靠手艺！

先说清楚，我们盘点的红盘，不一定是销售红，有些盘还没有经受市场的考验，是他们某一方面对这座城市、这个行业、这个行业的人带来一定的启示或推动作用。我们还会专业分析该盘的优点和缺点，这个缺点可能是硬伤、可能是遗憾、可能是期待。

也许你要说，还有一个月才年底，这种半路开香槟的做法就不怕杀出黑马吗？我们想说基本不可能，如果有杀出来的，欢迎来打脸。

全文字数破万，耐心和好奇心缺一不可，老朱开选题会嘴巴说干没有不知道，热巴码字手打麻了，全文分三个章节，深度阅读至少23分钟，泡杯茶or咖啡，看我们慢慢侃。

1、2024年成都楼市十大红盘

2、老朱有话说

01

2024年成都楼市十大红盘

再次声明，我们盘点的是十大红盘，不是神盘，也不是好盘，而是对城市、对区域、对行业、对市场或有推动、有触动、有影响的红盘。我们也根据他们本身对市场的影响力分了三个类型——

1、全城来看，不受反驳，当红不让型

2、区域来看，注重超越，独领风骚型

3、未亮相先占位， 市场期待值拉满型

壹 全城当红不让型

JFC市场启示

成都，价格锚定能力就是跟你们不一样

把JFC列入2024年成都楼市当仁不让的红盘，相信是没有争议的。

JFC对成都楼市的意义到底是什么呢？是它把成都清水房卖到7万多，是很多业主都是直接两套房子起买。

这意味着什么呢？意味着JFC再一次让我们看到成都金融城对整个楼市价格的锚定能力。

对于JFC而言，它的毛坯房——

第一卖得快；

第二卖得贵

第三很多人都是两套房子一起买。

这三个特征就意味着成都对富人的吸引力再一次被体现出来。

JFC是成都全面解除限购以后开卖的，它的热销，展现了金融城对整个中国西部富人的吸附能力，也是成都这座城市高端吸附能力再次被表达。

同时，就是再次让大家看到成都和重庆、西安、长沙、郑州、南京、贵阳等等城市都不一样，成都再贵都有人买，越贵越买得越多。这种价格锚定能力相当于一块试金石。

这个楼盘的缺点也特别明显——

第一，JFC是所谓纯粹卖地和卖定位的项目，它的资源是北向的。

第二，大量的商业会成为它永远的一个痛，像一把悬在头上的达摩克利斯之剑。

商业做得好，它是成都楼市下一个银泰中心；

商业做得不好，它就是占据金融城的熊猫城。

华润锦宸府市场启示

投资正确才是最重要的决定

我们早就说过，华润锦宸府终身都是明星。

拿地时，它是71家房企争夺的重点，最终被穿着红火炮儿的华润抢走；

取证时，84套房源，建面约240-280㎡户型，以35534-51222元/㎡单价，830万起的总价稳居楼市C位，断层成为全城谈资；

盘点时，也是成都楼市不容错过的大将。

你想，71家开发商下场足以证明地块的牛逼，据说华润有20多个马甲那种势在必得的决心，这对整个开发商而言意味着一件事情，就是你投资正确才是最重要的。

华润锦宸府楼面地价20700元/㎡，当时是地王，但是现在来看都还好，楼面地价一浪更比一浪高，同是拿下金三的贝壳，代价是楼面地价27300元/㎡，前后也就一年多。

这也不断证明：越是地王越有人拍，因为越来越多的开发商已经意识到只有黄金才可以保值，只有地王才是安全的。

老朱常常说，如果有20亿，是在金三买一块地还是用同样的价钱买黄金？金三地块价值肯定比黄金值钱，这就是投资的眼光。

简单来说，就是宁买高价值地王，也不要在烂地上花冤枉钱，不要在烂地上去赌，去冒险。

