原创 韬略哥
政策之后，黄金周楼市成交并没有如期而至，但人气明显旺了起来。反应到节后的资本市场上，地产股也相继走弱。但是如果站在一个更长远、更高维度来看，一些被低估的地产股背后，正酝酿3至5年投资机会。
因为现在楼市的分化不止在城市、项目之间，更在房企之间。
比如，就在上个月，华发股份获批60亿元定增，就引发了业内的广泛关注，这其中透露出不同寻常的信号。
来源：华发股份公告
要知道，在如今政策调整敏感期，管理层这样安排肯定也是有的放矢的。
于管理层来讲，虽然要一碗水端平，但该“保交楼”的要保，该“项目建设”的也要大力支持，为楼市高质量发展打造新样本。
于行业来讲，开始加快房企“输血”，不仅为房企股权融资的开展注入了信心，也为房企激活流动性带来了更多可能。
于少数获批定增的房企来讲，有的能缓解房企偿债压力，有的凭此获得更大发展动能，赢得市场先机，从而脱颖而出。
01
有人忙自救，有人谋发展
谁才是这轮房企定增的大赢家？
近两年楼市寒冬，销售下滑、融资不畅，房企们手上的可用资金已捉襟见肘，缺钱和融资成为房企直面生存问题的两大命题。
所以，去年年底当上市房企再融资的“第三支箭”一释放，众多房企就蜂拥而至，纷纷抛出了各自的股权再融资，截至目前已有超30家房企筹划股权再融资。
但面对行业的市场环境影响，及超跌的地产板块整体估值，此时股权再融资也是一把双刃剑。
要知道，A股地产指数上半年一度下跌近20%，因此有的房企不得不折价配股增发以保生存，也有的房企不得不暂停增发，等待更好的市场机会。
但对于有的房企来说，凭借稳健的发展，良好的市场表现，此时股权再融资正是脱颖而出的机会。
就拿此次房企再融资的“第一阵营”来说，既有央国企也有民企，既有“绿档”企业也有三线全踩的“红档”企业，受益企业的范围比较宽，粗看一下没有什么明显的偏向性。
然而仔细品味下，能在这种市场行情中，率先获批定增，无疑是一种公司实力显现，尤其是“绿档”房企，他们有能力获得资金并吸引投资者，加速提升市场对公司的信心。
同时，通过定向增发筹集资金来启动新的项目，这些房企也能在逆势中进一步拓展市场份额，提高盈利能力，让公司未来赢得的更大发展机会。
可以说，华发此时敢于定增再开发是极为自信的表现，而背后的信心来自于自身企业的“硬核”实力。
一是，稳健的财务运营，在手现金充裕，为公司发展留足安全边际。
在过去十来年，当很多房企爆发式发展的同时，华发却一直坚持稳健的经营策略和稳健的财务风格。
一方面开源节流，通过加速回款和节省费用开支实现经营性现金流的改善提升；另一方面通过融资端与投资端的战略平衡，坚持审慎安全的投资理念和资金管理模式，自2021年末实现“三道绿线”达标后，华发便始终稳居绿档，并保持稳定的有息负债规模，为企业的持续稳健发展，打下坚实基础。
截至2023年半年度，华发长期有息负债占有息负债总额的比例持续保持在八成以上，在手现金增加至566.6亿元。
二是，强劲的业绩韧性，迈入房企第一梯队。
在地产行业最难的这个阶段，华发的整体业绩实现高质量增长，逐步进入第一梯队。
要知道，5年前华发还在50强开外，以每年平均上升8个位次的速度在成长，在今年一季度甚至以行业第8的销售成绩打开了今年的良好开局，在今年1-9月，华发以权益销售额730.0亿元位列第13名，同时以全口径销售额1035.8亿元位列第14名，比往年提前了2个月左右实现千亿业绩，继续稳居“千亿俱乐部”。
三是，稳定的投资回报，二级市场上保持更高的溢价。
在A股市场上，华发是股价表现最好的上市房企之一，在过去两年股价涨幅超过了三分之二。
之所以投资者对华发的信心十足，敢于给出更高的溢价，是因为华发给出了稳定持续的现金分红回报。
