上周五保利天奕火热开盘，广州好久没有看到这么多人冲向售楼部的场景了。

基本上1000万以上的买家都在等这个项目，甚至800万左右预算的也在等，看看能不能踮踮脚够得上，万一才七万出头呢。

很多人是冲120这个户型来的，总价900万出头，单价7.7万左右，大面积要8万多，有些人觉得划算就买了，有些人没有买，没有买的人一是担心未来琶洲三姐妹出来，二是得看看保利天矅的定价，毕竟都有很多120的。

所以我们今天的内容就要结合这两个方向来讨论。

先从价格上面来看更加直观。

保利天奕和中海大境、保利天瑞的开盘价是差不多的，现在天瑞现房了差不多涨了近一万，但开盘时和中海大境也是一样，7.3-8.5万之间。

未来保利天奕能不能低开高走，取决于周边的供应以及增量的部分。

我们对比的是关注度比较高的，而且是潜在买家类似的，更偏更远的就不用对比了。

在这一年多的时间里面，所有新盘和二手都跌了，高端改善的天河和樾府、西派天河序也不例外，唯有保利天瑞和中海大境扛住了压力。

保利天奕仍然采用的是低开的策略，也就是说它面临的对手是比较强大的，即便更靠近琶洲，也得让他们三分。

同样对比琶洲南TOD开盘价9.5万起，现在的保利天奕在没有地铁、学校的情况下肯定还是要比琶洲南TOD要便宜的，140以上的户型8-9万的价格其实也没有便宜多少，唯一优势就是低密度板楼了，起步门槛更低。

保利天奕虽然离琶洲岛的直线距离不远，但周边是需要开荒的，时间周期不确定，琶洲已经开始入驻兑现了，但购买力还没有起来。

保利天奕的购买力会比较分散，从各个方向过来的都有，但越秀荔湾的买家不会过来，甚至珠江新城上班的买家也不会过来，他们要么要烟火气热闹，要么能望江有稀缺性。

比如上面提到120方的买家，有很多是预算控制在1000万以内的，就想通过更少的钱入主琶洲，回到核心区，从中端改善跃上高端改善的，有些是800万预算的买家咬咬牙上的，平均购买力来看并不是很高。

再说一下保利天矅的定价逻辑。

天奕和天矅两个其实就只差一个地铁站，为什么就是要卖得便宜呢？当然也不一定，毕竟天矅北地块120的是塔楼，而且还是超高层，开发商吹风价都是比较高的。

其实真正贵的是天矅南地块的，北地块景观差一点，用来吸引流量的。

天奕所在的琶洲南是增量市场，未来还有三姐妹，周边潜在对手已经快出来了，而且整个海珠东高端住宅较少，饱和度不够。

而天矅周边虽然是城中村，但是没有潜在供应，夹在珠江新城和金融城中间，后面又是天河公园华景新城等二手成熟市场，是有潜在置换客的。

我这样对比你会更明白，保利天矅是新盘，周边都是二手，你拿次新一点的来对比，三房都要1200多万，四房要1700多万。

保利天矅无论怎么开，即便算上周边城市界面差，它的价格都是有优势的，这也是为什么它会卖得更贵的原因。

保利天瑞现在都卖8.5万了，有双地铁的天矅不可能卖得更便宜吧。

为什么还敢跟珠江新城的一些快20年楼龄的叫板呢，比如保利心语、星汇园这些差不多价位里关注度较高的，那是因为即便员村20年后才能改造完，保利天矅熬得起，但他们熬不了20年。

再者来说，你从交易端就可以看出来，保利天瑞80%的货都是1000万以上的，一个单盘开盘一年卖了一千套，都快清盘了，同级别二手能卖这么多吗。

我的意思是购买力要的是新盘，是新规、高品质、户型好、有性价比或者有稀缺性的，没有稀缺性的话，好歹要生命周期长的。

从天瑞和中海大境的销售情况来看，天河的平均购买力会更强一些，不管是比GDP、产业、还是人口，以及豪宅体量，天河都是广州第一的。

天河的密度太高，城市界面本来就是以老城区跟城中村交错，别说保利天矅离员村近了，豪宅附近的城市界面也都很差，但不妨碍他们卖到20-30万。

所以，回到开头的价格上面来，本质上看的是供应量和稀缺性，供应量大的地方，价格自然就涨得慢，横盘的时候就跌得多，供应量小的地方，横盘就跌得更少，稀缺性强对手少，定价自然就高。

只不过大家的起点和终点不同，一手定价和二手售价不同，本质上涨跌幅度不会有太大差异，何况他们都是同一时期的产物，只有在能级不同的板块里，它们的涨跌幅度才会拉开。

回到稀缺性上面来。

低密度板楼是有稀缺性的，但我们从保利天奕的定价来看，如果太高了，容易给后面琶洲三姐妹做嫁衣，自己还有两块地没卖呢。

如果首开较低，后面想来拿地的开发商也会思考再三，想要赚钱就更难了，要卷又卷不过保利。

最后，保利天奕和保利天矅看上去差不多，但并不是竞争关系，开发商也自觉错开竞争。

天矅更多的是解决天河核心板块供应短缺的问题，继续接棒天瑞。而天奕作为琶洲南后花园，更多的是打造一个新的高端改善社区，周边还会继续开发，建成漂亮的新城，才能匹配得上琶洲这个新一代CBD。

选保利天矅，周边配套成熟，人口密度高，有市井烟火气。喜欢清悠宁静的，在意城市形象的，选择保利天奕。

以上