所以你看，锦宸府这个项目给楼市还有一个特别牛逼的价值，就是他们业主自己出钱改立面，就是老朱口中的富人喜欢帮自己，穷人喜欢怪别人，所以他爱跟富人打交道。

这个项目也不存在什么坏处不坏处的问题，因为它属于贵资产，买这种房子的人，你不要去评价说人家将来生活好不好，能买这里的人，为什么要在这里生活呢？

点将台市场启示

告诉成都楼市，什么叫资产感

点将台是老朱叱咤楼市20多年唯二看走眼的项目，上一个还是十多年前的银泰中心。

我们去踩盘点将台时，老朱跟人家置业顾问说，这房子卖掉一套，他当场就把它吃了，结果人家院子瞬间卖掉。

这个项目在成都楼市的典型意义是什么？是第一次把房子纯粹做成了资产，柳叶刀有篇文章是写的很清楚，可戳：5000万/套起还要被抢？太古里旁的合院，到底打动了谁？

也许你会问，凭什么觉得点将台这个房子以后会成为资产？

先看资产是什么意思——

如果有100万，你有两个选择：

①买块手表；

这样你可以看时间，这是手表的功能，可是手机也可以看时间，但是你买手表，哪怕是金表，它必须得有看时间的功能；

②买金条；

如果你拿100万买金条，金条不能吃、也不能看、也不能摆在客厅里，手表你还戴在手上，金条你不能揣在身上。它确实除了资产价值，它没有任何价值。

说回点将台这个院子，到底用来自住，用来做会所还是空着，我们不知道，但它确实特别值钱，就是你拿着金条是去换个金表，还是打个金项链不知道，但你家里有块金砖，这到任何时候都是牛逼的。

同理，我在成都在一环路边上有一套800㎡的院子，这句话永远可以吹牛逼。至于你拿来干什么，你能不能卖掉，能不能保值不知道，但是你跟全世界说这句话都是可以唬人的，这就是它的资产感。

点将台的缺点就是它的公寓没有做出来资产感，所以它的公寓就不会像有院子这么好的命。

院子有资产感，但点将台79号盘没做出资产感，这是两回事。

好比一个项目两张皮，就像麓山一样，麓山的独栋别墅现在很贵，但小高层、洋房的大平层并不值钱。

贰 区域独领风骚型

金茂璞逸锦江市场启示

科学家突然会画画

即便竞争激烈如林家坝，金茂璞逸锦江都是能拿得出手的标杆。最让人惊喜的是，金茂本来是一个拼科技的公司，在璞逸锦江突然做起来了设计感。

怎么理解呢？

金茂给人的感觉一直是一个做高科技，做居住感受的理科生。这一次在璞逸锦江会所的设计上、工区园林的整个设计上，突然做出了文科生的感觉，这个在成都是很不容易的。

一般来说文科生比如说龙湖永远给你拼的都是展示，但是文科生永远不会给你拼科技。

有人说叫天不怕地不怕，就怕流氓有文化。

我们也说天不怕地不怕，就怕理科生会画画。

理科生会画画是很神奇的。所以璞逸锦江景观的文化性，公区设计的高端感，园林的设计感，即便我们不去一一举例，但是只要你去到现场，那都是很明眼可见的。

对金茂自己来说是重大的突破。

对整个成都市场而言，也是有借鉴意义的。

楼市最怕的就是一招鲜吃遍天。金茂的科技住宅已经能够做到一招鲜吃遍天，但是人家没有抱残守缺，没有一招鲜吃遍天。

璞逸锦江有先发优势，有独特竞争力，但是它仍然自我革命，这对楼市是有启发意义的。

金茂的价值在于它超越自己，给楼市带来很大的榜样作用。这也是即便我们跟金茂没有任何合作关系，曾经还被认为“蛐蛐”过他们项目，依旧把它列入2024年十大红盘之一的原因。

