从10月29日到11月25日，市区共公示了3个批次合计22宗土地。这22宗土地，有6宗商业和16宗住宅。纵观住宅用地挂牌格局：主城中心1宗，高新区8宗，海州城西2宗，连云区4宗和徐圩新区1宗，整体呈现出改善与刚需两头兼顾的供地特点。

多卖地，卖好地，也不吝啬部分压箱底的地。该释放要释放，土地应卖则卖，是市区目前的态度。就在新地块挂牌的同时，市区发布了鼓励住宅空间多样性的新规。主要是从完善居住区布局和设计、优化建筑单体设计、调优容积率计算规则三个方面，丰富住宅多样性和改善供给。

简单点理解，未来两年的新房外观将会更好看，实际得房率更高，开发商赠送的面积也会更多。当然羊毛出在羊身上，这也是为新房留足了更高的溢价空间，为后续市场差异化定价的玩法铺平了道路，同时也给用心打造产品的开发商更多的利润空间。

落地成色几何，还有待观察。不过之前为了控成本保利润的“限价时代”确实远去了。或者说，湮没在历史洪流中。

高新区此次挂出了8宗涉宅类土地，分别是3宗万达板块、4宗花果山大道东板块和1宗凤凰新城。这两年高新区一直是土地供应的主战场，土地让利和新房不断入市，会降低板块内的二手房流通性。

万达板块3宗土地围绕在平高书香学府和美麟常青藤周边，起拍价设置得足够低，诚意满满。这3宗土地，是整个万达板块压箱底的好地块。所有涉宅类土地中，最值得关注的就是这3宗地块，因为它们扛旗2022年度挽尊之战，决定万达板块未来的房价走势。

3宗地块差异性明显：25#和38#是纯住宅用地，前者容积率1.6，后者容积率2.1，40#地块则是商住用地（商业面积不低于10%）。25#地块，不论是位置还是未来的产品打造，足够成为市区“顶豪俱乐部”的新门面担当。38#和40#地块，则是以刚改为主，未来入市将会给周边二手房造成一定的挤压。

目前万达板块的市场复杂多变，不少二手小区砸盘抛售现象频出，一二手倒挂消失的背后，也让准备新入场的房企们嗅到新的机会——

做好产品，迭代为王。方能破圈，重塑格局。

花果山大道东板块，又挂出了4宗地块。从楼面价角度，33#地块应该会被地方平台兜底。32#地块起拍价8.6亿元，总价太高房企也拿不动。36#和37#地块，同等价位的竞争楼盘比较多，比如中储地块、海州区政府板块和凤凰新城，有点鸡肋。

凤凰新城此次出让的是中央华府东的商住地块，起拍楼面价4760元/㎡，已经有房企竞拍。

以刚需客户为主的海州城西，同步挂出了2宗涉宅用地，分别位于高铁板块和老海州板块。高铁板块，是整个市区最“内卷”的板块，价格战打得彼此起伏。此次挂牌的41#地块起拍价仅有3411元/㎡，附近1公里范围的新房地价大部分则是五六千/㎡。但是地块面积太大了，总价接近9亿元。

老海州板块的42#地块，起拍楼面价2501元/㎡，周边暂无新房在售，生活配套满足基本所需。板块客户以地缘性为主，挖掘周边乡镇还是有机会的。这宗地块最大的特点，就是足够便宜。还是那句话，只要足够便宜，也不是没机会。

此外，主城中心的玉龙地块出让面积38640平方米，容积率1.40，起拍楼面价6965元/㎡，有房企出价了。

连云区共挂牌4宗涉宅类用地，3宗位于连云新城，1宗位于墟沟海棠。起拍楼面价最高的是位于海棠的28#地块，楼面价3376元/㎡。