一个月前，中国人3.5万元人民币到日本北海道买下一户建的消息，冲上社交媒体热搜。这让许多中国人的目光，再次聚焦于日本房产市场。

在当今全球经济格局中，日本作为高度发达的经济体，其科技、文化和经济成就有目共睹。然而二十多年前，日本却经历了一场惊心动魄的楼市崩盘。这场危机致使数万人选择自杀，无数家庭支离破碎，众多人的事业与前程毁于一旦。日本楼市为何崩溃，对当下的经济发展与房地产市场有什么借鉴意义？

二战后，在美国的扶持与自身的奋力拼搏下，日本经济实现了令人瞩目的高速增长。短短二十年，日本从一个以农业为主的小国，摇身一变成为世界钢铁和汽车出口大国。

随着经济的腾飞，日本商品大量涌入美国市场。日本货凭借物美价廉的优势，深受美国民众喜爱，美国本土产品在日本市场却面临重重阻碍。与此同时，各国纷纷向美国出口，却不愿进口美国产品，美国长期处于贸易逆差状态，通货膨胀日益严重，失业率不断攀升。

日本对美贸易顺差示意图

此后的三十年里，美日之间贸易摩擦不断，纺织品大战、钢铁贸易大战、彩电摩擦、汽车贸易摩擦等接连上演。尽管美国频频制造麻烦，但日本经济在波折中愈发强盛。到了 80 年代，日本已成为世界第二大经济体，众多日本企业在全球崭露头角，不少企业甚至位居世界前列。

美国眼见日本经济崛起对自身构成巨大威胁，终于在 1985 年采取行动。美国召集英国、法国、德国、日本的财政部长齐聚美国纽约广场饭店，共同签署了《广场协定》。

这份协定的核心目的是促使美元贬值，而美元贬值意味着日元升值。

日元升值后，日本产品在国际市场上的价格优势荡然无存，竞争力大幅下降。当时，美国也正试图对中国采取类似手段。在国际压力和日本政府推动日元国际化的双重作用下，日元大幅升值。1986 年，日本出口增速从之前的 3.9% 急剧暴跌至 -16.8% 。

出口受阻后，为消化过剩产能，日本政府出台了两项关键政策：一是降低银行利率，存钱利息甚至赶不上通货膨胀率，以此鼓励民众减少储蓄；二是增发货币，大量资金涌入市场。

民众手中资金增多，而银行利率极低，如何让资产增值成为焦点。此时，房地产和股市成为热门选择。

日本富人率先疯狂买房和炒股，带动资产价格上涨。中产阶级看到房价和股价持续攀升，也纷纷将房产抵押，从银行贷出更多资金投入其中，进一步推动房价和股价飙升。

东京地价在 1987 年上涨 23%，1988 年更是暴涨 65%，此后一路高歌猛进。当时流传着 “卖掉整个东京的地价就可以买下整个美国” 的夸张说法。在福布斯排行榜上，前四名均为日本的房地产大佬。然而，日本政府却陷入恐慌，因为他们深知降息的初衷并非推高房价。

从货币政策角度来看，在 “广场协议” 签订后，日元过度升值引发日本经济下行，日本央行对经济状况出现误判。

1987 年 2 月，“卢浮宫协议” 签订，为稳定美元汇率，日本央行继续维持超低利率政策。极度宽松的货币政策使得货币供给量迅速增加，过剩的流动性大量流入股市及房地产市场，成为造成日本房地产泡沫的主要原因之一。

财政政策方面，20 世纪 80 年代，日本政府推行 “财政重建” 改革，旨在减轻财政对国债的依赖，恢复健康财政收支状况。这使得财政政策在扩张方面较为谨慎，与货币政策配合失衡。在 “扩大内需” 总目标下，紧缩的财政政策加重了货币政策负担，导致货币政策过度放松。

同时，由于财政政策专注于 “财政重建”，未采取扩大公共投资政策，城市基础设施和住宅建设相对落后，导致房地产有效供给不足，进一步推动房价上涨。

税收政策上，20 世纪 80 年代初日本政府对房地产税收采取一系列宽松措施，被认为是 80 年代日本房地产泡沫形成的推手之一。

随着房价持续上涨，投资者普遍产生房价只涨不跌的预期，这种非理性预期进一步刺激了投机行为。不仅富人积极投资房地产，中产阶级甚至普通民众也纷纷加入购房大军，将房产视为稳赚不赔的投资品。