当然，我们也不能神话某个盘，金茂璞逸锦江的问题在于“一流的定位，二流的设计，三流的公区，四流的户型”。

也许你要说，璞逸锦江的户型其实很有创造力，那可能是你见太少了，西安金茂璞系项目，就已经有这样的户型，至少在户型上，金茂没有做到突破，没有做到原创，稍显遗憾。

越秀天悦云萃市场启示

把内卷卷出技术

今年成都楼市和全国楼市其实出了很多政策，但是天府新区允许做第四代住宅需要大家重视，为什么呢？因为这个政策背后的含义不单单是得房率的变化，而是在于你的房子还没开盘，你的产品可能就过时了。

以前成都人“偷面积”——

①向上偷，做跃层，像四海逸家那样，但是居住感受其实并不舒服；

②横向偷，像当年蓝光69㎡做三房那样，得房率高但是空间局促。

就相当于你买了二两面，老板心情好给你加一两面，你以为你占了50%的便宜，但其实影响了味道。

越秀天悦云萃它的“离谱”之处就在于，同样面对这个政策，它做到的不仅仅是实惠，而是把赠送做出了技术。就像你买一碗牛肉面，老板给你加了一份五花肉绍子，做出双绍的口感。

它的产品有哪些突破呢？以143㎡户型为例——

第一，在洋房里面做出来这种花园早餐厅，全成都仅此一处；

第二，主卧室外面做了一个“情景阳台”。现在很多人为了做得房率，是把阳台这些都封进去。而天悦云萃的情景阳台是成都无数男人梦中情台，晚上可以到阳台抽烟；

第三，一般来讲，把阳台包进客厅的宽厅一般进深都特别小，而天悦云萃通过赠送把客餐厅的宽度和进深之间做的特别协调，特别平衡。

你看，它在这些技术层面，做到了情调感、设计感、情怀感三者的协调。在成都楼市143㎡的赛道上，没有一味的拼进深，一味的拼面宽，一味的去拼多功能，一味的去拼多一个房间。而是做有原创的花园餐厅，有充满情怀的主卧室阳台，有技术性的客餐厅。

很多业界人去看了以后，觉得特别牛逼的是越秀作为国企，在技术上居然做得还不错。

这个项目要说缺点，就是可怜生在东门了，如果在南门，在双楠、在新川，可能会有更大的影响力。

武侯西派臻境市场启示

一个企业如何深耕一个区域

从西派臻境的身上，我们能明显看到，一个企业如何重仓一个区域。

你看，整个武侯新城就是中国铁建把它做起来的，从地价的6200元/㎡的西派城做到地价17800元/㎡西派臻境。

十年来，只有中国铁建最信任武侯，武侯新城别人卖1万多，它敢卖2万，别人在2万多酣战，它敢卖3万多4万。

这个项目对市场的意义在于，你对区域的理解、信任，会让你的产品更符合区域市场的需求，这是一个良性正循环——

你越信任它，你就投入得越多；

你投入越多，你产品做得越好；

你产品越做得越好，你的品牌就会越有影响力；

你品牌越有影响力，你会找到更多的客户。

其实武侯新城也有很多品牌房企，像金茂、复地等等品牌房企，一旦不好卖，就马上收缩、马上撤退，金茂府很牛掰，但是金茂在武侯的第二个项目就直接做成改善，不敢再玩一局“大”的了。

所以，老朱一直觉得中国铁建对武侯新城是真爱，用他的原话就是这份爱海枯石烂一站到底。

因为一个房企越喜欢一个区域，才会越用心做一个产品，你看整个武侯新城目前在售的项目中，它就敢做到220㎡，当其他项目想着办法抠面积的时候，它走出自己独特的行情。

说到坏处呢，这个项目没什么缺点，如果非要说弊端，那就是定位眼光决定一切，态度决定一切，武侯西派臻境在产品上没有本质的突破，即它的产品和科研可能不如同期的西派茶花项目、西派交子项目做得好，这是指在它的内部体系和成都楼市产品体系上，它没有做到突破。

