广州配售型保障房即将入市,对我们买房有什么影响

橙子评房市走向 2024-08-11 20:46:46

广州配售型保障房即将入市,对我们买房有什么影响

大家好,我是橙子。一个在广州每年买一套房,也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章:

我们借上海的地王,聊了面粉场地块的前景。这块万众期待的宅地,预计会在10月份挂牌。最终是拍出溢价,提振市场,还是底价成交,铩羽而归。大家拭目以待吧。

这两天有粉丝问我,说广州接下来会有1万套保障房入市,不仅产品还凑合,地段也不是过去那样,放在深山老林里。

这么大的供应,对广州楼市会不会造成冲击。让本来已经在重症ICU的楼市,雪上加霜,直接进入吹唢呐的环节了。

今天我们就聊聊广州保障房对于楼市,对于我们买房到底会有什么影响。

01

我去广州政府官网查了相关信息,7月11号发文,今年要筹建1万套保障房,5个存量转化项目、5个新建项目,后续还有3个按需定建项目,共13个项目,总建面约175万平方。

这两天,广州住建局也发布了《广州市配售型保障性住房管理办法(试行)》征求意见稿,如果不出意外,这就是最终稿了。

里边提到了一些保障房的细节,我先分享给大家看一下。

关于保障房的购买条件:

满足以下两项的其中一个即可。第一种,本地户籍家庭,广州市无房且3年内在本地无自有产权住房转移记录,之前未享受过购房优惠政策,社保满36个月且在保状态(50岁以上可豁免社保要求)。

如为单身,需年满30岁。

第二种,人才家庭。没有户籍和年龄要求,身份需要本科及以上学历并获得学士及以上学位,中高级专业技术职称,高技能人才,市人才绿卡主卡持卡人。

或者家庭本市无房且3年内在本地无自有产权转移记录,之前未享受过购房优惠政策。

持高层次人才证书和博士学位需全职在本市工作,对社保没有要求。硕士学位人才,需要社保缴纳满一年。其他人才社保要满两年,需在保状态。

关于保障房产品的一些限制:

保障房要求90㎡以下,紧凑型2-3房户型,存量房转化的房源可适当放宽。

高层次人才等特定群体参照相关规定。

户籍家庭限购一套,同时符合户籍家庭和人才家庭条件的可按需申购。

以家庭为单位,申请人配偶和未成年子女为共同申请人。

价格方面,文件里写的,最终销售价格基本上按照成本价在加一些合理利润来定。

如果我们参考一些保障房已经入市城市的定价,基本上就是周边房价的五折到六折。

然后我们再来看看这批保障房的地段在哪里。

其中5个存量房分别是嘉翠苑、鸦岗一期、萝岗和苑一期、萝岗和苑二期、石丰路二期。

3个按需定建的项目是广龙路、广龙路西侧、太和站南侧项目。

5个新建项目则在天河区奥体新城、海珠区新滘西、荔湾区葵蓬南、番禺区新造二期、白云区马沥站北侧。

这里面大部分当然是很偏的,但是也不乏地段不错的项目。

像萝岗和苑就在黄埔区政府旁边,有地铁,有有轨电车,有公园,周边的商业和居住氛围都很成熟。

又或者像天河奥体新城,海珠新滘西的地块,都属于有比较优质的地块了。放在前几年,这些地段如果有新房在卖,都是要靠抢的。

既然地段好,购买的条件宽松,价格还是周边的5折,那作为刚需自住来讲,这些保障是不是可以直接放心买了。

答案显然是否定的。

但凡看到有便宜可以占的,一定要小心便宜的背后是有代价的。

02

这些保障房的问题在哪里?

在于之后的交易条款非常苛刻。

配售型保障房管理办法明确了,不得变更为商品房上市交易,不得互换、转让、赠与、出租、其他抵押、设立居住权、闲置1年以上、改变用途。

而且当触及某些条件,必须退出保障房。

例如如果家庭全员户籍迁出广州了,或者购买、接受赠与,从而在广州有了其他的房产(未成年子女成年后拥有本市住房的除外),就必须腾退保障房。腾退保障房,需要在保障房流转平台进行挂牌出售。

出售对象是符合保障房申购资格的人群,售价不能超过原购买价。

如果挂牌1年无人购买,可以跟专营机构申请回购,价格自主协商,但不超过回购价格。

这个回购价格按照原购买的房价,每年扣减1%,相当于折旧费。

如果购满3年想要转让的,可在保障房流转平台挂牌出售。转让或回购的价格要求和上面一样。

另外如果保障房被公积金中心、银行、法院处置的,由专营机构按照回购价格回购。

其实这就意味着,你买的这套保障房,虽然用了5折的价格,但是相应的代价,就是没有获得这套房百分百的产权。

我们都知道,一套房子由两个部分组成。

一部分是这套房的使用权,这部分的价值我们可以用租金来衡量。

另一部分就是这套房的处置权。也就是房产证可以证明的产权。这是一套房最重要的权利。

只要在法律允许的范围内,我们可以自由的选择自住,放租或者出售,也可以找银行抵押。同时,放租和售卖的价格,我们也都拥有定价的权力。

最核心的是我们可以拥有这套房带来资产升值上的收益。

但是,保障房把这部分权利全部拿走了。

买家不能拥有这套房的升值,不能选择这套房的处置方式。

我们可以大概做个计算,广州现在一套500万的房子,租金大概就是5000块钱,租售比在1.2-1.5%之间。

如果这套房现在价格是250万,那租售比也就是2.4-3%的水平。

我们拿另外一项资产,交易几乎冰冻并且很难抵押的公寓来看,广州的公寓一般的租售比在5%左右。

这样看是不是就很清晰了。

也就是说,保障房相当于让你拿公寓两倍的价格,买一套产权还不如公寓完整的房子。

当然,就像都说公寓不能买,但是依然有人冲进去买一样,这些保障房推出后,也肯定会有买家。

但是只要算一下帐,就知道买保障房是无利可图的。

保障房让我想到了当年中兴搞过一批员工安居房。

当时中兴在西丽有一批员工安居房,在中兴工作8年以上的员工可以用4000块钱每方的价格买下来,要知道15年西丽周边的房价也有将近3万每方了。

这可是巨大的福利。很多人在中兴工作四五年,遇到好的跳槽机会不走,就是为了拿到安居房的购买资格。

然后到了2018年,中兴被列入制裁名单,公司扣减奖金等福利。安居房政策变了,员工只能租,不能买。

安居房也是一种保障性住房。保障性住房市场逐渐走向共有产权、出租等运营模式。之前买的安居房也只能以受限制的价格,卖给公司的同事。

而之前用3万每方买了商品房的同事,房价早都翻倍,赚到资产升值的钱。

一分价钱一分货,每一个看似便宜的背后,都暗中标好了价格,代价不可谓不高昂。

保障房是如此,还有很多人生的选择也是如此。

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(2024.8.11 橙子 yxjcena)

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