福州地产广告真的越来越野了。

以前的楼盘宣传爱“傍主城”，动不动福州南（葛岭）、奥体南（南通）、东二环东（琅岐）、鼓楼西（竹歧）……

而现在的楼盘则摆出一幅莫挨老子的姿态：鼓台之外，皆郊区！

两种“夜郎自大”都引起了网友的不适：

是我们不懂郊区，还是我们不懂福州？

近日，台江巨荣光明里的一则楼盘户外广告十分惹眼，配文是“鼓台之外皆郊区”。

一句话让晋安和仓山惨成“郊区”。挂牌均价8W+的融侨外滩壹号业主和5.5W的建发养云业主，听完都沉默了。

那这个非郊区楼盘有多中心呢？

项目位于台江长乐路东北侧，排尾路北侧，距离晋安区的北光明港路500米，距离“宇宙中心”三坊七巷5公里。

鼓楼老土著看完连连摇头：就这？

在他们眼里，自古就是福建政治、经济、文化中心的鼓楼才是真正意义上的“内城”。

顺便科普下，“排尾”地名的本意就是老城最偏远的地带。相传闽王王审知曾在附近派兵组成“竹排营”发展农业，排尾就是“竹排营”最远的地方。

从心理边界来看，台江嫌弃晋安仓山的乡野，鼓楼还看不上台江的市井！

什么叫郊区？

从行政区划来看，建国之后一段时间福州还真有一个区叫做“郊区”，总面积约926平方公里，下辖16个乡镇，总人口约50万人。

1996年晋安区成立时，福州郊区更名为晋安区，境内部分乡镇划归鼓楼、台江、仓山和马尾区。

即使在晋安区成立之前，福州的主城也包含了鼓楼、台江、仓山。

而后在“东扩南进、沿江向海”的发展脉络下，福州城市建成区面积就从1978年的近22平方公里扩大到2020年的416平方公里。

在《福州市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，福州中心城区规划范围甚至包含了闽侯7镇+连江琯头。

在“做大做强省会中心城市”的战略目标下，“鼓台之外皆郊区”的说法明显格局小了。

回到楼市来。

什么叫郊区？一般认为是距离市区远、城市界面差、周边配套差的偏远区域。

由此，你可以说人口产业导入不足的桂湖、三江口、帝封江、马尾是郊区。但你不能说购房者用脚投出来的东二环、金山、烟台山、五四北核心区是郊区。

以开发了二十多年的金山板块为例，不仅居住氛围浓厚，还有完败台江、能跟鼓楼抗衡的一类学区，房价也从几千飙到3W+，沿江一带的二手房价格更是惊人。

前两年，金山绿轴的名城紫金九号新房价格还高达3.5万，跟台江排尾的万科金域国际、阳光城檀境不相上下。

享受到“东扩南进”巨大红利的还有东二环板块。凭借泰禾广场、晋安湖公园、三创园等高能级配套，东二环成为福州城市浓度最高的板块之一，10年间房价涨幅超300%，领涨福州！

目前，官方给出的东二环核心区指导价为4.5万，比肩鼓台。

东二环的建发养云和南江滨的融侨外滩壹号，还都是福州“新钱”互相识别的暗号。

换句话说，开发商所谓的福州“郊区”，刚需早就高攀不起了。

总之，福州楼市价值分割线，并不等同于行政区域划分。

从房子增值的角度来讲，空间逼仄、老破小扎推、纯商房凤毛麟角的老城区不一定是最优选。

比如排尾板块的万科金域国际，作为2020年的销冠，彼时精装均价3.5万，但如今在8千多套安置房的冲击下，商品房挂牌价也仅是保本的3.5-4.4万。

明白开发商想放大老城情怀来实现产品溢价。但福州主城的边界越来越模糊，真没必要再拿着旧地图为晋安仓山打上“郊区”的标签。

对于购房者来说，如果你是地缘情结非常重的老土著，或者鸡娃家长，鼓台地段和学校确实更胜一筹。

如果不是，紧邻鼓台、配套发展成熟的主城“副中心”，反而能提供更均衡的居住舒适度。

要知道，“宇宙中心”的房价天花板更多是被学区和西湖别墅群撑起来的，前者居住属性较弱，后者需要你非富即贵。

抛开学区因素，老城的人文地标和三甲医院等配套资源，只要你住得不是太偏，也只是一脚油门的事情。

近期福州土拍，五四北纯商地块和祖庙安商地块的冰火两重天，也在告诉我们：买房不要盲目迷信鼓台！

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