保利新川天珺市场启示

用投入创造行情

保利这个企业在成都来了很多年，勇夺无数销冠，其实在康桥之后，保利一直是拼钱、拼家业、拼血厚，它一直是以做刚需、改善为主，走高周转、高营销路线，没有任何作品的概念。

以前我们觉得保利是麦当劳，做快餐的，结果新川天珺向市场昭示着，保利也可以做米其林。

新川天珺在公区、园林的用材用料，让大家第一次看到原来保利竟然还可以做很高端的项目。

值得一提的是，新川天珺的的开盘期是今年5月，其实在新川这片土地上，这个时间段并不是一个顺风局，但是保利是区域唯一一个高举高打的项目。

我们可以看见，保利没有随行就市，好卖就卖贵，不好卖就便宜。它不是，他还是敢用自己的这种投入来创造自己的行情，新川板块很多项目卖得不好就降价，保利敢用投入来创造自己的行情。

要说这个项目的缺点，那就是“大马拉小车”。公区是豪宅、景观是豪宅、但是项目定位差了，最大面积205㎡，公区的档次和产品不对位，保利新川天珺的公区是能支撑300㎡以上的产品。

叁 期待值拉满型

金融城8号市场启示

成都楼市划时代意义的豪宅社区

金融城8号最大的特点就是它敢首批次就推出560㎡和600㎡超大户型，其实这是成都豪宅在户型上最狠的一个人，比麓湖大平层亮相时起步都大，汤臣一品最小户型460㎡起。

其实成都在这之前所有的房子很多是“小拼大”，都是一个楼盘，里面有大户型，有小户型。

但是金融城8号不是，它的定位目前为止比较超前的，如果按照这个产品的定位，按照他们说的这个价格卖下去，它将成为继银泰中心之后，成都另外一个给楼市提供价格锚点的项目。

成都以前都是买楼王，好比誉峰360㎡，也是一个大社区里面的一部分，文儒德也有别墅和高层。就是大家买大盘里面的楼王产品。而金融城8号这哥们一出来就全是大户型，所以是成都楼市一个划时代意义，打造一个真正的豪宅社区。

但它现在没卖，会不会得到市场验证，我们也不好去说。

仁和春天·29号院市场启示

贵马配好鞍

我们在年初的时候说过，仁和29亩地块，其实是个“假宝玉”，但是为什么我们依旧觉得它很牛逼，即便它还没亮相依旧值得列入2024年的红盘呢？

不是因为它自带的地王属性，也不是老朱收钱帮仁和说话，更不是热巴精分了年初年末两种口径。

因为它的牛逼之处就在于仁和给大家上了一课：中国人对成本的理解，房地产对成本的理解，仁和给出了独到的见解。

什么意思呢？

就是原来我们开发商对成本的控制，认为节约是控制成本最好的办法。

比如老王在青白江买了一块地，可能做清水，地那么便宜，何必多花那么多，也可能做精装，反正地便宜，做精装问题不大；

老张在金三买了一块地，地那么贵，清水肯定卖不起来价格，老张肯定做精装，但是地已经那么贵了，成本上就必须要节约，就会变成买块鲍鱼煮碗清汤。

你看，明明白菜就可以煮清汤，你非要拿鲍鱼去煮清汤，你觉得鲍鱼已经买贵了就要控制成本，那么大量的开发商就死在老张这条路上。

花钱买地的时候是大爷，后期做产品、做规划、做精装、做营销、做公区的时候，就开始节约成本。一节约成本就变成了叫一流的土地，末流的产品。

所以老朱觉得仁和这家企业的牛逼之处就在于，他肯定知道那块地买贵了，但是买贵了，他没有通过节约成本来自救，而是通过加料来自救。

通俗点说，相当于花500元/米买一块棉布，而不是羊绒，怎么办呢？

很多人说我买500块钱买1米棉布，买错了，那连扣子都不用封了，赶紧几下把它卖了，结果就亏了。

因为地买贵了，所以后面就开始扣成本，用最贵的地，却做出不是最好的产品，结果走不动路。

而仁和29号院的做法是：再花500块钱的手工费，或者5000块钱找一个设计师来给他设计出一个时装。这个时装能不能卖掉，我们放在一边，但这个方法和思路是对的。仁和的做法是贵马配好鞍。

