最近官媒陆续吹风，广佛南环（佛山西站-广州南站）正处于试运行阶段，有望在5月底开通。

在广佛南环即将开通之际，张槎智慧新城片区二手房交易也活跃起来了。

有粉丝爆料，5月初智慧新城有几套二手笋盘成交，刷新了同类房源最低成交价。

他们分别是：

中海凤凰熙岸101㎡三房（135万）；

海湾城91㎡三房（133万）；

融创望江府95㎡三房（125.8万）；

融创望江府97㎡南北对流三房（129.62万）。

朋友圈截图

到底有多笋？我翻查了同类房源成交记录。

中海凤凰熙岸101㎡三房，最新成交房源要比今年3月同类房源价格降低20-25万，折合单价约1.34万/㎡。

融创望江府两套毛坯三房，最新成交价要比去年12月同类房源价格降低9-12万左右，折合单价约1.32-1.34万/㎡。

两个楼盘都是智慧新城板块代表性二手，楼龄6-8年左右。

还记得，2018年融创望江府一手开卖有多火爆，多数买家全款购买，投资客比例不低，毛坯单价约1.06-1.24万/㎡。

| 融创望江府实景图

中海凤凰熙岸一手从2016年开卖，最早一批毛坯1.3万/㎡，2018年最高卖到1.7-1.9万/㎡。

所以，买房真的要看时机，早期买家还不算太亏，有些运气好的购房者还能赚到一笔。

例如@K先生2018年购买融创望江府一套96㎡毛坯三房，全款119万买入，纯投资。

2021年挂牌出售，从刚开始的175万一路降价，最终在2022年以145万卖出，单价约1.51万/㎡。【90后小伙众筹买房】

他算了一笔账，四年下来，年化收益率约3.5%，当年相当于保本理财。

但是，如果是2018-2021年高位买入的二手买家，就另说了，又是一把辛酸泪。

| 中海凤凰熙岸实景图

可能有人会提出疑问：

当年配套尚未完善，现在佛山地铁2号线一期开通了、九年制智城学校和望江幼儿园已建成，广佛南环即将开通，公共配套不断升级，为什么二手房价还降了？

别急，且听二叔娓娓道来。

温馨提醒：本文涉及特价二手房源，仅能代表个别业主心态，不能以偏概全反映整个板块二手市场现状，请各位业主海涵。但如果业主急售，可能需要考虑在价格上让步，加快二手房源成交周期。

张槎价格“绞肉机”开动

120多万可买地铁三房

首先，智慧新城二手降价，是受到整体市场大环境影响的，当禅城中心区出现1.6-1.8万/㎡一手房源，张槎次新二手房昔日卖到1.8-2万/㎡，这种局面自然无法维持。

房地产市场，牵一发而动全身。

从去年底开始，智慧新城一手楼盘持续促销跑量，到了今年3月，大华紫樾府88㎡三房降至137万起，旭辉恒基铂仕湾85㎡三房127万起，单价约1.5-1.56万/㎡左右。

