关于福州南二环板块，一直被认为高库存地块，此话，对，也不对！

所谓高库存，除了在售的白湖亭片区外，还把早些在南二环南面的四个楼盘（简称南四）的新房和次新房加入比较。

当然，更有甚者，把南二环花海片区的闽江世纪城，中发印象外滩的二手房也算进去（说来也怪，后者到现在还没卖完）。

这么个算法，确实推高了南二环的真实库存。

但实际上，如今在售楼盘中，比较有竞争力的还是网友口中的四大金刚（临近南二环，但在二环以外的楼盘在福州人心目中可能会差一个段位）。

1.左海望悦：在去年小阳春的时候抢跑了，因为有一定的价格优势，地段也略占上风，也曾卖得不错，可惜给中介的钱太少了，他们看不上，

2.北源云筑：开局并不好，后来在价格上略做调整，并在营销理念上有新的变化，最近带看量也很大。

3.江南尚璟：其实非要对比地段的话，略逊色于左海望悦和北源云筑，只是比较巧妙地在户型上与其二者做了区分，销售中规中矩吧。

最后一个楼盘为新投城央境，推广名为映南台，与其说是神秘，还不如说是佛系，之前深耕于福州新区，避开神仙打架的时间点，准备悄然入市了。

文末有高清航拍，对于地块不熟悉的，可以通过视频增强了解。拍摄，剪辑和撰写不易，如果觉得对你有帮助，不妨随手点个赞。

PART 1

图片为实地拍摄

三江口建设发展以底价7.66亿元获得2022-23号地块，楼面价约13515元/平方米。

该地块位于仓山区东园路东侧、北园路北侧，东升旧厂房出让地块一，为商住用地，土地面积28338平方米，容积率2.0。

因为周边小路众多，且有新老小区，为了能准确地描述地块位置，上图中从左向右的椭圆形标记，分别为东腾苑10-13号楼，中间为金辉伯爵山，右边为江南尚璟。

从土拍角度看的话，对比北园其他三个楼盘，楼面价是最低的，虽然这四个楼盘的指导价是2.95-3万之间，因为市场原因，现在参考价值不大。

为什么拿地近两年才开始有动作，有业内人士表示其开发商前期更注重于在福州新区的建设。

当然，你也可以从商业逻辑出发去看，毕竟和其他三个楼盘一起入市的话，难免血雨腥风，避其锋芒，剑走偏锋也是上上策。

假设过些时日，市场有所回暖的话，或许也能有意外惊喜。

PART 2

图片为实地拍摄

关于地块的位置，不能以地图上的直线距离作为参考标准。

因为该处地块比较复杂，前面隔着马路有半洋亭河，后面又有跃进河，加之地块不算小，楼栋之间本身也存在距离，所以离地铁口的距离要具体分析。

地块东南面临近东腾苑10号楼，如果以这个楼栋作为参考标准，那么步行到白湖亭地铁口的距离约为1.4公里，反而到三叉街地铁口距离为1.2公里。

图片为实地拍摄

如果从地块南面出发到地铁口会近点，目前是杂草丛生的小路，走到江南尚璟小区附近，通过门前的小桥走向白湖亭地铁口会更近一点。

从白湖亭地铁口A口走到江南尚璟的售楼部大约是300多米，而该售楼部到江南尚璟小区又要200多米，考虑到映南台在江南尚璟西侧，隔着一条在建的马路。

如果可以从江南尚璟门口的小路走的话，离得近的楼栋大约要800多米，远的楼栋实际步行距离可能要在1公里左右。

就目前而言，那边路况比较差，但相信未未来路况大概率会得到修缮。

可以说，从地铁角度来衡量的话，这个楼盘是四大金刚中最不理想的。

至于商业配套，该楼盘离中骏世界城的距离会更近一点，而离SM广场和白湖亭万达则会远一点，不过作为商业综合体，1.5公里左右的距离基本能接受。

教育配套上看，现在四大金刚都宣传在北园有麦顶小学，该楼盘离规划中的学校直线距离约为400多米。

关于教育配套，除了一些特殊楼盘外，基本都要等交房后才能定性，但从北园四大金刚的体量上看，确实需要增加一所新校区。

PART 3

图片来源于网络

主力户型段位89平米三房两卫，110平米四房两卫，130平米四房三卫。

89平米的户型基本是属于现代的主力户型，三开间朝南，其中两房朝南一房朝北。

