01 存量房贷降息

此前，彭博社多次有小作文传出，今年的首套房、二套房存量房贷有可能都会降息。

后来央媒经济日报旗下的“证券日报”发文，讨论了再次下调存量房贷利率的可能性。

昨天凌晨，美联储大力度降息50个基点，开启了新一轮降息周期。

今天上午，中国的新一轮贷款市场报价利率（LPR）发布，利率维持不变。

中国LPR为什么不降？

存量房贷利率下降后，银行的利润将大大降低；如果此时LPR再下降，对于银行将是雪上加霜。

也就是说，LPR暂时不下降，可以在一定程度上保银行的利润。

因此，LPR不下降，恰恰说明存量房贷降息的几率大大增加了。

现在青岛新发放商业贷款的利率是：首套3.15%，二套3.65%。而LPR是3.85%。

那么，存量房贷是降到LPR，还是新发放商业贷款的利率？

答案是新发放商业贷款的利率，因为去年9月那一次已经把首套房的存量房贷利率降到LPR了。

现在青岛大部分的存量房贷，首套房是3.95-4.2%之间，二套房是5.2%左右，若能分别降到3.15%和3.65%，将可以省下很多很多利息。

你省下的利息，就是银行嘴里的肉，所以这次LPR不降，可以在一定程度上安慰安慰银行。

02 “商转公”政策将调整

我在《青岛“商转公”政策今年将调整，二手房有望实施！》一文中已经写过青岛“商转公”政策调整的事。

2022年底，青岛实施“商转公”政策，但条件苛刻：唯一自住住房，新建商品房，原商业贷款发放时已符合当时公积金贷款政策规定的缴存标准，等等。

这就造成二手房、二套房，以及原商业贷款发放时不符合当时公积金贷款政策规定缴存标准的首套新房，都不能享受“商转公”政策。

9月4日，青岛公积金中心的最新回复是：

“今年我们将结合政策实施情况、资金运用情况以及群众意见建议，适时、适度调整商转公政策。”

这是一个肯定句，今年将适时、适度调整商转公政策，得到了准确答复。

这一次最有可能享受“商转公”新政策的是这种买房者：

首套二手房，而且是家庭唯一住房，而且该二手房的原商业贷款发放时已符合当时公积金贷款政策规定的缴存标准。

至于家庭第二套房，以及原商业贷款发放时不符合当时公积金贷款政策规定缴存标准的新房、二手房，恐怕还是很难实施。

03 LPR继续下降

根据各方判断，今年LPR还有可能继续下降，这对于将要买房的、存量房贷都是好消息。

04 买房者的应对

假设存量房贷利率下降和商转公都实施，大家应该怎么应对呢？

我们先来看下各自的利率：

商业贷款的首套利率是3.15%，二套3.65%；青岛首套公积金贷款利率2.85%，二套3.325%。

也就是说，青岛首套公积金贷款利率与商业贷款的差距并不太大。

如果你未来有利用公积金买房的计划，那么就不要商转公，因为公积金贷款有次数限制，只能贷款两次，现有公积金贷款不还清不能第二次贷款。

如果你未来不打算用公积金买房，就可以果断商转公。

这几年，买房越晚享受的利好越多，如房价更低、贷款利率更低，已经买房的却不能享受低利率，这就给人一种感觉：越早买房越亏，买房的都成了韭菜。

现在存量房贷利率跟上新发放贷款，就是要打破这种预期，让大家早、晚买房享受同等待遇，这样可以刺激不少的买房需求。