卖得好的盘总是相似的，卖不动的盘却各有各的痛。

最近有里水粉丝咨询我，想在里水中心买房结婚，龙光越秀和阅玖章&远洋北控天成，这两个盘好像卖得一般，能买吗？功夫君帮忙分析一下。

按理说，里水镇长年蝉联新房销售第一，这两盘真的卖得不好吗？

统计网签发现，和阅玖章开售以来，总网签量约223套，与410套可售货量相比，网签仅54%；远洋北控天成目前总网签241套，与整盘货量1080套相比，仅占22%。

要知道这俩都是2021年拿的地，3年时间不仅没建好，去化也相当慢，到底是什么原因呢？功夫君决定为粉丝实地走访，看看真实情况。

单价1.7万+/㎡起

和阅玖章三年熬到准现房

和阅玖章的位置就在里水镇中心，从地理位置上来看，真的无可挑剔，三面临水，楼下景区，对面公园，这样的居住条件真心优质。

不过，当一个盘看着不错却卖不动，主要原因很可能在于：价格。

我们了解到，项目在售1-4座，20层高，1-2座为2梯4户，99㎡三房和117㎡四房，售价约1.7-2.2万/㎡；3-4座为2梯3户，主推125/135/143㎡江景四房，售价约2.3万/㎡起。

| 和章玖阅沙盘

2.3万/㎡是什么概念？都可以买到大沥、平洲、三山，乃至桂城新房，都可以买到了，但放在里水中心，对于本地人而言，可能真的有点高。（不知道桂城2.3万哪个盘的朋友，拉到文末私聊我）

项目首批5、6号楼已交付，1-4号楼也将于今年年底交付，现场到访小区，发现已经有不少业主已入住，居住氛围肉眼可见开始起来了。

| 和章玖阅小区实景

和阅玖章在4A级梦里水乡位置旁边，又是临江，项目给每个户型都设计了超6.3米大阳台，不少高层单位都有滨水景观，加上河对岸没什么高楼，视野开阔。

| 和章玖阅位置

不过项目的环境也不是360度完美，项目南面临近工业区，城市面貌较差，这些单位就相对便宜一些。

里水粉丝跟我们说，越秀虽然有好景观，但它的位置有点尴尬。

他的村在河对岸，那边集中了大量成熟商业体，要过河的话要么开车，要么电鸡，走路还是得花一些时间，而且体验也不是很好。

南面新开的里水嘉州广场做得不错，从项目过去也是一条直路，但也要开电鸡才方便，走路又觉得远了。

| 和章玖阅南向景观

这位粉丝看中的四房要2.3万/㎡以上，之前特价的3、4楼单位可以做到2万/㎡以下，但他还是觉得价格高了。

“考虑小朋友读书，会想过要不要去大沥，那边有新楼盘做到1.6万/㎡，有个楼盘直接读新石门中小学，也就1.7-18万/㎡，怎么都比这盘便宜多了。”

