8月15日，国家统计局发布最新70城房价变动情况。7月，楼市再次探底。

近一年来，房地产市场冰火两重天。

2021年，我国商品房销售面积达18.3亿平米，销售额达18.7万亿，双双创下新纪录。行业规模创新高，超出了很多市场人士的预期。

然而，去年下半年以来，从降低首付比例、下调房贷利率到放宽限售限购等，政策上的“送温暖”持续不断。但各地楼市冷热不一，不少区域的“回暖”表现并不及预期。

自1998年房改以来，房地产行业正在经历严峻的行业调整和震荡，叠加疫情反复，无论是时间上的“下半年”，还是地产行业的“下半场”，行情如何变化？哪些房企能挺过困境？成为全行业和普通购房者共同关心的话题。

一

各地“松绑”，“稳楼市”是基调

谈及楼市，首先不可避免的就是看政策。

今年，各地都在花式因城施策，“松绑”楼市，稳楼市成为主基调。

中指院数据显示，2022年以来，全国已有超230城优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。主要涉及优化限购、限贷、限售及限价，放宽公积金买房，优化预售资金监管，增加购房补贴及支持落户引才，支持多孩家庭购房等。

近期，一些城市的二套房首付比例也有调整。8月12日，济南、南京、无锡、苏州等地，同时传出“松绑”楼市，均针对二套房首付比例进行调整。

其中，济南的最新住房公积金贷款政策，二套房首付比例降至40%；南京二套住房贷款首付比例降低到30%等。

下半年，值得关注的一大政策动向是，“保交楼”成为新的关键词，首次出现在中央政治局会议上。

今年7月下旬，银保监会在多个场合发声，支持地方推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。7月28日，在决定经济政策方向的关键会议上，谈及下半年房地产，是这样表述的：“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

“保交楼”首次出现在如此关键的会议上。稳楼市，需要“保交楼、稳民生”，这一要求将在更多城市落地。

近期，郑州因出台“百亿房地产纾困基金”方案，成为全国楼市的焦点。该基金从成立到详细运作及申请方案出台，再到本月首个项目落地，前后不到一个月，效率之高，落实之快。虽然更多城市目前主要是通过补贴购房、增加公积金额度等方式变相纾困，但类似郑州的做法或将被更多地方复制。

二

万亿级别的房地产行业，未来机遇在哪里？

对于房地产行业未来的发展，一向争论较多，抛开盲目乐观或悲观的看法，我们要承认现在市场处于相对波动及低谷期。

今年以来，宏观政策出现了较好调整，但不可否认的是从政策端传导到市场端还需要时间。

如今，市场上有不少悲观的情绪，但客观来看，对于一个万亿级别的行业来说，房地产行业未来的发展依然值得期待，只是这个行业在发生着深刻的改变。

重庆市原市长、复旦大学特聘教授黄奇帆在其著作《分析与思考》中，谈及对房地产发展的看法，坦言：“房地产业的发展与国计民生是紧密联系在一起的。因此，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生角度看，还是从维护金融安全角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展。”房地产行业在国计民生中的地位依然举足轻重。

从发展阶段来看，房地产行业进入“增量开发与持有经营并重”时期。

公开数据显示，2010年后，我国常住人口城镇化率超过50%，到2020年达到63.89%，年均增速达到1.39个百分点，2021年增速为0.81个百分点。

克而瑞分析认为，未来5年，我国常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，这部分增量购房需求仍值得期待。

今年7月，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》。根据方案要求，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。新型城镇化无疑将成为房地产行业未来的增量红利。

不同房企对此认知不一，布局也不相同。对于较早把握我国城镇化发展机遇，并提前布局的房企已获益颇丰。

以龙头房企碧桂园为例，截至2021年底，其开发项目遍布全国31个省、299个地级行政区划、1425个区县，项目总数达到3216个，是国内布局最为广泛的房地产开发商之一。今年上半年，克而瑞统计数据显示，碧桂园以2469.9亿元全口径规模夺得百强房企销售桂冠。

对比发达国家75%的城镇化水平，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%，我国城镇化进程也尚未结束，仍存在结构化红利。此外，城市群的发展，大中小城市的结合与互补也有新的增量空间。

而对于短期市场，实际上也不必过于悲观。一向危机感强烈的万科郁亮，今年7月也公开表示：“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。”

三

“保交楼”、穿越周期，哪些房企有希望？

尽管从长期来看，万亿级别的房地产行业依然有不少机遇，但对于具体房企而言，面临行业的深刻调整，短期压力依然不小。

能做到顺利融资、“保交楼”，布局与深耕并举，持有经营与获取增量两手抓的房企，才有望穿越行业周期。

房地产业是资金密集型行业，近两年，房企的融资问题尤为值得重视。今年5月，监管层将碧桂园、龙湖及美的置业作为示范性发债试点房企，并由中国证券金融股份有限公司为这些房企发债提供信用保护工具。

8月16日，有市场消息称，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范民营房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持。其中试点企业又有碧桂园等。

融资方面，屡屡获得“开绿灯”房企，几乎都在经营良好的龙头企业。以碧桂园为例，中指研究院数据显示，今年1-7月，房企销售金额和销售面积，碧桂园均夺冠。

图片来源|中指数据（特此感谢！）

今年7月，当房地产行业与“稳民生”紧密相连，“保交楼”也成为房企的首要目标和任务。

仍以碧桂园为例，在交付方面，其通过强化交楼评估、预验收、“一对一”验房师等举措不断提升“交付力”。仅2021年上半年，碧桂园在214个城市、累计1070个批次、超25万套房屋如约交付。其交付量之大、交付面之广，远超同业。

随着行业集中度的提高，房地产行业的马太效应将会更加凸显，只有稳健经营、提前布局的龙头房企，才有望穿越周期，获取行业下一个阶段的发展机遇。