牛市看涨幅，熊市看成交。行情向上，无论什么房子都会涨，或者是热门与非热门的简单分化；行情冷静的时候，那些不惧市场成交萎缩的楼盘，才是我们当下值得关注的重点房子。

当然，我们这种判断是基于投资和房产价值角度。市场经济，一切为了交易而生，只有交易才有价值。所以，不谈交易只为纯自住的情怀视角，不在本文讨论之列。严格意义上讲，二手房的成交数据更直观一些。但迫于没有详实且准确的数据来源，只好从新房成交角度分析了。

而且，目前市场的杂音太多，宏观楼市成交数据，又不能反映市场真实冷热度。所以，我想从微观数据的角度，给大家呈现连云港楼市。因为数据整理工程太庞大了，其他地区的市场解析，后续再追踪吧。

关于本文选择的标的，我想简单说明一下：

1、为什么要选择纯新盘？

方便数据统计和归纳。那些入市较早的在售新房，还涉及到存量新房库存，新增预售的网签不能直接等于成交数据。此外，市场在售的主力楼盘，几乎都是去年下半年入市的纯新盘。

2、为什么要选择2021年7月-2022年7月上旬这个时间范围？

去年下半年和今年上半年，是两个市场。理论上，选择今年上半年这个时间段，更有参考意义。但今年上半年入市的纯新盘寥寥无几，样本范围过小。上轮楼市熄火，是从去年九十月开始。好在，去年下半年入市的新房，以第四季度居多。所以，这个时间段的选择，还是有一定的可读性。

3、“网签比”的含义？

不谈供应只说成交的数据分析，都是耍流氓。供应多寡，才决定成交。网签比=网签套数/申领预售套数，网签比越高，实际单盘去化越高。

好了，我们正式开始本文吧。各楼盘网签实际情况，如下图所示：

观岚铭著清盘，水木芳华和金海梧桐苑整盘去化九成，还有少量房源在售。明悦天骄、保利时光印象从各自首开至今，卖出了一半。“倒挂盘”郁洲书苑和兴业时代广场，实际网签并不如坊间预期——郁洲书苑开盘至今，去化不到八成；兴业时代广场，仅有四成。

为了便于讨论，从不同方向，再把上图逐一分解：

从月均套数角度，金辉云邸以月均超百套，傲视全城。紧随其后，是月均57套的天誉未来，和月均53套的水木芳华。这三个楼盘，代表了市区楼市的主流购买群体——总价70万、90万和150万。在购买群体预算有限且恒定的情况下，头部价格提高，预算有限群体自然被层层挤出。

150万是连云港首套房的最高门槛，再往上价位的楼盘，就需要“卖一买一”即置换。三年前，150万可以选择市中心和万达板块。但现在，新房选择范围已经被挤压到凤凰新城和海州区政府板块。

90万，三年前代表楼盘是万象新海苑。如今，随着海州西北购房门槛整体抬高，90-100万的购房群体，主要有两个选择：海州西、海州南的二手房，以及风头向上的金辉云邸。

70万，三年前对应楼盘是优步花园。随着优步花园、绿地和香江这些同等价位的清盘，天誉未来自然替而代之。

从板块分化角度，流速最高的三个板块是猴嘴、凤凰新城和海州区政府。万达板块，由于两个新盘首开恰逢市场高温期，便不在讨论范围内。

不论板块价值几何，猴嘴的确是这两三年市场流速最高的板块，主要归咎于这座城市的底盘吧。凤凰新城流速高，因为两点：第一点是板块将近4年新房零供应，第二点是苍梧板块火热后，苍梧板块内改善群体的带动。不过由于前期供应较多，凤凰新城后续能够保持高流速有待确认。海州区政府板块，这三年基本维持一年供应一个新盘的节奏，这个流速算是市场正常情况。

同一个板块，楼盘表现也截然不同。金辉云邸VS天誉未来、观岚铭著VS明悦天骄、金海梧桐苑VS万象紫东城、时光印象VS叶海华庭，占据板块C位，或者产品差异性较强，更符合板块定位的楼盘，往往去化稍微好一些。

结语：

除却某些边缘板块，市区楼市整体成交还算可以。当下，那些符合城市主流购买力，以及聚集更多城市资源以及明显发展预期的楼盘，成交更出众一些。