3.3万的单价的民营房企，去化率尚可，而到了四大金刚这边，单价便宜了5千，怎么就卖不动了。

其实房子好不好卖，预期很重要。

当大家都在说南二环地段一般，城市界面差的时候，就如同赤练仙子李莫愁发出的冰魄银针。

此针剧毒无比，一碰即中毒，皮肤全成黑色，若被碰破皮肤，顷刻便要丧命。

诋毁的话虽不成系统性之文，但每句话都像一根冰魄银针扎在南二环的要害。

房产销售把海纳新潮，福州府，凤凰原等楼盘做对比：库存太大，以后流通性不好。

也对，也不对，对的是直线距离确实很近，不对的是两个片区配套完全不一样。

三人成虎的概念已经深入人心了！

前期舍不得营销成本，后期可能要用资金持有成本换之！

PART 2

图片为实地拍摄

除了营销策略外，或许运气也真的不在他们这一边。

2022年的时候，北源云筑本想开盘，但那一夜三叉街刮来的风和雨啊，打乱了满园芬芳。

当那个民房房企单价卖到2.6万左右的时候，对于白湖亭片区的打击无疑是致命的。

客观说，那个时间点，哪个民营房企能不缺钱呢？

以价换量如哪吒闹海，唤醒了福州城的中介，带客户深夜排队买房，他们关心的是价格。

当时北源云筑的指导价是3万，或许他们曾这么想，他们卖3.3万，自己要是能卖2.9万，是不是就有竞争力了。

人算不如天算，楼市的事，就是那么魔幻，人家眀牌了，2.6万能买到正常楼层，请问阁下怎么出牌？

贱卖吗？有一种无形的手阻拦，那就让对手慢慢消耗吧，这个时候和杀红眼的对手拼刺刀显得格外不理智。

时也命也运也！

2023年的小阳春之后，楼市行情一路走低，当想到要学习外来房企，释放营销成本的时候，似乎晚了一点。

市场的舆论惯性，楼市的下行周期，让购房群体望而却步。

朝来寒雨晚来风，谁都经不起这么折腾。

PART 3

图片为实地拍摄

外来的国央企，产品力真的都很好吗？

其实大型国央企产品系列中，也分为改善型和刚需型，恕我直言，他们刚需项目品质未必有大家想象中那么好。

上面是今天踩盘的时候，拍的市属国企下交付的小区的安置房。

从刚需角度出发，楼间距，园林景观，入户大堂，户型等细节看，即使不算特别出色，但基本也算是有模有样，这还只是安置房。

其他某央企楼盘，在东区的边缘角落，品质也只是刚需型的，毛坯房卖到2.8万左右，这都能快速清盘，这给人什么启发呢？

兵者诡道也，用兵之道在于千变万化、出其不意！此话虽来源于孙子兵法，也适用于商战！

他们玩转地产多年，当然有丰富的经验：

在第一时间就有铺天盖地的宣传，高额的营销费用，房产销售的职业是卖房，你说他们更喜欢往那边带节奏？

在市属国企刚入场的时候，客观承认，让人流过泪，伤过底，心成灰，但如今大都破茧成蝶。

现在市属国企的商品房交付品质并不比外来的刚需产品差，只是他们缺乏一个响亮的名号，也不擅长营销之道。

如今的纯商社区中，已经有不少市属国企也在向品质发起冲刺，比如有的楼盘融入了中式元素，有的准备做大平层，有的在改善外立面。

随着时间的推移，相信未来的市属国企也会重新定位，打磨产品，既然名声比不过，那就真刀真枪比实力吧。

小结

图片为实地拍摄

东区和南二环有可比性吗？大家对田忌赛马并不陌生。

同级别对比，确实存在差距，但如果拿东区下等马对比南二环的上等马呢？

那些只是因为在晋安区东部，且临近三环边缘的楼盘，就算是东区的下等马，白湖亭片区则是南二环的上等马。

从商业，地铁角度分析白湖亭略胜一筹，产业是东区更有优势，至于教育配套，如果北园麦顶分校能落实的话，二者应该难分伯仲。

权衡对比之后，南二环的上等马还是稍占上风。

至于现在的网签数据，其实也在意料之中，房子是金融属性的产品，在“没有”预期的情况下当然不会出色。

四大金刚是围绕是沿着跃进河和半洋亭河而建，如今的网签数据或许令他们发愁吧。

如果他们真的败在地段上，那无话可说！

但白湖亭片区，对于刚需自住来说，二环内，地铁口，万达旁，是一个相对理想的居所吧。

或许谁都没错，你有家规，人家要生活，只是你曾经的家规不能帮他们活下去。

金刚们不会说话，但看着北面的民营房企都能卖到3.3万，而自降身价的他们，消化起来却如此困难，泪水应该默默流入跃进河了。

想替这些市属国企说几句话，他们品质并不弱，甚至从现在的牌面上看到几分改善的影子。

外来户只是来福州做一场生意而已，而榕系产品从目前的土地储备上看，已经注定要长时间精耕福州了。

榕系，任重道远，未来荆棘丛生，保重！