仁和这种态度，它是一种积极进攻型思维方式。

比如说麓湖，麓湖的产品做得好，没有意思，为什么？它的地价便宜啊，每平米几百块钱，它产品无论怎么投入和地价相比，都是没有意义的。

蔚蓝卡地亚也是一样的道理，公区做得好、酒店做得好、环境做得好，你给我一个便宜地，都能做出来。

但是仁和不一样。

人家这么贵的地还花那么多钱去请大师、做立面，做公区，做设计。仁和29亩地块还没开放，老朱有天在它外面垫着脚“偷窥”了一眼，回来就说做得牛逼，至少能看得出仁和在很认真地做一件事，打造一块地。

当然，至于仁和卖得怎样我们不去讨论，因为成都楼市的魔幻大家都清楚，市场好谁都卖得好，市场不好谁来都卖不掉。所以这个项目卖得好不好都不影响它用心做项目的价值观。

仁和29亩后期可能面临的问题就在于，那块地就不是卖豪宅的地，从铂雅园到金悦湾，迄今为止成都楼市还没有“烂地修豪宅”的成功经验。当然，比起前两个，仁和地块的优势还是要明显得多，如果仁和29亩项目能够成功，那又将开启成都楼市又一个标杆性事件。

麓湖丽世缦华市场启示

胆量是把双刃剑

先说句实话，截止出稿，麓湖丽世缦华这个项目，从老朱到热巴，都没去看过，但是以老朱的刀法，不太影响其评价。因为我们不说项目本身，而是从滨江带给市场的启示来看。

中国有句古话：大树底下寸草不生。

这句话至于楼市是什么意思呢？你看，在麓湖附近，在蔚蓝卡地亚附近，很少出现挑战者。因为大树底下寸草不生，你敢在麓湖附近重新打出了一片天下是不容易的。因为不管你做什么，不管你怎么做，人家都会拿你跟麓湖相比。

所以滨江地产，往好处说就是

①很有勇气，直接挑战最强者。如果打赢了，直接一票就可以和麓湖并驾齐驱、分庭抗礼；输了就是输给最强者，也不丢人。

②很有胆量，这里的胆量是指买地的胆量、对市场预判的胆量、对自己公司未来的胆量。

但是往坏处说，可能就是没文化胆子大。

其实从目前江湖流出的话术来看，麓湖丽世缦华的胆子是真的大，譬如其对产品定位的胆量就特别大，“丽世缦华”这个案名，四大奢侈品酒店的名字叠在一起了。上一次这种叠名还是“中德英伦联邦”。

没有看过产品，我们不好评价，我们不知道他是不是真的有华尔道夫式大堂、丽思卡尔顿式的大手笔，还是全部拼凑感概念感。

胆量大是好事，就怕除了胆子，什么都没有。

据说丽世缦华的户型空间都做得特别大，会所大、户型大、房间大，一层一户，可能房企觉得能以大遮百丑，这也就导致项目可能没有任何的学术价值，没有任何的审美，没有任何的逻辑。这就是典型的乡下人进城点菜，只点份儿大的。

成都是一个特别包容的城市，它这种房子也不排除有特别喜欢大的老板下单，毕竟青菜萝卜各有所爱。

丽世缦华的胆量真的很难评，老朱一针见血指出：“如果它死了，那最少证明成都是一个有品位的城市，如果它活了，那证明成都是一个包容的城市。”

