昨天福州定向生政策正式发布，正好借着一点热度，聊聊学区房这个话题。
学区房学区房前几年非常火热，涨幅更是震惊市场，其中以鼓楼头部的老破小为核心。
前几年记忆里群友分享过一段解读：
福州购买力都是八县或者华侨，它们做生意或者海外汇率寄回来，亦或者前几年城南那些拆迁户，都是一栋一栋拆，一个个都成了暴发户。
对于鼓楼的老福州实际没多少钱，就是占个市中心的老破房，想换房子也没有多少本钱。
为了能够让自身财富得到升华，随即出现了学区房，让他们那些破旧的房子，一下子翻身卖出天价，转身就能去购买所谓的改善新盘等。
这个解读很容易引争议，不过有一些道理。
不管实际如何，但是学区房真正的受益者就是那些占据了鼓楼老破房，天天看哪里都是乡下的老福州。
依靠学区热、内卷、入学人口增多，学区房也逐步被炒高。
加上当时没有持有时间限制，市场的观念都是买下来读完，转手卖掉还能赚，相当于白嫖一个学区。
特别在6年一学位出来前，对于持有周期更是短，风险也不高，也造就了学区房价格持续下不来。
后来的发展，6年一学位出台，部分学校要求提前3年，长周期的捆绑，让学区房的交易风险提高。
紧接着，定向生政策比例持续加大，降分持续增加，让升学率的均衡更进一步。
再加上人口下滑，楼市一蹶不振，购房者对市场的信心不足，让学区房的热度也逐步下降，炒作热度也慢慢消失。
这也造就了一个现象，前几年买入学区房的购房者，基本成了老福州的接盘侠。
数据展示简单罗列一下几个学区房的交易明细：
二附小：
鼓二小：
延安小，花园小：
鼓实小：
一众宿舍楼盘：
分析：从这些鼓楼学区房来看，可以发现基本都是老破房，面积越小单价越高，巅峰期基本都达到5-9W一平。
那些XX宿舍，单价的差异也完全是因为划片的差异，没有划片的基本单价都在3W以下，一旦有了划片，单价就高达5W+。
这也就是鼓楼所谓的学区溢价。
实际这些学校的升学率有多高？
以这几年的公立校头部为例，基本都在25%-30%，对比中间档学校的15%，差距并没有房价差异那么夸张。
目前定向生政策进一步加剧，今年升到70%，降分提高到45分，随迁后面也能享受名额。
很明显头部的升学名额会进一步被压缩。
特别是福州的学区房，到底优势是哪些？
在私立全面摇号后，可以发现升学率上，所谓的头部公立也仅仅是持平私立，甚至还不及部分私立。
部分学校还依靠所谓的特招，空降等特殊加持，这些学生的出现，对于升学率的提升可是很明显的。
所谓的学区带来的仅仅是读书的氛围，特别是头部内卷可怕的氛围。
这里不禁看到前段时间其他城市的网友分享的案例：
自己的小孩在一个学校，然后班上有一小部分群体学生，他们自己在家里卷的厉害，提前读完了目前该学的知识，然后在班级形成一个团体，各种看不上其他同学，甚至语言侮辱。
然后老师由于它们成绩优秀，也就睁一只眼，闭一只眼。
这个案例不懂在鼓楼头部学区有没有出现，但是提前卷知识估计是大概率。
这种教育方式不予置评，对于这种学生说实话，个人一直以来都看不上。
只不过换位到，假如你是那个网友家长，你全家花了几百万买了老破小，甩掉近10年的居住舒适度，最终换来孩子在班级被那些更有钱更卷，而并非天资过人的孩子瞧不起。
最后中考，在定向生政策面前，还成为了分母。
不知道，这种情况假如真的出现，对于这些买入学区房的家长是什么样的感受。
所以，所谓的头部学区房，并没有过多的教育光环，更多的是内卷氛围下的压抑。
如果本就没有那么多资金和时间投入，强行上车，不但成了老福州的接盘侠，甚至还让小孩的自信心得到伤害。
盘点总结这几年大家对于学区房的选择，更明显的原因还是因为自身划片的学校太差，或者说太村。
怕小孩进去后，被氛围带坏。
所以很多家长的选择，也并非追求头部学区，仅仅是想要一个相对平稳的学习氛围。
目前福州的市场，大部分没有随迁，或者周边划片以新盘为主的，大部分溢价并不高，甚至可能也没有溢价。
这种学校已经完全足够契合这些家长的选择。
自身的投入力也和孩子家长匹配，这样的均衡的选择，就和所谓的购买圈层一个意思。
未来定向生政策是否还会进一步扩大比例，不得而知。
当然如同网友说的那些老九所会提高自主招生，但是这部分名额，基本也并非大部分学生能够享受到。
所以摆在大部分人面前的选择，很容易就变成学校内竞争。
那些氛围很好，但是内卷严重的头部学区，还有一堆特招生，空降兵存在，试问有多少信心能够享受到名额？
所以学区房，目前跌的还不够，特别是鼓楼的学区房，应该让他们回归到自身的居住价值。
这场看上去像骗局的炒作，可能真的如当时的群友分享，这是鼓楼既得利益者的造势。
回到楼市，鼓台推进旧改，频出改善新盘，就和网友评论一样，在破房子堆里面建几个新的，然后造就所谓的供需关系。
实际其他代表城市早已经在外围新区造就了真正的富人区新城，根本看不上所谓的老城区。
综上，它们看谁都是村小，看谁都是乡村，实际真正的假大空才是它们。