自上市以来，华发已累计实施分红19次，累计现金分红约68亿元，这在一众房企不仅十分少见，哪怕是在头部房企中，也是佼佼者。
其中，在2022年度，华发向全体股东每10股派发现金股利3.7元（含税），合计派发分红7.83亿元，现金分红规模占归母净利润比例为30.39%，近五年分红率更是达到惊人的31.27%。
而且华发也稳定保持较高的股息率，其中，2019年至2022年度，华发的股息率分别为6.62、4.97、5.07、4.08（以2022.12.30收盘价计算），在A股上市公司中也是“优等生”。
不难看出，随着如今华发募集的获批，未来更大的投资机会也开始显现。
02
多家券商共同看好
逆流而上方显本色
就在华发股份公布60亿元定增后不久，国内多家券商发布研究报告，给出了维持“买入”评级。
与此同时，大股东珠海华发集团也宣告，计划增持公司无限售流通A股股票，最高增持价格设定在了不超过15块钱/股（含本数）。
来源：华发股份公告
这里透露了2个重要信息——
一是，对比现在8块多的股价，未来华发的股价很有可能还有可观的上涨空间，意味着这是投资者的机会。
要知道，通常大股东增持股票，股价后期表现普遍优异，会迎来一波不错的涨幅。因为，要从某种程度上，证明了股东们的眼光。
二是，不超过15块钱/股这个价格可是会创出华发股价的新高，虽然并不一定都是按最高来增持，但也体现出大股东对未来华发股份的价值，非常看好。
而支撑它的动力和底气，是自家逆流而上的销售业绩。
虽然楼市下半场很多新变化，比如，市场环境变化、企业增长方式变化、企业管理变革，买房者更注重品质……
这些新的变化对于有的房企来说，这是“危”，或许对于华发来说，反而是新的机会。抓住行业缓慢复苏的趋势，及时补充土地储备和资金，赢得了发展先机。
一方面，更加深耕高能级市场，实现更高质量的发展。
虽然楼市进入下半场，但一二线核心城市更是强者恒强，成为是房企的重要抢占高地。过去华发一直坚持深耕一二线高能级城市，并形成了珠海大区、华南大区、华东大区、北方区域的全国性战略布局，目前已进驻全国50余座重要城市，打造了超200个精品项目。
比如在上海，2023年1-9月，华发凭借224.22亿元的业绩跃升上海房企权益销售金额排行榜TOP4席位，在创下业绩新里程碑，说明了华发在上海深耕得到了市场的充分认可。
来源：乐居
在其他城市，华发也是一路热销。比如今年杭州华发华润·珹曜云府49天热销15.4亿，是同板块竞品项目的8倍；在广州，华发越秀·和樾府2022年网签金额、成交套数和面积均成为广州冠军，全年最终创下160亿元的销售佳绩；在深圳，华发打造了世界面积最大的深圳前海·华发冰雪世界，其中人才房项目华发新城一期住宅荣登成交套数、面积、金额“三冠王”，一期劲销超50亿。
杭州华发华润·珹曜云府 实景图
深圳华发冰雪世界 效果图
而且在前不久的国庆黄金周楼市，华发也传来喜报，全国流量销售金额同比去年增长35%，依此势头，预计华发全年销售业绩将有望再创新高。
另一方面，更加精准的前瞻布局，一线和强二线城市并重，有效夯实发展后劲。
自2012年全面实施“立足珠海，布局全国”发展战略以来，华发就坚持深耕一二线高能级城市，已覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等国内主要经济圈，在超特大城市中已布局17座。
今年以来，随着政策的不断宽松加码，全国楼市都有所缓慢复苏，但大多数房企拿地仍然谨慎，华发却趁此良机在土拍市场，聚焦符合公司发展战略的优质项目，与已布局的项目形成品牌联动效应，进一步增强市场影响力和市场份额。
据统计，华发上半年共斩获优质新项目11个，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。尤其是，7月以来，华发先后获得上海松江区洞泾镇、静安区天目社区两大优质项目，进一步巩固在华东区域的领先优势。
