摘要：万亿级别市场的未来机遇

近期，楼市冰火两重天。

日前，国家统计局公布了70城7月销售、全国房地产开发投资等情况，火热夏天里，行业的凉意似乎显得更浓了。

但同时，央妈的爱意浓浓，接连送温暖。

8月下旬，7天内，央行两次降息，尤其是第二次降息，降幅超市场预期。

与房贷息息相关的5年期以上LPR比上月大降15个基点，按照规定，首套房贷利率在此基础上可再减20个基点，能低至4.1%，这已低于2009年，接近2008年的房贷利率水平。

央行第二次降息的两天后，全国重要会议在部署稳经济一揽子政策的接续政策措施中，允许房地产方面，一城一策运用信贷政策。这意味着各地有更大的调控支持空间了。

一方面是行情的过度冷静，一方面是央行等部门近十来年前所未有的热情支持，10万亿级别的房地产市场，前景到底如何？房企们能否挺过周期？

一

7月楼市再次探底，房企分化明显

今年上半年全国商品房销售额6.61万亿，对比去年全年的18.1万亿元，仅完成了1/3。按此趋势预测，全国商品房销售规模将会迎来多年来的首次下滑，房地产市场的拐点到来。

6月，房地产市场行情本来有所缓和。国家统计局发布的今年1—7月，全国商品房销售面积及销售额增速和全国房地产开发投资等相关数据显示，今年夏天多地受高温及疫情反复等因素影响，7月楼市再次探底。具体数据不好评价，如下图，读者朋友们一看便知。

图片来源|国家统计局

自1998年房改以来，我国的房地产进入高速发展阶段。公开数据显示，2000-2020年，我国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，增长了18.2倍，年均增长15.6%。但随着我国城市化进程进入成熟阶段，房地产大开发时代接近尾声，新的发展阶段逐渐开启。

任何行业或公司的转型都是伴随着痛苦和希望的。房地产行业和房企们也不例外。

近一两年，说市场形势严峻并不夸张。

其中，既有疫情黑天鹅的影响，也有周期转变的因素，政策导向原因，以及企业自身问题。多方面因素叠加，呈现出来的情况就是：市场观望情绪浓厚，任何一家企业似乎都面临着挑战。

wind数据统计，截至8月27日，已有近百家A股上市房企发布了2022年中期业绩预告或业绩快报，预计亏损的约有50家，马太效应更加明显，“强者恒强”的分化局面加深。

比如，融信中国、蓝光发展预亏金额均超40亿；也有数十家房企预计盈利，绿地控股、越秀地产等盈利超10亿。

龙头企业碧桂园、龙湖集团等则依旧保持了稳中上升的态势。财报披露，上半年，龙湖集团营收利润双增，实现营收948亿元，同比增长56.4%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。

二

保交楼、稳楼市，万亿级别市场前景仍在

目前房地产市场的主要问题是部分消费端信心不足、预期疲弱。而楼市与股市颇有相似之处，比如大家更愿意“买涨不买跌”。

背后原因是多方面的，有疫情冲击下，消费端本身对未来收入预期降低，更愿意储蓄；供给端的部分房企，因此前的高杠杆、高负债等问题，导致交付难。

但不可忽视的是，2021年，我国房地产行业销售额高达18万亿。一个万亿，十万级级别的市场，无疑依然值得重视。

我们看到，从去年底到现在，各地纷纷“松绑”楼市。从放宽购房资格、首付款比例及房贷利率下降、放松限售条件等，到8月，郑州率先出台“百亿房地产纾困基金”方案，“保交楼、稳楼市”成为今年楼市的关键词。

8月19日，央视新闻报道，住建部、财政部、央行等有关部门将出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。

10天后，财新报道跟进，这笔专项借款初期规模达2000亿元，“保交楼”从房企到各部门一起协力解决，对于稳楼市的决心和力度可见一斑。

对于房企，则面临行业周期底部承压。

2021年下半年以来，三大国际评级机构已接连下调国内受评房企评级或展望达250余次。穆迪今年6月报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次评级下调，创下新记录。

国内市场，从去年底开始，金融管理部门多次表态支持房地产企业合理正常融资。

今年5月，监管层将碧桂园、龙湖及美的置业作为示范性发债试点房企，并由中国证券金融股份有限公司为这些房企发债提供信用保护工具。

8月中旬，市场消息称，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团等示范民营房企。

不可否认的是，尽管从政策到融资等多方面，对于保交楼、稳楼市都在持续支持，但面对行业周期更迭，房企之间的竞争更甚。

三

房企何以穿越周期？

房地产行业目前仍面临较大挑战，这是不争的事实。但对市场更加敏感的龙头房企和业内大佬们，已经转变看法。

被称为“行业悲观主义者”的万科董事会主席郁亮，在8月底公开表示，坚持自己6月的判断，从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢、温和的过程。

近期，龙湖集团董事会主席吴亚军在中期业绩会上直言：房地产行业底部已经显现，表现良好的公司会穿越周期。

如今，无论是对于房地产市场或是房企，过度悲观或盲目乐观的态度都不适宜，我们需要关注的是未来的前景在何处。

著名经济学家任泽平，此前对于我国房地产行业发展趋势分析时，曾表示：“城镇化基本分为两个阶段，第一个阶段，是农村人口变成城镇人口，第二个阶段是都市圈城市群化，中国已经进入第二个阶段了。”

在新的发展阶段，哪些房企能穿越周期，行稳致远？这成为购房者和投资者共同关心的话题。相比央企和国企而言，更难的民营房企，也有佼佼者已做好准备。

以房企中的“优等生”龙湖为例，交出的今年上半年成绩单相当亮眼。

财务安全方面，半年报显示，龙湖继续保持绿档，净负债率为55%，剔除预收款后的资产负债率为68%。截至6月末，其现金短债比高达4.07倍。

债务方面，今年8月到年底，龙湖已还清期内到期债务，无未偿硬性债务。据公开报道，龙湖还可能主动偿还明年到期的银团贷款。

融资成本及周期方面，龙湖的平均借贷成本仅为年利率3.99%，平均贷款年限为6.28年，甚至超过部分央国企。

龙湖之所以在行业周期底部，还能打出如此多的“安全牌”，与其提早布局“开发与经营并重”密切相关。从收入构成中可以看到，今年上半年，龙湖的经营性收入达110亿元，同比增长26%。其中，仅投资性物业租金收入高达59亿元，同比增长23%。

而在行业周期转变之际，龙湖已经在寻找新的机遇。今年上半年，龙湖在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获取了17幅新地块，总建面226万平方米。分区域来看，长三角地区的新增面积占期内新增土地储备总建筑面积的56.3%。

说到底，房企们要穿越行业周期，还得坚持长期主义，坚持最基本的财务安全原则，坚守保交楼底线，正视潜在问题，不断寻找新的机遇和提前布局，才有望在行业震荡调整中行稳致远。