1 降息了。

6月最新的5年期LPR利率为4.2%，相比上个月降了0.1%。

如果我们把时间拉长看，是这样的：

我朋友圈里的中介小哥很有水平地转发了央妈的官网截图，配文激动地写道：

「降息了！4.2%！回暖在即！」

可你们知道现在北京的房贷利率是多少吗？

首套4.75%，二套5.25%。

而真正决定一线楼市行情的「置换交易」，仍被八成首付死死卡住。

如果一线都起不来，也别对整体贝塔有啥期待了。

2 这是Nick做的一张神图，盘点了主要城市的房价见顶时间，以及现在距离最高点的跌幅。

像这样：

图片来源：「趋势动物」公众号

那些房价最高点出现在2018年甚至更早的城市，买房人实惨。

而北方的主要城市都是hard级别，环京简直是地狱级别。

3 2016~2021年，我国卖掉了超过8000万套商品房，像这样：

再加上之前的存量房源，很多都会慢慢进入二手流通市场。

这也是大家看到现在很多城市二手挂牌量巨大+法拍房数量巨大的根源。

房企们的对手不仅包括同行，还有大量的要卖房子的房东...

4 未来购买力分为两个部分——

增量购买力：城市化率继续提升，新移民涌入支撑新的购买需求。

「城市新增人口数」，就成了非常重要的观察指标。

以我所在的北京为例：

北京是全国对人才最高冷的城市，落户门槛高于上海，新增数量也少，每年落户不到1万人，只有上海的1/6。

存量购买力：源于常驻人口。

当前存量购买力主要分为三个部分：

90后的刚性上车需求

70、80后的置换改善需求

60后的置换养老需求

5 对上车需求而言，当前的意愿仍然不高。

主要是动量不足，交易量平淡，价格也没有上涨预期。

房价涨，不用人催，刚需们意识到自己攒首付的时间要变长，自然会买。

另外就是所谓的疤痕效应，对工作、对还月供的能力都不太自信，心气不足，所以面对负债还是挺犹豫，这点从贷款数据上可见一斑，像这样：

6 对改善需求而言，其实这部分换房人群才是一线城市里最强的购买力。

但问题是，他们的购买力被锁死了。

二套首付80%卡死了大部分置换需求，除非你用JYD，否则没办法破。

但是改善需求的人也不着急，反正至少有地住，也能凑合。

刚需也不急，都不涨我急啥？等等看。

需求，有！但都不太着急。

要么在消化前期涨幅，要么在漫长地等待。

反正只要交易量不起来，啥都白扯。

现在大概就是这么个情况。

7 四个一线城市谁都没开认房不认贷（还清贷款算首套）的口子，这条才是真·大招！

但我真心不知道是否还会有这种大招...

对二线城市而言，能用的刺激政策已经都用了。

总不能补贴你买房吧？