虽然最近大华紫樾府88㎡三房恢复到150多万，但一手楼盘促销对购房者心理预期产生较大影响，仿佛摸到了“底价”，对片区二手进一步降价持有期待。

| 旭辉恒基铂仕湾实景图

与一手户型相比，二手楼盘户型设计有些过时，比如中海凤凰熙岸三房101平起步，实用率不高，南向内阳台，景观有遮挡；海湾城三房多数朝北等。

一手楼盘在园林和户型方面吊打二手，但短板在于“要等收楼”，可能存在延迟交付、收楼质量问题等。【查看旭辉恒基铂仕湾收楼现场】

其次，是二手楼盘放盘量大，如果业主急售，常常需要给出能刺激购房者的“小区最低笋价”。

例如中海凤凰熙岸、融创望江府的放盘量都超过200套，龙光玖龙湾放盘量接近200套，挂牌率约8%-10%。（来源：贝壳）

有相关研究报告指出，二手楼盘挂牌率1%-3%属于合理区间。

如果挂牌率超过5%，说明小区挂牌量较大，卖家之间存在激烈竞争，存在捡漏机会；

如果超过10%，则意味着小区二手处于滞销状态，大概率会降价，可以继续等待或大胆砍价。

| 二手挂牌情况（来源：贝壳）

有二手同事称，很多业主只是抱着尝试心态放盘看看，并非真的要卖房，真实挂牌量没有这么大。

智慧新城板块都是现成配套，拥有稳定的意向购房者（市区刚需、周边改善客户等），如果着急卖房的业主，只要报价合适，还是可以找到买家的。

近年来，佛山镇街二手房放盘量大，成交周期变长。除了智慧新城，罗村、北滘新城等板块也有笋盘放出，价格史无前例优惠，我们一起来看看。

孝德湖标杆二手降价

2万→1.6万→1.29万/平

首先看罗村奥园公园一号，近期挂牌一套93㎡带装三房，送全屋家私电器，业主报价120万，刷新小区最低报价。

奥园公园一号是孝德湖板块代表性二手楼盘，距离佛山地铁3号线罗村站（在建）约380米，当年吸引很多广州客购买。

该盘2014年一手开卖价格0.94-1.1万/㎡，2018尾货卖到1.6万/㎡，2020年高峰期二手卖到1.8-2万/㎡，曾经风头无两。

| 奥园公园一号一期

但是随着市场环境变化，2022年奥园公园一号挂牌价回落至1.5-1.6万/㎡，当时写过一篇文章。【一年自降62万！孝德湖业主终于认清现实】

现在这套93㎡单位，报价120万，比小区同类房源成交价要低10-22万，折合单价约1.29万/㎡，又刷新了小区最低价。截至功夫君发稿时，该房源已经成交。

| 同类房源成交价（来源：贝壳）

位于罗村光明新城板块的万科城市之光，也有很代表性。2017年一手开卖均价1.6万/㎡，最高卖到1.8万/㎡。

| 万科城市之光实景

转入二手后，小区挂牌房源超过200套，现在三房成交价普遍在96-110万，单价约1.06-1.28万/㎡。（来源：贝壳）

价格便宜有原因，这个盘密度较高，2梯8户，长长走廊像“宿舍楼”。加上前期投资客多，入住率一般，很多业主都放盘待售。

| 万科城市之光三房成交价（来源：贝壳）

罗村二手房降价，与一手楼盘增加优惠力度密切相关。

比如，滨江金茂悦五一推出16座，88㎡三房99万起，110万能选到靓楼层，97㎡南向三房120多万-136万左右，如果不考虑楼层还能考虑108㎡南向四房，今年底即可收楼，目前园林和配建公园已呈现。

| 滨江金茂悦16座实景图

孝德湖板块的标杆项目越秀阅湖台，也处于准现楼阶段，楼盘整体品质感较好，全部小高层板楼设计。现在92㎡湖景三房特价130多万起，140多万能选靓楼层，对比去年优惠10-20万左右。

| 越秀阅湖台二期小高层实景

大家都知道，很多佛山刚需在置业时更偏爱选择一手楼盘，因此一二手房价存在“联动效益”，一手都这么优惠，二手价格不可能不为所动。

不过，5.17新政密集出台后，上周末罗村新盘人气升温。滨江金茂悦单周劲销2080万，低总价吸引新佛山人买房上车。

北滘新城二手1.37万/平起

英伦首府三房再降15万

令人意想不到的是，北滘新城二手房市场继续爆出笋盘，雅居乐英伦首府一套97㎡毛坯三房挂牌价133万，单价1.37万/㎡，最终以130万成交，刷新小区最低价，还是中间楼层。

老粉应该知道，功夫君多次写过雅居乐英伦首府二手情况，今年2月有业主报出148万低价，业主原发票价195万，不考虑利息账面净亏损47万。

再回顾2023年5月，该盘100㎡同户型毛坯单位，业主报价171万已算“笋盘”，挂牌两天立即火速成交。

| 雅居乐英伦首府实景图

平心而论，雅居乐英伦首府是北滘新城品质感较好的二手，既靠近地铁站，又有大社区、大园林，居住舒适度比较高。该小区同类房源正常挂牌价在145-165万之间。

| 挂牌价（来源：贝壳）

顺德未来城也是北滘新城标杆二手楼盘，有一位四房业主称，近期小区挂牌价有所下滑，对比自己当初一手买入价和小区二手成交价，账面净亏损80万左右。

说到这里，相信大家已经联想到五一期间北滘新城一手促销，某改善项目拿出1.75-1.85万/㎡特价房，优惠力度前所未有，凭借品牌和景观优势，赢得一批购房者青睐。

写在最后

看完三个板块的代表性二手楼盘，你会发现他们大多经历“一手房价洼地-房价快速上涨周期-二手炒房客跟入-二手房价震荡回落”等过程，在一定程度上反映镇街楼市发展历程。

现在的镇街楼市，投资水分充分挤出，回归自住需求为主，房价已逐渐回到理性水平。二手房市场越来越规范、价格透明，对于想要买房安家、解决孩子读书问题的购房者，拥有更多的优质选择，可以更理性作出判断。

近期政策利好密集爆发，佛山重启购房入户、央行“四箭齐发”，意在鼓励市场恢复信心。对于想要卖房套现、置换房产的朋友，现在是难得的政策窗口期。

相比起一手房，二手房有自己的优点，如房屋品质和配套可见，入住无须等待。佛山购房者偏爱一手的观念正在发生变化，佛山二手房成交量已连续13个月超过一手房成交量。

只要是地段和配套条件好的二手楼盘，并不缺乏意向购房者关注，但价格由买卖双方博弈而形成，建议有心卖房的业主，密切关注小区真实成交价。