最近跟朋友探讨肺炎疫情对今年房价的影响，觉得还有些意思。思来想去还是决定拿出来跟大家分享分享，不过这里面有些东西纯粹是我个人的一些假设和情景模拟，最多只能算是一些猜想，姑且算是略有些漫谈的民间预测，供大家参考参考。

因为这次疫情短期内对全国的影响不仅是深层次的，而且是全方位的，所以分析房价单论房价会有失偏颇，但是我又不想写一篇万字的大文章详细分析。因此，这次就谈谈跟房价关系比较紧密的两个方面：房租和房贷，最后再结合起来谈谈房价。

1.房租：短期内不会降，疫情结束以后可能会进入略有下降的状态

随着国家对病毒的研究越来越深入，新型肺炎的传染源和传播方式也越来越为大众所知，从最早确定的飞沫传播，到现在已经明确可以粪口传播。原先飞沫传播大家戴上口罩就行了，但是粪口传播下，戴口罩只是在公众场合防护的有效手段，如果家里已经有携带者的话，那么公用餐具和公用和卫生间也有可能会传播。

即使这些东西没有那么明确，其实也不影响对房租市场的大判断。因为短期来看，所有人都不能影响房租市场，也不会因为房租市场。首先，这段时间租房市场的成交会非常非常少，因为租房子也要有租户来先看房然后签租约，在疫情面前这显然是不可能的。同理可以知道租户向换房子，或者业主想要换租户都是非常非常困难的，基本上不能实现。

这一点其实对租户和业主是对等的，但是有很多租户和业主就有一些比较搞笑的想法了。有些租户认为，现在疫情这么重，甚至我都没有过来租房子住，如果我退租了房东一定找不到别的租户，所以要求房东减免一个月的房租合情合理，房东也不得不同意。

同样的事情在房东的角度来看就是另一回事。现在疫情下，租户退租了也找不到新房子租，租户总不能睡大马路上吧。而且可预计到随时都有复工的可能，退租了在现在的市场上可能真的找不到任何房子租。这么看来租户其实更需要租这个房子，不加房租已经很不错了，还要指望减免房租？

所以从这一正一反来看，不论是房东还是租户，最后都不可能影响房租，涨跌都不太可能，按照原合同执行的可能性是最大的。特别是现在因为租户还是相对弱势的群体，所以房租不变的可能性最大。

但是某些市场力量更强的中介公寓这个时候就明目张胆的跳出来了，一方面以“自愿”的名义，要房东减免一个月的房租。另一方面以“活动”的名义，要租户垫付一个月房租，然后承诺退租的时候退还。

租户垫付退还的真假我不作评判，但是这种做法显然很“流氓”，明明租户和房东的钱用各种名目已经赚了，还用这种方式两头通吃，两头拿钱。不过现在已经被房东抵制了，这也是当前情况下房租市场不会有太大波动的一个佐证。

从长期来看，房租下跌的可能性就大大提高了。春节期间爆发疫情，许多企业比如餐饮、旅游还有一些小企业已经面临了很大的困难，那么首先就会对商业性房租产生很大的影响。有些经营困难的企业目前垫付了许多房租水电，已经决定后续退租。受这些的影响，用工需求也会减弱，那么将带动普通住宅房租的下降。所以从长期来看，房租会随着需求方的减弱而下降。

2.房贷：购房者“亏了”几个月，但是没有人会因为这个就抛售房产

大家都知道疫情影响开工，进而影响很多人的收入，这个显而易见。虽然国家出台了很多政策来保工资，但是现在的工资结构里面，绩效、提成、加班费才是很多人主要的收入来源，保底工资基本上可以忽略不计。那么由于收入下降，某些购房者还房贷的现金流压力会陡然增加。

这个肯定会影响某些刚需以及换房族的购房计划，至少是推迟他们的购房需求。但是会不会让现在手上有房的这些人抛售呢？答案显然是否定的。

因为根据SARS的经验，疫情在进入夏天之后会随着温度的升高，病毒传播的难度越来越高。即使没有做额外措施，最终疫情也会被控制甚至自然消灭。再加上国家强有力的统筹协调和各种措施，疫情会更快的得到控制。所以对于这些人来说，熬过上半年以后日子又会好很多。

现在疫情面前没人来看房，房子也交易不了。等到疫情退去有人看房了，也许收入又恢复了，那抛售房子的必要性是啥？如果真的是着急缺钱，那没有疫情也着急缺钱。

这里还有一种可能性，因为银行在咱们国家非常重要，也会根据国家的要求提供一些金融支持。那么猜想一下，有没有可能因为疫情导致没法按时还房贷不纳入征信呢？换言之，有没有可能“变相”允许推迟1个月或者几个月再还房贷呢？如果有可能出类似这种政策，那抛售就更不可能了。

3.房价：疫情影响最大的是交易量，长期来看也可能影响价格

不实地看房就买房的绝对是少数钱多的有钱人，大部分成交可能要看一次或者多次房。因此，本来春节就是成交的淡季，再加上现在的疫情，除非是真正刚需中的刚需，因为各种原因迫切就需要买房，正常人是绝对不会去看房和买房的。根据某记者采访某中介，成交量已经接近冰点。

上面都是常理可以想到的，那么随着成交量的萎缩到几乎没有，即使有人低价出售拉低市场价格或者高价出售拉高市场价格，理性的交易人在疫情结束后都不会拿来参考。所以短期内对房价的影响可能很有限。

其实大家关心的也都是疫情结束之后房价的走势。那么综合前面两个方面来看，因为房租长期来看会降，本来已经比较夸张的租售比会进一步恶化，所以对房价会形成一个比较大的利空。个人预计会对冲掉房贷对接LPR（以及LPR下降）带来的利好，甚至进一步推动房价阴跌。

但是疫情结束后，稳定将是各方最大的预期，那么市场调控将很有可能从现在的情况向稳定横盘来发展。这一来一回，预计今年房价稳中略跌的概率会比较大，上半年成交量会非常少，下半年会因为房价略有下跌，加上政策利好和上半年需求释放，成交量持续回暖，之后价格保持基本稳定。

以上是个人的一点猜想，给大家参考参考