8月31日晚，上海楼市期待已久的新政终于靴子落地——跟着“大部队”，执行首套房贷款“认房不认贷”。
执行不到一个月，碰上中秋+国庆8天长假，楼市表现到底如何？接下来该怎么买卖？太平洋房屋行业研究部带您深入分析。
新政刺激效果明显，首周成交量上涨14.5%总得来说，“认房不认贷”新政对9月的上海二手房市场有明显提振效果。
在新政发布后，首周的成交量上涨了14.5%，并保持增长的势头直到9月的第四周。随着“双节”假期的到来，市场成交量出现下跌。
图1
但是结合太平洋房屋内部数据可以发现，线上咨询的客户数不降反增，10月份日均客户量环比9月增幅达到了18.6%（图1），市场需求依然旺盛，只是受制于假期无法办理网签。假期结束后，成交量开始逐步恢复。
政策导向性突出，改善需求开始爆发与此同时，“认房不认贷”政策的导向性更为突出。
根据我司的数据来看，政策发布后，面积越大、总价越高的房子成交量增幅越高。
其中面积在120㎡以上的房子，在9月份日均成交量增幅达到了30%；作为对比，0~50㎡的房子日均成交量增幅仅7%（图2）。
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从总价来看，450~800万以及1500+万的房子受政策激励影响最大，在9月份日均成交量增幅分别达到了34%以及32%；而0~230万的房子日均成交量增幅仅7%（图4）。
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市场分化出现，需要时间修复而挂牌数据呈现出不一样的趋势。
在新政策发布后，总价在310~800万的房子增幅最多，环比增幅达到了44%（图4）；面积在50~90㎡的房子增幅最多，环比增幅达到了45%（图5）；相较而言，价格在310万以下，或面积在50㎡以下的房源增幅较低，分别只有21%和22%。
图4
图5
整体来看，市场分化现象是存在的。大标地在市场上的成交占比在上升，而中、小标地的房源成交占比则相对在下降，呈现两极分化的态势。
一般来说，政策出台与市场行情反馈之间，有一定的时间差。比如2020年年初的“公民同招”政策，经过大半年的传导，才影响了整个上海楼市。
而“认房不认贷”最先刺激的是有置换需求的消费者，一套房子置换周期平均是4~6个月，现在评价政策影响，为时尚早。
能不能买/卖？需具体情况具体分析总体来看，当前市场还处在政策利好的窗口期，有需求的购房者可以考虑。
如果您的预算在300~500万，属于刚需购房，目前市面上有相当多的房型可供选择，可以根据实际需要找到心仪的房子。对于预算较高的置换客户，“认房不认贷”可大大降低置换成本。
对于卖房者而言，目前的市场更需理性对待，对房源的核心优势有客观的认知，可以做出更有利的判断。
目前已有部分热门板块成交量在快速修复，如浦东联洋板块、静安大宁板块，新房联动价也在不断修复，“倒挂”情况越来越少。未来的上海二手房市场，依然值得期待。
您对10月上海二手房市场怎么看？欢迎在评论区留下自己的见解。
