齐精智律师

框架合同（预约合同）签订后，如果一方实际履行了合同的主要义务并且另一方接受了，那么这份合同 可以 变为正式合同（本约）。齐精智律师提示大家在法律、行政法规对合同形式没有特别规定或者当事人对合同形式没有特别约定的场合，预约合同成立后当事人实施的行为表明其有订立本约合同的意愿，就应认定本约合同已经成立；即使在法律、行政法规对合同形式有特别规定或者当事人对合同形式有特别约定的场合，如果当事人一方已经履行主要义务，则本约合同也已自对方接受时已经成立。。

本文不追浅陋，分析如下：

一、 法律依据

1、 民法典第四百九十条 规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

2、民法典第四百八十三条 也指出，承诺生效时合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这意味着，如果一方已经履行了合同的主要义务，并且另一方接受了，那么可以认为合同已经成立并生效4。

3、 民法典第四百九十条 还提到，如果法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，而当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同同样成立1。

综上所述，只要一方实际履行了合同的主要义务并且另一方接受了，这份框架合同就可以变为正式合同。这种实际履行的行为可以视为合同成立的条件，并且合同一旦成立，就具有法律约束力。

二、商品房预售合同开发商按照约定收受业主的购房款的，商品房预售合同就转变为商品房正式买卖合同。

根据《商品房买卖合同司法解释》第5条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，预约合同在特定情形下仍可转化为本约合同。需要指出的是，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容并不是该协议可以被认定为本约合同而非预约合同的关键之处，因为预约合同也要具备合同的成立要件。因此，《商品房买卖合同司法解释》第5条的意思是，即使商品房的认购、订购、预订等协议本来在性质上仅是预约合同而非本约合同，但在“出卖人已经按照约定收受购房款”的情形下，该预约合同也已转化为本约合同。

问题是，为什么“出卖人已经按照约定收受购房款”能够使预约合同转化为本约合同？显然，预约合同的标的是将来订立本约合同，因此，收受购房款的行为并非履行预约合同的行为，而是履行本约合同即商品房买卖合同的行为。尽管当事人在预约合同成立并生效后仍须签订本约合同才能最终完成交易，但根据《民法典》第135条的规定，本约合同的订立既可以采取书面形式、口头形式，也可以采用其他形式。《民法典总则编司法解释》第18条规定：“当事人未采用书面形式或者口头形式，但是实施的行为本身表明已经作出相应意思表示，并符合民事法律行为成立条件的，人民法院可以认定为民法典第一百三十五条规定的采用其他形式实施的民事法律行为。”据此，当事人之间的约定虽然只是预约合同，但当事人事后实施的行为足以表明其已作出订立本约合同的意思表示，且符合本约合同的成立条件，则本约合同自然已经成立。

三、 最高法指导判例

在成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中，最高院认为：“本案中，案涉《购房协议书》的性质为预约合同。双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经交付定金并约定在一定条件下自动转为购房款。蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司。在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。

本案中，当事人在签订《购房协议书》时，迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定系下自动转为购房款，蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等期他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据合同法第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成为房屋买卖法律关系。”

值得注意的是，由于《城市房地产管理法》第41条明确规定房地产值得注意的是，由于《城市房地产管理法》第41条明确规定房地产转让应当签订书面合同，因此，在认定当事人于预约合同成立后是否通过行为订立本约合同时，还是会面临合同形式上的障碍。不过，根据《民法典》第490 条第2款关于“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”的规定，即使当事人未采用书面形式订立房屋买卖合同（本约合同），但如果一方已经履行了主要义务，对方接受时房屋买卖合同（本约合同）即告成立。就此而言，《商品房买卖合同司法解释》第5条规定的“出卖人已经按照约定收受购房款”，自应属手“一方已经履行主要义务，对方接受”所指的情形。

同理，在法律、行政法规没有规定本约合同应当采用特定形式但当事人约定本约合同应当采用书面形式的场合，即使预约合同成立后当事人未订立书面形式的本约合同，但如果一方已经履行了主要义务，则本约合同应自对方接受时即已成立。此外，如果法律、行政法规对合同形式没有特别规定，当事人对合同形式也没有特别约定，则只需当事人于预约合同成立后实施的行为足以表明其已经作出订立本约合同的意愿，就应认定本约合同已经成立，而不必要求一方履行主要义务，对方接受。

总之，在当事人因缔结本约合同的条件不成熟而先订步预约合同的场合，即使事后条件已经成熟，预约合同也不能直接转化为本约合同，仍需当事人就订立本约合同达成一致。

但是，在法律、行政法规对合同形式没有特别规定或者当事人对合同形式没有特别约定的场合，预约合同成立后当事人实施的行为表明其有订立本约合同的意愿，就应认定本约合同已经成立；即使在法律、行政法规对合同形式有特别规定或者当事人对合同形式有特别约定的场合，如果当事人一方已经履行主要义务，则本约合同也已自对方接受时已经成立。当然，严格说来，采用“预约合同向本约合同的转化”来描述此种情形并不妥当，因为在上述情形下，并非预约合同转化成了本约合同，而是当事人通过行为订立了本约合同。正因如此，本条规定如果当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本约合同的成立条件，虽然当事人明确约定在将来一定期限内另行订立合同，但当事人一方已实施履行行为且对方接受，人民法院应当认为构成本约。

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