不管怎样，丽世缦华都在2024年的成都楼市留下了浓墨重彩的一笔，它至少凭一己之力在麓湖那颗大树下“出圈”了，它的胆量在一定程度上也给楼市一缕信心和信念。

据说丽世缦华已经邀请了一批业内人士率先参观项目，目前的江湖口风不是特别好，丽世缦华还在对项目进行整改，至少对自己用最好状态亮相这个态度，它是值得尊敬的。

以上就是楼市柳叶刀盘点的2024年成都楼市十大红盘，为什么我们不说牛盘，因为黑红也是红。

当然，这只是一家之言，我们说的又不算，欢迎各种声音各种立场的碰撞，如果能让各位刀粉在看个乐子的同时，有一点点思考，一点点启发，我们就觉得很OK了。

也许你会问，为什么不选蔚蓝卡地亚呢？是不是因为它没有跟柳叶刀合作，拜托，我们今天选的盘都是公证客观对市场有一定启发——

有的确实跟我们合作过；

有的跟我们半毛钱关系都没得；

有的可能还有点陈年江湖恩怨。

但是并不影响我们对他们在某一点上的尊敬。

为什么不选蔚蓝卡地亚，因为它依旧只是延续精致高级作风，但并没有对板块、对楼市、对行业、对市场起到很大的全新引领作用；

为什么不选阅天府，因为它2023年就已经红过了；

为什么不选麓湖，因为麓湖这两个字红也不是今年红的，即便它今年单价破十万，但是它的产品也没有红过当年的黑珍珠，当年的黑蝶贝。曾经它在产品上一家独大，今年成都楼市豪宅项目在遍地开花。更重要的是，不讲成本谈创新，这其实耍流氓；

为什么不选西派交子，在林家坝，西派交子被金茂抢了风头，在其内部，和去年的西派善成相比，它突破性没有那么明显。

为什么不选青羊润府，因为某种意义上，青羊润府是阅天府的延续，没有做到超越；

为什么不选中环天宸，价格便宜卖得好是应该的，同时赶上11月成都楼市如此疯狂的时机，想不火都难。

……

如果你对入选我们2024年十大红盘不服，想来battle下；

如果你还想听听我们对其他区域、其他楼盘的看法，可以在评论区留言

老朱有话说

到了年末，又老生常谈一个话题，我老朱为什么要做柳叶刀？

我们公司的客户在全国，凡事需要用我技术的项目，譬如贵阳的铁建城、西安、南宁等能表现我手艺的地方，在成都看不见。

如果不做这个楼市柳叶刀，我本人虽然公司在成都，人也在成都，但是我和成都楼市的距离就会变得越来越远，我也没必要太关心成都楼市的项目。

我做了柳叶刀，那些不邀请我看的项目我自己要去看，那些不给我广告费的项目我也要去写，可能当自来水，也可能去泼冷水，做得好当然要夸，做得不好还不让说了吗？

去看盘，去了解市场，因为我必须要保证自己对这个城市楼市的触觉，让自己拳不离手、曲不离口。

今天文中的盘都是我跟团队一个一个扣出来的，其实我个人认为，远达天宸名邸也能入选十大红盘之一，它本来可以很火的，能靠一己之力解决整个大源西的热度和档次感，但它没做下去，没有勇气做下去，市场不好就直接撤退，把一流的土地浪费了，纯粹吃行情。

远达就是那种标准的“买地的时候是大爷，卖楼的时候是孙子”，就这一个角度，仁和都完胜。

简单来说，我不缺钱、不缺生意、不缺认可，之所以要办柳叶刀的原因，要让自己保持着思维的活跃，保持对市场关注度，要不然时间长了，我就会变成潘海一样，我为什么要关心楼市、投资楼市呢？他打他的德州扑克，我打我的高尔夫享受人生不好吗？我好歹也是媒体人，三天不说，会疯的。

所以我仍然保持专业的立场，时刻提醒自己，不能给钱就脱裤子。