金融机构推波助澜，为了追求利润，不断放宽贷款条件，降低贷款门槛，甚至向一些还款能力不足的购房者提供大量贷款。这使得房地产市场的投机氛围愈发浓厚。

同时，日本社会对房地产的特殊情结也加剧了市场的狂热。在日本文化中，拥有自己的住房被视为人生成功的重要标志，在房价上涨的背景下，许多人遵循“买涨不买跌跟风购买房产，进一步推动了房价的上涨。

当时新上任的日本央行行长敏锐察觉到日本经济的虚假繁荣。他一上任，便针对房地产市场采取两项强有力措施：一是严格限制非房地产资金流入房地产行业，加强对房地产、建筑、影子银行的管制，并对房地产贷款总额设置上限；二是大幅提高房贷利率。

从1989年开始，在短短一年多时间里，央行进行了五次加息，房贷利率从2.5% 迅速攀升至6% 。

这一系列政策出台后，外部资金难以进入房地产市场，原本看似旺盛的购房需求瞬间消失。日本楼市陷入内外交困的绝境。由于风险管控要求，商业银行在1991年停止发放房地产贷款。同年，日本楼市轰然崩塌。

在政策发布后的三个月内，日本六大主要城市的房价跌幅近 70%，全国城市房价跌幅超过 50%。数千家房地产相关企业和部分商业银行倒闭，曾经拥有千万房产的中产阶级富豪们财富瞬间蒸发，大量房地产从业人员失业。1991 年，日本离婚率比上一年猛增五倍。

自那以后，日本民众对买房投资变得谨慎万分，再加上人口老龄化等因素影响，直到现在，日本的房价仍未恢复到当年的水平。

不过近年来，日本楼市又呈现出一些新的变化。据日本不动产经济研究所数据，2022 年日本全国开盘的新建公寓每套平均价格为 5121 万日元，较上年上涨 0.1%，连续 6 年创新高 。2023 年，日本首都圈房价均价比 2022 年上涨 28.8%，达 8101 万日元，其中东京 23 区的新建公寓每套均价达 1.15 亿日元，比 2022 年上涨 39.4%，这是东京新建公寓均价首次超过 1 亿日元。到了 2024 年 8 月，日本东京 23 区的二手住宅楼平均出售价格为 7750 万日元，比上月上涨 2.6%，创出 17 年来的最大涨幅。

从供需角度来看，家庭收入较高的双职工家庭增多，使得购房意愿并未降温；同时，日元贬值吸引了不少海外投资者涌入日本房市。

在供应端，高价大型楼盘的接连开盘以及建材价格的持续上涨，虽推动了房价上升，却也隐藏着危机。此前支撑需求的房贷低利率，可能会受到行长更替后日本央行政策动向的影响。若贷款购房者选择的变动利率上升，很可能出现购房需求减少的情况。

从长期来看，日本人口老龄化严重，年轻人口占比下降，国内购房需求持续萎缩，这与当下楼市的局部火热形成鲜明对比，就如 2023 年有调查显示，20 - 29 岁以及 30 - 39 岁人群持有房产的比例仅分别为 20% 和 31%，一半人都在租房。

空置率从1993年的448万户，到2013年的820万户，20年间增加了1.8倍

日本楼市崩盘是多种因素共同作用的结果，包括国际经济政治因素、国内政策失误、市场心理和投机狂热等。这一事件不仅是日本经济发展历程中的惨痛教训，也为世界各国敲响了警钟。

对于我国当下的房地产市场而言，日本楼市崩盘的案例有着重要的借鉴意义。虽然我国与日本在国情、经济结构等方面存在差异，但在房地产市场发展过程中，也出现过一些类似现象，如房价快速上涨、投资过热等。

对于购房者来说，必须清醒认识到房地产投资市场存在的风险，在市场形势不明朗的情况下，切不可心存侥幸。遵循量入为出的原则，理性对待房地产投资，树立正确的投资观念和住房消费观念，才是明智之举。



文字来源韩秀云讲经济的视频内容