在这个快速发展的时代，许多购房者由于对新房的漫长等待期感到不耐烦，纷纷选择购买二手房。二手房的优势显而易见：它们能立即入住，省去了漫长的等待期。然而，二手房交易过程比新房交易复杂得多，这就要求购房者们做好充分的前期考察。今天，我们就来详细探讨哪些二手房是坚决不能买的，并为大家提供一些实用的建议。

房屋的质量问题始终是购房者关注的焦点。这些质量问题可能包括建筑本身的瑕疵，如漏水、墙面开裂、下水道堵塞等，也可能涉及相邻关系的纠纷，如公有面积争议、过度复杂的社会关系等。购房者应在实地考察的基础上，向邻居、物业公司等了解房屋的质量状况，确保所购房屋无重大质量问题。特别要留意水、电、气等设施是否完好，电线是否老化，谨防冬季空调无法运转的尴尬局面。

贷款买房时，房龄是银行审批贷款的重要因素。严格的银行可能会将房龄限制在10-15年，超出这个范围的二手房可能会被降低贷款额度甚至被拒贷。此外，过长的房龄也会给以后的转手带来困难，因此购房者要谨慎选择。

尽管小产权房的价格优势吸引了众多购房者，但它的合法性始终是个问题。过去几年，人们选择小产权房是因为它便宜，但随着政策的调整和各类限价房、共有产权房的出现，购买小产权房的风险越来越大。因此，除非你有特别的需求或者实在找不到其他合适的房源，否则不建议购买小产权房。

一些二手房主在装修时会占用屋顶平台或在屋内搭建小阁楼等。这些行为不仅违反了规定，还可能对房屋的结构造成破坏。新业主在购买二手房时一定要实地考察，注意墙体、防盗门、窗户、管道等细节情况，确保房屋符合规范要求。

“凶宅”是指发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋。在购买二手房时，一定要向卖家和中介咨询房屋的历史情况，明确是否存在非正常死亡的情形。合同中应清晰写明相关事项，如果卖家或中介隐瞒“凶宅”的历史，购房者有权退房。

在购买二手房的过程中，合同是保障自己权益的关键。除了上述提到的凶宅等特殊情况外，合同中还应明确房屋的基本信息、交易价格、交房时间、产权过户等关键信息。要对合同条款进行深入解读，确保自己的权益得到充分保障。同时，如果卖家或中介提供的合同条款存在不合理之处，要及时提出并协商修改。

购买二手房时，选择一个可靠的中介至关重要。可靠的中介可以为您提供丰富的房源信息和专业的建议，帮助您筛选到合适的房源。

总之，购买二手房需要做好充分的前期考察和准备。要特别注意房屋的质量问题、房龄限制、小产权房的风险、违规搭建的情况以及“凶宅”的历史等关键因素。同时，要认真阅读合同条款并选择可靠的中介来协助完成交易过程。只有做好充分的准备和防范措施，才能确保自己购买的二手房既安全又合法。