今天抖音华南总部正式落地琶洲中二区，这块地的位置非常好，低密度小高层，而且是一线望江，又正好处在琶洲东进的第一关：琶洲眼地块。

另外，世界大观四期被中国金茂以4.7万/平的楼面价拿下，容积率1.1，预计应该是低密度的叠墅或联排等产品，总价和单价将会超过观樾三期。

未来整个大观路板块的中心是围绕太阳湖来建的，而这块地正好是在中心的位置上，之前的文章就分析过了，这个板块是金融城真正的后花园，类似于深圳版的香密湖。

今天我要说的这个观点非常重要，结合这两年广州出让的土地，以及购买力来判断的。

昨天我说过广州未来高总价的房子会越来越多，那今天我们将会再具体一点，具体到板块上面来。

目前广州发展最快，招商引资最成功的，兑现速度迫在眉睫的，是琶洲和金融城，这里是广州往南和往东的第一站。

在经过两年多的楼市调整后，地段和预期都仍然离不开这两个地方，而且市场也印证了这一点，围绕琶洲和金融城将建立新的价值体系，买在这个位置上更安全，价值更加夯实，上限也会逐步打开。

一是出让的土地，北至环城以南，中至员村、金融城，南至琶洲岛、琶洲南，地王都出在这个地方，二是低密度、高总价的房子也都出现在这里。

比如保利天瑞、越秀观樾、保利天奕等2点几的容积率，还有琶洲樾、面粉厂3000万以上的豪宅等，未来这个片区就是富人集中区。

我们看回上面这个图，广州大道是分界线，东边代表新贵，西边是老城区。

广州大道和华南快速中间是第一阶段顶豪诞生的地方，珠江新城和琶洲西区都在这个位置上，广州的顶豪汇悦台、广粤尊府、珠江别墅代表了珠江新城的高度，而南边的琶洲TOD代表了琶洲西区新贵的高度，琶洲起来了，TOD肯定是第一受益者。

但广州还在往东走，所以有了金融城鱼珠，保利南方面粉厂和鹏瑞壹号代表了东进路上一头一尾的两个顶豪项目。

未来广州最值得买的房子在这三条纵轴之上。

1号区域所在的珠江新城东区仍然是顶流，不是那么容易超越，马场和冼村旧改将是王炸级的增量，这个天花板太高了，不是普通人能考虑得了的。

北至梅花园，南至赤岗是1号价值链上高端改善关注的区域。由于海珠南边沥滘旧改的拖累，价值受到影响，甚至直接跳过去发展南边番禺万博了。

2号区域将是未来高端中产和新质购买力的主攻区域，包括员村、琶洲南、人才公园，从出让的地价和购买力就可以看出来。

北至大观路，南至琶洲南，将会诞生很多1000-3000万的产品，而沿江一带还会有更顶级的产品，金融城东区和琶洲眼地块将是5000万以上级别买家的必争之地。

大家注意没有，第一条纵轴的南边是包含了两个富人区的，一个是星河湾半岛，还有一个是番禺万博，也是未来极为看好的板块，和1/2号板块的联系度非常紧密，星河湾半岛主打稀缺性，万博CBD则虹吸整个广州南部区域。

广氮板块和牛奶厂板块是中端中产们比较容易上车的核心位置了，也在这两条核心纵轴上，500-800万之间的中端改善可以关注这三个区域。

现在的问题是500-800万在这个片区没有太好的房子，为什么？

也还是基于规划定位的原因，本就是重点区域，内卷还不够严重，只能依赖旧改来做刚改，比如保利天汇和海珠新城，纯出让的只做低密度。

而广州大道的西边老城区，最近几年做的刚改和改善较多，吸引了需要配套和交通的购买力，产品内卷严重，不断有更好的产品出现，比较契合中端改善眼下的核心需求，而需要熬、周期长的东边大多数人看不上。

但正是看不上，议价能力不强，回调也足够多了，反而成了价值洼地。

随着2/3号区域代表新质购买力的琶洲和金融城兑现加快，土地溢价能力越来越强，也会带动刚改们动起来。

最后，这三条纵轴就是未来十年广州价值链的核心，也是重点发展的区域，房子的稀缺性足够强，当然，门槛也会越来越高，比较适合中高端改善和豪宅买家。

还有，这个片区有后发优势，所有的产品将是新规、高品质，是在原来基础上再次升级后的产品，既有产品力，也有议价能力，也能承接未来很多置换群体。

以上