文｜王二宝

本篇文章观点很全面，有正面的同时就会有反面，如果觉得理解不清楚，欢迎评论！

篇幅较长，包含众多知识点，请耐心观看！

在这轮我国房地产调整阶段，有一座城市始终走在前沿，每个调整都能掀起惊涛骇浪。

它就是中国“第一省会”：广州。

此前广州就是在四个一线城市中，率先开始取消认贷，等于变相下跌房价，随后北上深才陆续跟进。

就在近期，官方媒体定调：《广州首套房突破LPR下限，成为首个突破下限的一线城市》。

毋庸置疑，这点至关重要，有人认为房贷利率下降背后可能暗示房价下跌，对此，你认可吗？

纯属讨论，其实我的看法很直接，在官方可接受的范围内，房贷利率下调就等于房价下跌，更何况还是突破了LPR下限。

别着急，先看看相关报道，根据《财联社》披露，调整后广州房贷利率政策如下：

无房情况下，首套房利率为LPR-10BP，即4.1%；有一套房无在供或已还清，利率也为LPR-10%；有一套房在供，利率为LPR+30BP，即4.5%。

话外音非常直接，说白了就是想通过下调房贷利率，从而刺激大家买房。

我注意到了，网上解读无一例外，全是从利率下降角度入手，但是说实在的，下调10BP真没多大影响，我们自己计算一下就能非常清楚。

我查询了《中国房价行情网》，8月份广州房价为51493元/平，我们直接上高配，买一套总价700万的房子，结合调整前后的利率差，月供也就相差300元。

仔细想想，有能力买大几百万房子的人，能差那几百块吗？很显然，根本不可能！那么为什么这次广州房贷利率下调，能有这么大影响呢？

其实是那四个字：突破下限。就是超出了预期，谁也没想到能这么干。

纵观我国4个一线城市，广州的处境困难得多，为什么率先这么做，原因有三：

首先是看看统计局公布的70城市房价情况，不论是环比还是同比，广州房价下跌幅度都非常大，在北上广深中，夸张一点说幅度是最大的。

其次是虽然广州率先在一线城市中不认贷，但说实在，效果并没有那么好，明显弱于上海和北京，压力就更大了。

最后是销售黄金时期“金九银十”来了，要抓住机会，要是再卖不出去，风险可就会更大。

从这个角度来看，如果利率突破LPR下限都没有效果，那估计就只剩下直接降房价了，其实广州可能已经在这么做了。就在近期，广州取消了限价令，这或许就是个信号。

官方解释就不说了，因为说了还是不懂。你就把它看成贷款平均值，银行为了降低风险，正常都会提高，而提高的量就常说的BP（基点）。

所以你说说LPR是不是太重要了。

特别的是广州直接逆向操作，不涨就算了，居然降了10BP，这就有点看不懂了。

过去的操作都只是减少BP，例如从30减到20，从25减到15等等。反正不管怎么样，房贷利率都在LPR以上。

但这一次直接翻过来了，我认为这才是重中之重，更何况广州率先尝鲜了，其他城市肯定有压力，不乏可能也会跟风。

当然了，激动归激动，你们也不要过于激动。其实虽然广州一反常态，但从房地产发展史来看，这根本不是首创，下调幅度远低于2008-2009年、2015-2016年。可能还会进一步下降空间。

我们纯属讨论，既然房价都能打折，为什么利率不能打折呢？要求不高，来个8折就行，按照LPR的4.2%来算，打完折就是3.36%，好像幅度要大了，那就打9%，也就是3.78%，符合现实了吧。

这可不是我瞎掰，从年初开始，郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等30余城就在下调利率，最低3.7%。

要是这么看，广州的房贷利率也还有下降空间，至于能不能成为现实，就看这次突破LPR下限之后，房地产的反应了。

毋庸置疑，肯定能刺激到，但至于能刺激到多少人，能刺激到什么程度，那就有待讨论了。

归根结底，现在几乎所有人观望甚至不买房的原因是不敢买，至于为什么会这样，就是因为怕吃亏。

没买怕房价涨，买了怕房价跌，买之前觉得没有合适的房子，买之后觉得有更适合的房子。就是这种矛盾心理，不仅进一步让楼市遇冷，还让房地产陷入了僵局。

你没发现吗？现在的情况和当初的设想完全不同，今天房价跌了，明天就想觉得还会继续跌，那不如接着等。

所以说这就注定了刺激效果，不会有想象中的那样好，更别说只突破了10BP。

不过正如上文所说，我们要看到这件事后的本质，那就是对于特定人群来说，这就是有利的。

要知道不论是房价还是利率并非完全不变，今天有涨的苗头，明天就可能涨，和油价没什么区别。

对于刚需、刚改来说，本来就着急买房，根本没什么时间等，那不如趁着机会赶紧买，但前提是你确实着急需要。

但是对于改善来说，那意义就不一样了，他们买房完全就是锦上添花，多一套和少一套没太大区别，那不如等楼市稳定了再说。

对此，你怎么看呢？

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