改善就是向上置换，第一条件就是面积要更大。

如果只是换了地段，不叫改善，改善是楼市里承上启下非常重要的中坚力量，我之前的文章提到过，未来广州中心区的面积会越来越大，总价越来越高，这里就不再重复了。

一是确实是房子小了，人口多了，要更多的房间，二是原来的房子老了，环境不好，需要买好房子去享受，三是有资产整合的必要，卖掉一些远郊或边角料，把资金集中在一起，换成地段户型都更好的房子，第四，就是趋势。

首先我们要摒弃一种观念是，不好地段不能升级。

每个地段都有普通人和有钱人，每个小区都有小面积和大面积，每个户型都有适合自己的市场存在。

内部置换的人超过了20%的，这种小区其实居住起来还可以的，说明很多人不愿意走，在附近生活工作习惯了。

这种考量的原因一定是平衡了家庭各成员的需求做出的选择，没有对错之分，每一个需要置换的人，都不是新手，从自身情况出发能找到最优选就可以了，没钱有没钱的换法。

那为什么改善还是那么难，这就是我们要说的底层逻辑。

一是这个市场新规产品太多，对二手房不友好，所以置换起来很麻烦，周期长，成本高，决策难度大。

二是要求太多，要么配套不行，要么交通不行，对下一套的阈值要求过高，想要一劳永逸不想再折腾，同时还要保值增值的确定性更强。

三是选择太多，挑花了眼，再次增加了选筹的难度，选择越多越不是好事。

之前的文章提到过两种改善策略，要么选择降维式升级，或者降杆式平移，都是需要先解决认知的问题，能接受并且听劝，你的沉没成本会少很多。

我们今天说第三点，关于选择。

最近我都在密集走访市场，总结了当下改善市场的面临的几个难题。

1、以天河海珠为例，中端改善600-800万之间，主集中在海珠西和天河智谷，前者只有小学没有初中，后者小学初中都不是名校。前者有交通，但是房子太密太刚需，后者房子不是新规，交通通勤不便。

这部分需求为了学校，只能放弃地段，去荔湾广钢或者往东去黄埔选九年一贯制名校。

而想要占据优质地段加圈层纯粹，并且享受九年一贯制名校的，起码得是800万以上的门槛，小区入门级都要800万以上了，基本是我说的这三条纵轴之上。

所以价值分层已经非常明显了，不管是110左右还是140左右，入手核心板块四房加九年一贯制名校就得要800万了。

这也是保利天奕为啥那么着急官宣五中的原因，哪怕身处琶洲，而中海大境面临的处境将更为尴尬。

2、如果核心板块800万以上是门槛，那么外围600万以上将是门槛。

重点是学校加低密度大面积筛选出了圈层，或是地段的稀缺性确定了其价值更有想象力。

如果是次核心，基本是超高层塔楼，密度会比较高，比如万博板块的长隆悦府、和樾府，或者科学城的大壮名城，荔湾也是超高层居多，大面积亦如此。

但向外延伸一点的，就是做低密度主打环境的了，比如瑞麓府、大学城和樾府，承接需要改善的次核心外溢人群，但是门槛并不低。

3、还有些能级比较低的次核心，因为是交通和商业中心，也开始逐步走向改善面积段，这一点从出让时的条件就可以看出来，容积率更低了，比如番禺广场和嘉禾望岗，但总价门槛会再低200万。

总结一下，中高端改善无非就是两种，一种是交通商业中心、配套优质的基本是密度较高的，比如配套稍好的中海大境，万博悦府这种，你要即时享受就得要接受它的密度。

密度和配套是一体的，配套越好密度越高，密度不够的配套起来也很慢，但如果带了花园和环境的，还是有稀缺性的。

另一种是配套一般主打低密度环境的，就以板楼为主，如果加上九年一贯制学校就是王炸了，短期看是有些配套的短板，这个跟城市发展有关，主要在第二纵轴上，从郊区变成了城区。

当然还有一些依赖江景的改善，比如后航道上的珠江天悦、南天名苑，这些因为有江景和大花园资源的，仍然能吸引很多高端买家。

改善格局基本已经定下来了，入手门槛600-800-1000-1200万。

这几年的调整已经让各板块和小区市场化了，价格梯队已出现，已被买家接受了。