根据克而瑞2023年1-9月中国房地产企业新增货值排行榜显示，华发新增货值424.6亿元，排名跃升至第十二位。
而强劲的业绩增长、非常可观的土储，华发势必将迎来更大发展空间，支撑起股价叠创新高，这就是投资者的机会所在。
03
市场好不好
都要做最好的自己
其实，房地产行业，无论是上半场，还是下半场，机遇和危机是永远并存。
未来到底有多少变化，可能要看房企不同情况下的不同应对，或者结合企业发展的要求来做不同的应对。
正所谓，打铁必须自身硬。无论市场如何变化，最重要的还是要做最好的自己，才能在市场好的时候把握住先机赢得更大发展机会，也能在市场不好的时候穿越周期，逆流而上。
敢于在逆势中再融资投资更多的项目，能被众多投资者和机构看好，因为华发就是这样一家内外兼修的房企。
在过去，华发一直推行精品战略，基于土地、客户、产品的三者闭环，着力于产品力的提升，持续增强产品研发能力和创新水平，才能在这一轮调整楼市中，杀出重围。
一方面，全方位铸就自身硬实力。
这些年，华发一直持续迭代升级产品服务体系，自2015年就开创性地提出了新一代“优+生活”人居战略，如今迭代升级至5.0版本，为的就是全面优化提升产品服务能力，持续为业主的生活提质赋能。
今年，华发就全面以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，最终形成七重合力。更是在4月推出了全新的优+产品体系5.0版本，以“三力十二优”价值底盘为内核，构建“七大质美生活场景”，升级打造时代精品人居，并相继在上海、珠海等地做了一系列的住宅产品提升。
全新迭代升级的产品服务体系一经落地，就备受市场好评，现今上海、珠海等地项目不仅持续获得热销，还荣获了多项产品类奖项。
比如，上海华发半岛华庭就入选克而瑞2023上半年“全国十大品质作品”；珠海华发山庄一期荣获中国房地产业最高荣誉广厦奖；珠海华发琴澳新城获评“2023年明星大盘项目”等等。目前，华发累计获得省级以上奖项200项，其中国际和国家级大奖80余项，能获得如此多的肯定和褒奖，这在地产界也是十分少见的。
除此之外，近些年来，华发的产品系也到全面的优化和完善，已形成涵盖刚需到高端的未来系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大具有“华发印记”的产品系，全方位的满足不同阶段的置业者需求。
另一方面，升阶自身的城市运营能力。
华发已从单一的房地产企业转型为城全国综合性企业，形成了涵盖规划设计、开发建设、运营管理、产业发展的全链条的强大能力，再加上，背靠“大华发”强劲的规划定位能力、建设运营能力、统筹协调能力以及资金平衡能力，已经从造房子到造城者的升阶。
就拿华发的大本营珠海来说，从十字门到金湾航空新城，从高新区北围TOD到珠海保税区，华发相继承担了7个产城融合片区综合开发项目，总规模约38.5平方公里，一个个城市综合体，不仅推动一片又一片城市价值洼地跃升为产业发展高地，还焕新了城市空间和配套，成为珠海为留住人才的居住高地。
金湾“航空新城”实拍图
而在深圳着力打造的前海·华发冰雪世界，也是一个集冰雪世界、住宅、主题酒店、主题商业等于一体的城市综合体，一座全球最大室内雪世界的拔地而起，不仅助力了深圳西部市级中心的崛起，同时推出的人才房大获热销和好评，也成为深圳吸引人才扎根的聚集地。
可以说，华发作为“造城”的建设者和见证者，在实现了自身价值，获得了长足发展的同时，也成为了区域经济发展推动者，与城市共生共荣。
机会永远留给有准备的人，无论是华发，还是敏锐的投资者。
