周四国家统计局70个大中型房价指数公布，2019年12月北京新房二手房价格有所回暖。其实刚过元旦的时候，北京市住建局已经显示去年12月网签量约1.5万套，是小阳春之后成交量达到了一个新的高点。

去年刚过完十一，给大家分享的买房建议是10月至12月买，最好是12月买，现在看来这个建议没有大的问题。但是说到2020年的楼市，3-4月还会再出现小阳春吗？2020年什么时候买房合适？我的回答是，8月份之前不论涨跌只看不动，静待2020年年底释放新的政策信号。

1.2020年房价上涨和下跌的空间不大

从目前的情况来看，2020年有几个房价上涨的“理由”，也有几个下跌的“理由”，但还找不到一个能让房价变动的新“逻辑”，所以房价上涨和下跌的空间都不大。

就说说影响最大的三个方面吧。首当其冲的就是去年从年初到年尾整整喊了一年的房产税，不过喊归喊，到现在又没有动静了。不过这也好理解，去年一年大家的心思都放在如何应对中美关系摩擦上面，放到过渡LPR上面了，所以房产税推进的确实比原先说的年底就要出慢了一点（也可能方案已经出了只是没有公开而已）。

关于这一点去年年中的时候已经作过比较详细的分析了，我不再重复。简单来说就是现在房产税对于商业、工业工地的规定已经很成熟了，居住房地产在上海和重庆也试点了好几年。如果照搬重庆或者上海模式，对房价的影响是很有限的，但是如果不是重庆或者上海模式呢？或者说房产税真的用“市场评估价”这么难操作但是对房价重拳出击的模式呢？

当然房产税这么重磅的炸弹估计在现在的形势下不会用的那么狠，因为咱们现在的一切都是“稳字当头”，所以每个人都给个几十平的免税面积等等之类的分类调控措施，我觉得概率还是很大的。因此，明年房产税影响到北京的概率应该非常小。

再看第二个因素就是调控政策。“一城一策”指导下，去年全国各地的调控政策多如牛毛，绝大部分是加强的也有一小撮是放松的，不过整体来看还是趋严的为主。不过纵观去年北京，除了房贷整体对接LPR以外，只出了一个政策，就是国管公积金和市管对接，在缴存余额计算贷款上限的基础上增加了按年限计算贷款上限。

给不知道的朋友再啰嗦几句。举个例子吧，原先一个按照现在政策满缴存的央企员工，每个季度单位和个人加起来可以可以存3334*2*3=20000，那么一年就是8万。按照原先10倍计算贷款上限的话，首套120万的上限只要18个月就满足了。同样的市管公积金更轻松一点，没有这个倍数限制，通常6个月就能满足了。

那么加上后面的工作年限限制之后，缴存几年只能贷年限*10万，也就是说原来一年半就能满贷的群体，现在新政策下只能贷20万。而这些人通常是刚进入央企、拿到户口，又打算在北京长期发展的“刚需客”，基本上就是杜绝了他们贷公积金的可能。

不过这个政策出完以后，北京的新政策就“销声匿迹”了。理由也很简单，一方面北京调控政策基本上已经“到顶”，另一方面控人的措施现在越来越有效。去年北京的房价按照房价指数来看非常的稳定。反倒是苏州、昆明、佛山这些地方房价蹭蹭地涨，甚至连全国房价第一的宝座都“让给深圳”了。既然效果已经达到了，那就没必要再“加码”了。所以在调控政策层面，北京2020年应该会很冷静。

最后是对接LPR，这个在元旦之后也详细分析了。简单来说，未来我们国家整体利率下降基本上已经板上钉钉了。如果还是按照先行体系的话，未来房贷利率也会整体随着这个趋势下行，并且对房价形成支撑。

所以综合三个方面来看，北京的房价2020年上涨和下跌的空间都不大。

2.为什么要等8月份以后来看新的政策动向？

虽然明年的整体波动的幅度不会很大，但是明年房价在大政策层面上取决于2个“变数”，一个是房产税，一个是房贷存量对接LPR后可能的政策调整。

至于前者，也就是房产税，这个到底什么时候出，我们这些普通人是没法预测的。至于后者，也就是房贷存量对接LPR，这个已经明确了是到今年8月底之前。两者叠加起来，8月之后应该政策动向以及市场影响会相对明确一点。

既然说到这里就谈谈存量房贷对接LPR之后的一点新看法吧。前面也说了，对于买方来说，随着房贷全面对接LPR，在利率整体下行的大背景下，买方房贷压力减轻，对于房价来说是一个支撑。但是对于卖方和房产持有者有什么影响，这一点我这几天也一直在思考，这个方面之所以重要，是因为北京这种二手房为主的市场，现在卖方的市场话语权还很大，必须得好好分析分析。

因为转换为LPR对接后，卖方和房产持有者房贷的压力肯定是进一步下降了。这个利好最多的当然是杠杆炒房者，但是随着2017年3·17新政后的一波下跌，已经这几天的严控二套的政策，杠杠炒房者应该被市场“出清”的差不多了。

对于普通的买房者以及房产“长期投资者”，这个利好是长期的，在短期内利好相对就比较有限了。因为每个月少还几百到一千的房贷并不会对卖方和持有者的决策产生什么根本性的影响。

为什么说这个利好是长期的呢？因为在没有房产税的情况下，现在持有房产的成本基本没有，反而有房租出租收入。现在北京的房租所表现出来的刚性也很强，现在是满贷情况下房贷利息比房租高很多，导致纯投资群体实际上是“贴现金流”在赌房价上涨。但是随着房贷利率下降，以及肉眼可以预计的房租未来几年随着收入和物价水平上涨，可能会引发这种情况发生改变。

就比如2014年的时候，那个时候政策和现在是有很多可比性的。但是那个时候的租售比比现在还合理一点，我身边有不少朋友，用关系投资了房产拿了不算高的利率，然后房租收入就足够还每个月的房贷了。用他们的话说，就是投资了一次，没有后续的投资了。如果房价涨了，坐享房屋升值收益。如果房价没涨，房租涨了，每个月可以拿到一些现金回报。如果房价没涨，房租也没涨，那至少30年后，房贷还清房子的全部产权到手。用朋友的话说，“稳赚不赔”。

所以卡在8月存量房贷对接之后，如果各地没有说再出台什么政策，上调实际房贷利率或者增加加点幅度的话，那么这次调整才能真的认为是对房价的利好，所以等等没有坏处。反过来说，如果明年8月房产税真的出了或者有什么大动作，也许那个时侯买房又可以“便宜”很多。