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周末，我在长三角调研，驱车一路从浦东，穿过嘉定，路过昆山，受朋友邀请在他小别墅里小坐喝了几杯茶，我们聊关于权益和楼市有关的话题。朋友做权益市场，现在几个人独立出来做外盘，国内的做得少了。在Alpha和Beta之间，他更多选择了Beta，这两年卓有成效。七八年前，他在国内也陆续投了不少房产，有的升值，有的在原地踏步，剩下的则在亏损，总体当然也是赚的。但昆山这套小别墅，是亏损之一的项目。以前他生活在上海，后来厌倦了城市的密度和内卷，就“出逃”来到了昆山，他就在这里长大，多少有些情怀，现在也算是过上了种花种草的日子。我们聊国内房地产，他说：“我60%的资金实打实投在了长三角，我相信这个都市圈未来的潜力。”我没有反驳，毕竟已经财务自由的人对这块市场能有这样的阅历，自然有他的战略眼光。聊到晚上，我才驱车前往苏州园区，在金鸡湖边喝了两杯小酒，和上一次来这里的感受不太一样，这一次，明显感觉老外多了。

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苏州市场，只看园区，理解苏州，得先走进园区，园区一直是苏州楼市的风向标。苏州房价回落，是从园区唐宁府开始的，前几年，这里是奥体为数不多的新盘，唐宁府每次开盘都能引来“疯抢”。周边二手房挂牌价在4.2万/㎡的时候，唐宁府从开盘到清盘，均价维持在高层3.5万元/㎡、洋房3.9万元/㎡左右的水平。去年，唐宁府二手房均价还在6.6万/㎡，2022年高位的时候一度达到7万\㎡，如今这里二手房挂牌价低的已经来到了4.7万。

唐宁府的下跌，蔓延到星公元、九龙仓，沿着现代大道，一路向东，铂悦府、景城也未能幸免。然后调转，杀向中海国际社区、东湖大郡，最后是学区房。二手房、新房，整个园区98%的楼盘都在下跌，普遍跌幅达30%以上，这是苏州过去两年下跌的现状。但从去年开始，园区又开始不断供应，新房市场如火如荼，开发商开始重点卷产品，玩法进一步升级。周末两天，我调研的第一个项目，就是走进园区。园区项目周末看的人真的多，有大老板从北方远道而来，也有当地的土著拿着一张图纸在和销售深度沟通。耳边传来：园区这个项目不错，房价也已跌不少，保值率应该还可以吧？是不是黄金底我不知道，保不保值我现在不敢说，但此前一直有声音：不是说苏州不行了吗？不是说苏州“脱光”了还是不行吗？不是说苏州还没跌透吗？别急，以上三个问题，我都给大家找到了答案。保利天汇至和云筑，备案均价约3.6万元/㎡左右，主力户型约109㎡、127㎡、140㎡、179㎡，总价300-700万，位置距离金鸡湖直线只有3公里，是园区新的TOD，这样的项目，周末来看的人很多，在苏州挺受欢迎。

大救市两个月，苏州市场在大多数人眼里似乎冷冷清清，但你走到线下真正体验一下，就会发现好的项目从不缺人追随，产品不够优秀才会冷清。苏州，作为中国最强地级市，GDP排名全国第六，这是外资涌入最多的城市，上有天堂下有苏杭，苏州好不好，大家心里最清楚。即便好，哪怕是风向标的园区，分化也很严重。另一个项目臻和璟园，主打舒适，项目在小区内配置自助洗车区域，我了解了一下这应该是园区独有。印象最深的，开发商已经开始卷“地库”了，地库炫到什么程度，来张图大家体会。

另外还看了别的几个项目，限于篇幅就不一一列举，总结一句话：园区也在分化，且未来会加速分化，好的产品需要精心挑选。

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分化在哪里？苏州第一梯队的均价大概在4万/㎡+，湖东、奥体、狮山、姑苏核心在过去都算抗跌的，狮山7w+，双湖直冲10W的项目也有不少。苏州房价这两年是跌了，但苏州核心房价在发生巨变，顶豪神仙打架，这和上海内环内的豪宅很相似，新盘优质产品总有溢价。苏州第一梯队的楼盘，从去年下半年的6家在售，今年已经增加到19家，而且5W+的项目也有好几个！均价3.5-4万/㎡+只能排第二梯队，楼盘分布在园区阳澄南岸、湖东，看了一圈，这个价格段的房源目前最少，园区仅有8盘在售。均价在3-3.5万/㎡这个价格段，倒是六大区都有涉及，包括平江新城、太湖新城、元和，以及园区的吴淞湾未来城，这里面分化比较严重，需要对产业、规划十分熟悉。这些板块更多打造的是改善型，也是517热浪后关注度极高的区域，在售的项目在产品打造方面，亮点不少，所以才吸引不少目光。苏州的A面表现在区位第一，产品力第二。但苏州的B面，在地段上没有优势的楼盘压力山大，这些楼盘大部分位于外围远郊板块，建面大概在100㎡以下户型，总价200万以内的也很多，但是对于刚需来说就是不买账。市场回归冷静期时，优等生表现更优，越往外，楼盘面临去化压力越大，最终只能重启以前的优惠促销来以价换量。我在外围看到的，各种花式促销：送家电的有，送车位抵用券的也有，即便如此，也未在市场上引起太大波澜。原因很简单，信心不足，远郊的区位不好，产品力不足。最后一个问题，苏州房价，全面筑底了没有？黄金底很难说，但大部分板块跌完30%的苏州，当聪明资金再次杀向核心板块、好的产品时，我想已经有了答案。

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苏州园区的核心板块表现好，但远郊不行，上海其实也一样。上海内环内的新房，去化很快，热门的中海顺昌玖里、世博天悦，完全靠抢。但上海的五大新城，这几年割了不少韭菜，祝桥、临港这两个地方就因为超级规划，房价高得离谱。前几年我记得很多人吹祝桥，拿它和虹桥比，现在看来简直就是笑话，之所以吹这里，是未来要建东站，东站没建成，房价已经严重透支，一个连地铁都没有的地方，卖出了中环老破小的价格。现在，这里的价格和高峰对比，已经腰斩。临港，过去几年疯狂供地，建设速度很快，但是人口的导入跟不上。这里，如今透支的价格也被打回了原形，临港某家园，最高峰卖4万+/平，目前小区最低成交价只有1.6万。直接膝盖斩，巅峰买入的人亏死。如果亏钱能成交那还算运气好，像合庆直接就没有成交，合庆最大的问题，没有外来人口流入，没有高能级产业，没有流通，典型的三无板块，这种外环外绝对不能碰。

郊区的五大新城，能打的板块现在非常少，大部分价格都已经回到了2016年，甚至更低。上海527之后，郊区的老破小被市区全面碾压，即便是新房现在也卖得很吃力。不管是上海还是苏州，甚至北京、深圳，新政最大的作用，是帮助市区老破小出手以及郊区新房去库，但垃圾板块，已经不再是价格问题，是市场已经不在选择这里。记住一句话，远郊楼市最核心的点是地铁，可以没有商业，但不能没有地铁，地铁决定人口天花板。再记住一句话，上海五大新城不是没有好房，但坑非常多，任何一个地方，城市半径越往外扩，再去持有的风险越大。现在，楼市已经到了另一个阶段，七月的二手房成交又开始逐渐回落，分化明显，楼市真的已经变天了，以前随便买房的逻辑完全变了，在座的诸位一定要擦亮眼睛，根据自己的需求来选择合适的产品。