广州在上演一场“真假”保利天悦的大戏

橙子评房市走向 2024-08-15 18:50:38

广州在上演一场”真假“保利天悦的大戏

大家好,我是橙子。一个在广州每年买一套房,也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章:

我们分享了一些近期的笋盘。

今天我在朋友圈又刷到了保利珠江天悦的广告。

以前工作原因大概了解一些微信朋友圈广告的投放。当时我们选的是CPM的投放方式,也就是以千次曝光为准,计算费用。

然后又有三种形式。

一种不定向区域,千次曝光是40块钱。一种是定向核心城市,每千次曝光140块钱。还有一种是定向重点城市,每千次曝光量为90元。这三种都包含性别定向。

这是当年的费用标准,不清楚现在价格有没有增加。

但说实话,还是不便宜的。如果不是公司资金很充裕,又或者利润很可观的产品,还真不见得投放得起。

另外不知道是不是信息茧房的问题,我感觉这个盘得热度很高,这两天我身边有不少朋友和客户过来问我,这个盘到底怎么样,能不能成为下一个保利天悦。

我今天就继续之前的话题,来聊聊这个项目。

01

我看到有不少文章都在讲这个项目的内港湾。

大家的关注点都放在这个内港湾到底靠不靠谱,能不能真的给挖出来。

毕竟现在的这个未来的内港湾还是图片里的这个状态。

而且荔湾有广钢中央公园的前车之鉴,很多人也对内港湾这个工程量和工程周期有一些疑虑。

这里如果有对荔湾广钢中央公园感兴趣的读者,可以去网上查看一下资料。

这个定位为“工业遗产博览园+城市级中央公园+自然生态栖息地”,一度被对标曼哈顿公园的中央公园,工程进度一拖再拖,已经正式荣膺K鸽之王的称号。

况且我只听说过像深圳那样的填海造陆,还真没听说过几个挖陆造港的新闻。

原因很简单,填海造陆,可以盖住宅,搞商业,对于政府和开发商来讲,不仅有利可图的,而且利润非常可观。

但搞个内港湾,除了开个游艇会,开几家相关的高端会所外,我实在想不出来还有什么特别好的商业模式。

这就像广钢中央公园那样,房子卖完了,开发商和当地政府大眼瞪小眼,谁也没动力搞这种无利可图的事情。不是说不搞,至少没什么积极性。

所以我完全理解大家对这个内港湾的焦虑。

但是我觉得如果我们一直在这探讨内港湾能不能落成的问题,其实有点跑偏了。

就像郭德纲相声里讲的,郭麒麟和别人打架,打输了和别人打赌,说不给我赔礼道歉,我就杀你全家。

这事儿郭德纲知道了,就说郭麒麟,你还这么小,怎么可以赌博呢,杀人那事儿反倒不提了。

对于保利珠江天悦来讲,也大概是这么个意思。

就是说,这个项目的问题,根本不在这个所谓的内港湾。内港湾有或没有,都对这个项目的价值本身,没什么太大的影响。

当然,不止是内港湾,这个项目不论是漂亮的三江汇流,一线江景也好。还是户型设计,有调性的售楼中心也好。都不是成败的决定性因素。

就好比你拿着一块质地不好的玉石,雕工再精美也弥补不了玉石本身棉多,裂多的问题。

02

那这个项目的问题在哪里。

其实我们看那个“真”保利天悦就知道了。

保利天悦可以说是近十年以来,全广州最成功的几个项目之一。

保利天悦的成功还不仅仅是当时作为新盘,去化速度够快,卖得足够好,这种成功。

保利天悦的成功,是即使进入二手房市场,也依然能获得市场的口碑,特别是买了保利天悦新房的业主,也都获得了不错的资产升值的回报。

所以像这两年卖得很好的琶洲南TOD,我觉得都还要等进入二手市场的验证后,才好说能不能媲美保利天悦。

保利天悦的成功,是靠精致的大园林大花园吗,是靠出众的产品和户型设计吗,是靠物业高品质的维护保养吗,是靠北向的望珠江的一线江景吗,是核心区不多的次新楼盘吗。

真要说,都还是有点关系,但这些因素更多的是那个数字“1”后面的“0”。

真正让保利天悦成功的“1”,其实还是地段。地处琶洲东,直接享受琶洲产业发展的红利。同时,和金融城一江之隔,距离珠城东区的通勤距离也就是7公里左右。

只有最前面的“1”能竖起来,才赋予了后面那些“0”以增值的意义。

在21年的时候,即使一个项目有这样那样的问题,只要你有一两个闪光点,市场狂热的情绪也能帮你把这些问题藏起来,引来万人摇号。

开发商要考虑的是怎么扩大盈利,而不是去化率。

但在目前的市场氛围下,大家对一个新盘项目的评判变得非常苛刻。一个项目,只要有一点小瑕疵,都会被市场拿出来放在显微镜下看。

除了项目本身不能挑出什么毛病,价格还必须要体现出性价比。

今年上半年卖得还不错新盘项目里,中海大境,保利燕语堂悦,都是走好产品+高性价比的路线。

所以,我们看回保利珠江天悦,这个项目有找到属于自己的数字“1”吗。

我认为并没有。

真假天悦,真的假不了,假的也变不成真的。接下来,只能看珠江天悦能不能在价格上给出一点惊喜了。

当然,今年保利没少做新房市场价格体系里鲇鱼的角色。

毕竟我们坚持,没有不能买的房子,只有不能买的价格。

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(2024.8.15 橙子 yxjcena)

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