一直以来，里水的客群除了本地人，广州客是一大组成部分，然而广州客更倾向于金沙洲和里水大道南的区域，里水中心的项目反而让通勤距离变得更远。

因此这个项目的受众对比其他近广州的项目，更为单一。

| 和章玖阅户型

此外，龙光面临过资金问题，给项目带来一定负面影响，但有着越秀国企背景顶着，也算是安全交付了，但对比周边的里水盘，项目总体价格比较坚挺，长期在2万/㎡。

盘是好盘，产品也没毛病，但入市三年都走货不理想的原因，也许可以归纳为三点：

①景观虽好，地段不完美；②客群单一；③价格坚挺。

真的只有非常想在里水置业，也不是很差钱，又一定要住在镇中心的客户，会选择这个项目了，估计以后二手流通也只能局限在本地人之间。

特价1.4万/㎡起

北控天成还有一半未建好

与和阅玖章隔江对望，一样难出货的还有远洋北控天成。

抛开地段，与兄弟盘最大不同的是，它的价格真的极为亲切。

这个项目主推首批1-3号楼，楼高33层，2梯4户或6户，主打86㎡三房，95㎡四房，109㎡四房，单价1.6万+/㎡起步。

更惊人的在后头，项目最近做第三批工抵房专场，86㎡三房总价11x万，折合单价约1.4万/㎡。

| 远洋北控天成沙盘

为啥卖这么便宜，是产品不够好吗？

远洋北控天成户型偏刚需，85㎡中规中矩，95㎡竟然能做到四房，109㎡也有南北对流，整体实用率达到9成，算不错了。

| 远洋北控天成户型

价格卖到这么低，关键还是在于地段。

项目被城中村、厂房包围，交通配套差，到现场看房，需要经过一条村或是穿过工业区才到达售楼部，体验感大大打折。

不过好在，项目自建公立幼儿园、儿童公园，旁边就是里水中心小学、里水中学，走几步路就到富寿公园，可以说好坏参半。

| 远洋北控天成位置

这样的地段，别说广州客，本地客都是有点介意的。

那位粉丝就说了，这个盘价格很理想，但是位置实在是“太里面”了，出入开车都不方便，所以才这么犹豫。

| 远洋北控天成实景

让人更没有购买信心的是，大家同年拿地，同样6栋住宅，越秀今年已经交付，远洋才建着3栋住宅，园林只兑现了一半，实地看到，幼儿园、以及另外3栋住宅进度都不太乐观。

| 远洋北控天成建筑进度

功夫君认为，这个盘其实产品不差，低总价的确可以吸引一部分里水客源，也许未来现楼发售，会更能让本地客埋单。

里水市场冷热不均

本地客看价格，广州客看位置

回顾两个项目拿地价，龙光于2021年6月拿下里水城区地块，总价9.4亿元，楼面价17554元/㎡；北控于同月以16亿拿下里水地块，楼面价14817元/㎡。

再看看当下两者售价，特价单位几乎都是贴着地价出货，但还是难以打动购房者。

我们认为，并不是项目本身不够好，而是拿地价格、项目位置和市场客群所决定的：

一是里水市场走量都看广州客，本地置业需求不大。

里水多年以来都是广佛同城先行地，大量广佛候鸟很早期就开始在里水置业，因此里水楼盘的去货速度，跟是否靠近金沙洲，基本呈现正相关。

由于没有地铁直达，愿意到里水买房的广州人，都是开车出行为主，红绿灯能少则少，有时候差2-3个灯位，价差就能去到1-2千/㎡。

所以我们可以看到里水大量新盘都是集中在里水大道南，这里一路可以直入金沙洲，或者上高速，对自驾更友好。

| 里水主要一手盘分布

和阅玖章和天成这两个盘，深入里水中心腹地，广州客是少之又少，里水本地人又大多有自建房，置业需求不大。

至于新里水人，确实有，但占比也不多，而且考虑到广州的工作机会，选盘也会倾向于靠近广州。

二是里水市场选择太多，打不过，实在打不过。

整个里水市场，楼盘选择非常多，特别是里水南一带，可谓“神仙打架”。

近学校的、看湖的、看山的、看江的、近高速的、交标好的、卖现楼的，真的啥产品都有，啥价格都有，120-150万也有不少选择。

| 梦里水乡实景图

只要足够便宜，足够近广州，就是途径仙人长眠之地都没问题，一样卖爆。

加上这条路由于楼盘多，新商场开起来，整体生活氛围已经开始起来了，大有超越里水镇中心的势头。

三是地价高售价高，相同价格，客群更倾向南下置业。

和阅玖章、远洋北控天成旁边也有很多二手盘，早期卖得红红火火，那是因为遇上房地产最好的黄金年代，加上不破万的价格，也容易接受，再差的产品也能卖掉。

这两个盘拿地都是市场上升期，彼时里水中心一手新盘少，在售的大约在1.8万/㎡，而两盘的拿地成本又很高，注定了售价不会低。

| 板块实景图

里水人不少早期出大沥、桂城置业的，享受到了房价升值的“头啖汤”，只要实力允许，不少人对于南下置业依然有憧憬。

之所以有这样的选择，并不只升值潜力，还在于城市配套、孩子读书、就业选择等，大沥和桂城确实配套优质、机会更多。

| 繁华的千灯湖

如今市场饱和，经过一轮调整，就连桂城大沥都挤出泡沫，不少新盘都可以做到跟里水中心一样的价格，里水的价格优势也无了。

最近有考虑置业广佛的朋友，可以找二叔聊聊。

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