该户型有端头和中间户，端头户型主要优势是北面无遮挡采光，中间户是连廊，靠采光井采光。

实际上现在89平米的户型是属于非常刚需的三房两卫，房间够用，但实际使用空间会比较小。

图片来源于网络

110户型做四房，也是属于刚需型的，主要满足二孩家庭，两房朝南两房朝北，这个和左海望悦的108户型有点类似。

这种面积段的四房基本是在于对房间数的追求，可能会在居住体验感上做一些妥协。

130平的四房三卫空间尺寸感比较强，属于该楼盘的改善户型，四开间朝南，一房朝北，美中不足的是次主卧是一个暗卫。

图片来源于网络

上图左边是115户型，目前并没有主推，右边是120的户型，简单点理解，就是四房两卫，全面结构的户型，区别在于几房朝南而已。

现在该楼盘主推户型为89,110和130平米的户型，虽然谈不上太多亮点，但基本也符合当下的主流户型。

PART 4

图片为实地拍摄

关于不利因素的影响，之前有提过在江南尚璟的西南面有庙宇存在，那对于映南台来说，就是在其小区的东南面。

虽然有业内人士提出这只是临时的安置之地，但过去一年多了，也没有看到搬迁。

按照当地人的说法，可能在三五年左右会有新的安置场所。

不过，最近福建的游神霸屏全国，从某种意义上说，这种不利因素的影响是不是会降低一点呢？可以看一下本号2月17日的文章，正面评论会比较多。

图片为实地拍摄

这个是现在看到的，还在建设中的“古建”，既然是现在还在建设，就和传统的古建有一定的区别。

传统古建比较忌讳的是作为村里的宗祠而存在，而现在这个建筑，根据工人介绍，只是在还原之前的建筑。

图片为实地拍摄

在映南台的西南面，古榕树下，还有一个庙宇，对于南面高楼层住户来说，可能会有一定的抗性。

这个庙宇是齐天大圣庙，当然，也有人称之为通天大圣（先是有不良嗜好，后被陈靖姑收服，保境安民）。

在东升村附近，确实有蛮多的大圣庙，这也是当地的一种传统，抗性对比那些宗祠或者庙宇组团（横屿山公园）会小很多。

小结

视频为实地拍摄

从视频上可以看到，现在该楼盘还处于前期建设阶段，现在连售楼部都没有，也没做城市展厅。

所以要想了解透这个楼盘，只能披荆斩棘在各种不成样的小道中摸索，在此感谢@搬砖工的后期剪辑。

这个小区的竞品虽然是其他三大金刚，但也有不同的地方。

容积率上看，都在2.0左右，但因为地段和总户型不同，所以未来销售的定价需要多多斟酌。

从地块面积上看，大约为42.51亩，是四大金刚中最小的地块，总户数为493户，也是最少的。

如果从地段上说，虽然四个地块几乎能享受相似的配套，但这四个地块也是有排序的。

左海望悦更靠近则徐大道，离地铁口最近，处于曾经的白湖亭收费站西侧，对于城南人来说接受度更高。

北源云筑位于白湖亭地铁口西侧约400多米，地段尚可，只是周边老旧小区偏多。

江南尚璟位于东濂路，进出的话，早晚高峰可能会比较堵，勉强算准地铁房。

由于前两个楼盘带装修交付，价格在2.75万左右，后者为毛坯交付，也卖到2.7万左右，价格算是凑合吧。

现在关于映南台的定价就很有意思了，其实按照1.35左右的楼面价，如果只卖2.3万的话，能实现快销，可能还有利润。

但关于真实定价，只能说很难卖到2.3万左右的价格，因为市场中会有一双无形的手。

如果定一个过低的价格，会打破板块之间的价格平衡，怎么说二环内的价格总不能低于二环外的二手房（如福州府，凤凰原）吧。

那只能凭借对比去猜测了，首先从地段上说，映南台略逊一筹，从楼面价和指导价上看，映南台也略低一点，从知名度上说，虽都是市属国企，但前面几个似乎知名度会更高一点。

咳，世间安得两全法，不负如来不负卿？

所以，定价成了未来的关键，太便宜了不能卖，太贵了大家不愿意买！

和身边几个业内人士的探讨是：

同户型段，左海望悦和北源云筑为带装修交付，后者是毛坯，那么再加上地段差距，那么可能2.5万左右的价格，接受度会更高一点。

当然，关于最后的定价，还是看开发商吧，价格合适就考虑，不合适就再等等吧！