接下来我们会多分享一些豪宅的购买逻辑。
以前豪宅是按面积算的，建筑面积超过144平，套内超过120平的算豪宅，或者容积率低于1.0的小区算豪宅，这两种情况都要交5.3%的增值税。
去年11月13日起，北上广深都统一适用最新契税规则，是按140平来算，超过140平的首套交1.5%，二套交2%，三套交3%，但是没有5.3%的增值税了。
所以买豪宅是省钱了，买豪宅的门槛也低了，但这点税费在一线城市动辄几千万的房子总价面前，几乎可以忽略不计。
豪宅和普通住宅的区别
刚需要关注流通性，房子要能卖出去，且需要有很强的自住属性，自住排在第一位。
改善要关注成长性，未来会有向上突破的空间，能够承接刚需购买力，如果没有成长性就没有买的必要了，毕竟是中产，买错比不买更难受。
豪宅是长周期产物，要关注稀缺性，在较长的时间里都能维持较强稀缺性，并且和刚需改善拉开较大的差距。
我们以广州为例，500万以内是刚需和刚改，买个近郊地铁口延线就可以了，再加个学校就更好，600-1000万是中端改善，1000-2000万是高端改善，2000万以上是豪宅，想要一线望江的得加到3000万。
上面这个价格体系是根据目前广州从地段上区分的，地段越好，单价和总价越高，刚需改善豪宅之间的差价越大。
纯粹是靠面积堆出来的总价，单价的拉差就不大。广州的江景盘还是很多的，面积大的也不少，比如金沙洲、芳村、番禺、海珠西等后航道都有不少江景盘。
不同总价的房子对应不同的属性和要求，刚需比较在意通勤，改善比较在意配套和学位，而豪宅更在意环境。
不能用刚需和改善的标准来对标豪宅，记住这句话：刚需和改善在乎的，豪宅不需要，豪宅在乎的，刚需和改善根本满足不了。下面我们就详细说说。
在上面提到的通勤、学位、配套方面，是有定价的，可以花钱买到，钱多买好一点，钱少买差一点，但花一点钱就能够得上的，豪宅是不需要的。
刚需在意的得房率和户型，在豪宅面前也是不值一提的，舍得浪费才是真豪宅。
有些近郊的一些超高层大平层，显然是没有舍得浪费，做的户数太多，舒适性拉满、稀缺性全无，好比雅居乐剑桥汇、富春山居这种近郊的超高层大平层。
交通配套医疗这些随着城市的发展都会逐步完善，可替代性也很多，而稀缺性是很长时间都没有替代品。
比如汇悦台正对面就是琶洲西区，这个稀缺性是改变不了的，同样保利天悦北向正对着金融城，它的地段和景观面独一无二，也没有新的取代。
圈层说的是总价，顶级豪宅要有很强的排他性，具有身份象征，和很高的可识别性，普通购买力够不上，比如面粉厂，需要和旁边的绢麻厂拉开差距，汇悦台也不需要参考旁边南国花园的价格。
真正的顶豪，一般诞生在两个地方，一是城市核心稀缺地段上，二是CBD的后花园。
核心地段上会做塔楼，是城市封面，从西边的白鹅潭到滨江东，从汇悦台到鹏瑞壹号，往东的路上没有最贵，只有更贵，而CBD的后花园，以低密度环境为主，类似于汇景新城、人才公园、大观路、星河湾、华南别墅区等板块。
在深圳，安托山、香蜜湖、华侨城属于后花园，深圳湾、深超总、福田CBD属于核心地段，它们之间的价差并不大。
未来广州的三个纵轴上，环城高速以南，新滘西路以北的地段上，会诞生非常多的地王和豪宅项目，不断拔高单价和总价，这些和大多数普通人都没有太大关系，但我们要知道这个价格体系是怎么来的。
CBD附近的豪宅代表了城市封面，而后花园的豪宅更强调居住属性，一个卖地段和景观资源，一个卖低密加环境资源，都是富人愿意为此花钱的。
入场前期都需要熬，香蜜湖不是现在才有的，有些楼龄都已经超过20年了，未来广州的这几个后花园会随着城市的发展还有一段路要走，同时它的峰值还未到，现在还处于开发阶段，还是有潜力的。
豪宅是需要熬的，越贵的熬得越久，因为一开始进去时，它就已经把下一个周期的价格卖给你了。
如果你不是长期主义者，是不适合买豪宅的，而且豪宅的流通性并不好，卖的时候不是想卖就能卖出去的，这是属于过度稀缺造成的。
刚需和改善都会比价，看是贵了还是便宜了再下手，溢价高不高，有没有泡沫、会不会站岗之类的。
买豪宅就不用担心这个，因为除了1%是成本之外，另外99%全是溢价，如果你嫌贵你就不适合买豪宅，买的人是不会比价的，更多比的是城市的发展潜力。
跟刚需改善在乎的点不同，豪宅更看重城市的能级，看重城市未来的潜力，买豪宅就是买城市，而普通人是在哪里买哪里，买得起的地方有潜力就可以了，想不了太远。
这个城市的豪宅有潜力，有持有的必要，才能留住更多的有钱人，有钱人才会留下更多的资源，带来更多的就业机会，有钱人本来就是每个人城市必然要争抢的，而豪宅就是代替领导筛选出了城市的精英。
如果他们的房子都不抗跌，那岂不是跑得更快，所以，另一个角度看，这个城市的豪宅越贵，有钱人越有钱，豪宅越多，有钱人越多。
买得起豪宅的人大多都不是为了自住（环境好的小区入住率还是蛮高），这些人怎么会缺房子住房呢，更多的是作为一个避险的资产，用来分散风险的，赚到大钱的都会来一套，就当存钱了。
再从它的周期来看，行情好的时候价格不一定会涨，行情差的时候也不一定会跌，这是因为有钱人买房并不是看的行情，而是结合自身的实力，不会因为你说行情要涨他就要赶紧来一套，也不会因为你说要跌了，就赶紧卖掉，上面说了，它们要的是避险和资产储备，而不是短期快进快出。
价格一直会比较平稳，在某一个时间点集中爆发反弹，大概什么时候呢，就是降息放水积累到一定程度时。以前是会滞后大行情一点的，未来会走在刚需和改善前面，这是由于未来的房地产趋势决定的，普宅和豪宅会进一步拉开差距，一个是被抛弃继续向下，一个是始终追赶不上。
最后我们再说一下保利南方面粉厂地块。
这块地不是卖给普通人的，它对标的是保利天悦，甚至可以说，比保利天悦的级别更高，面积也更大一些，所以它的单价你可以大致参考保利天悦285/303/377望江的价格，大概15-18万吧。
至于它周边的员村，作为长周期产品其实已经考虑进去了，如果它是全新的，岂不是要卖汇悦台一样的价格，另外，它对应的客群，就是城市精英，并不一定是自住的，至于周边配套环境也不是豪宅所要考虑的。
它的核心卖点就是东进路上的一个标杆，是第二纵轴上的天花板，有稳住沿江豪宅体系的使命，再说了，广州已经很久没有出沿江的顶豪住宅了（鹏瑞是商业，不是住宅）。
豪宅不坑穷人，放心好了，它会有自己的客群，我们不用操心。
读懂以上逻辑后，我们后续再分享其他豪宅干货，你就更能理解了。
