1 老实讲，我对韩国楼市暴雷有些期待。

为啥？这么多年了，只吃过猪肉，没见过猪跑。

日本90年代经济泡沫破裂，我刚出生。

美国08年次贷危机，我刚上高一，狗屁不懂。

如今有机会亲眼目睹一次杠杆给足的地产危机，当然要懂得珍惜。

我等啊等，好戏还没开场。

倒是最近又有些新的学习体会，给兄弟们汇报下。

2 关于韩国传贳房（也叫全租房）的背景科普，之前写文章介绍过，不了解的读者可以去看《韩国房东们的骚操作》

这里我们最快速度再过一遍：

传贳房是韩国特有的租房制度，也是本次危机之源。

租户想租房，需要缴纳当前房产市值的5~8成押金，可以白住2~4年。

面对如此高的押金，租户一般会向银行贷款。

房东得到押金后，可以自由支配这笔钱，同时向租户免租。

等租约到期，房东需将押金返还给租户。

韩国房租不便宜，而低利率时代，只要押金贷利息<房租，租户就有动力租传贳房。

3 我们熟悉的做法是：

房东要买房，找银行借钱，按揭贷款30年，LPR浮动利率，慢慢还月供。

而韩国玩法是：

房东要买房，找租户借钱，租户找银行借钱，短期抵押贷款，期限2~4年，浮动利率，慢慢还利息，到期还本金。

发现区别没？

正常国家的房地产都是房东和银行之间的长期借贷，双向的。

但是在韩国，经过传贳房这个中介，变成了银行→租户→房东的短期借贷，租户和房东都加了杠杆。而且房东可以拿着押金继续加杠杆，上不封顶。

更要命的是，双方加的可都是短期贷款啊！

相比长期贷款，短期贷款有两大风险点：

①短贷有随时还本的压力，因为租户可以退租，要求房东偿还押金。

②因为采用浮动利率怼，一旦利率变动，可以很快反馈给短期贷款，瞬间 加大付息压力。

这里就能反衬出长期贷款的好处了——

哪怕LPR是浮动利率，但定价周期以年为单位，最终传导到房贷上需要一定时间。

长期贷款并没有还本的压力，暗器偿还月供即可。

但短期贷款一旦终止，是需要一次性偿还全部本金的！

直接说结论：

传贳房成了韩国楼市杠杆的放大器，同时还是利率的加速器。

4 低利率时代，租户用更低成本租到了房子；房东因为房价上发了财，而且有动力继续上杠杆；银行吃到了利息。三赢！

当大家都沉浸在低利率从分母端推高资产价格的美梦中时，通胀一声惊雷，倒逼央行加息。

加息有多恐怖？

从0.5%怼到3.5%，600%的涨幅！

压力直接反映在租户短期贷款的利息上，压力陡增。

利息已经高过正常的房租了，于是租户反水，阿西巴！不租了！要求房东偿还押金。

5 房东此时有四个选择：

要么自掏腰包把押金垫了。问题是没钱，钱都拿去投资炒房了。

要么再找一个租户，击鼓传花，不过新租户的押金是按照最新房价来定的，而房价已经跌了，并不足以覆盖上一个租户的押金，何况利息成本已经大幅攀升，租户也要讨价还价一番。

要么房东降价卖房，割肉把押金还上，这又会加速房价下跌。

要么再买两套房子，继续搞传贳房，再收两套押金，然后...提桶跑路，润去日本或者美国。

我一开始以为银行会监管传贳房的押金，事实证明是我天真了...

房东图的就是自由支配这笔押金，怎会让银行管住？

6 让我们跳出全租房的链条，再看看韩国的宏观经济，它现在又有几大风险源：

第一，韩国通胀并无下跌趋势，而且核心通胀更高，必须维持加息，把通胀打下去，所以短期内别指望降息。

第二，韩国作为一个出口导向的外向型经济体，再次进入连续 多个月份贸易逆差的状态，像这样：

上一次这样是97年亚洲金融危机前夕，那时也处于美联储加息周期中。

第三，韩国的居民部门杠杆率高达108%，是36个主要经济体中居 民杠杆率最高的国家，像这样：

而且！这个数据中是不包含传贳房的押金贷款链条的！因为韩国认为传贳房属于民间借贷，不计入居民部门杠杆率。

如果把这部分也算上（当然得算），韩国真实的居民部门杠杆率是157%！

7 朋友们，这才叫真正的鱿鱼游戏！

高压下，看谁绷不住。

它也提醒我们，资产价格下跌并不可怕，可怕的是杠杆。

资产价格下跌对实体经济的伤害深浅与杠杆率直接相关。

无论是日本经济泡沫中的企业杠杆，还是08年次贷危机中的居民杠杆，还是本次韩国传贳房中的居民杠杆。

杠杆才是噩梦的源头！

而加息这支黑天鹅，只需轻轻地按到房价下跌的多米诺骨牌，惊心动 魄的好戏就开始了。