1-7月，中央和地方政府共出台了307次调控政策，逼迫楼市“降温”。当然，首当其冲的是苏州、佛山、呼和浩特这些房价涨得非常快的地方，有几个地方还被住建部和央视点了名。

当然，今年开春了以后，北京二手房价也是结结实实地涨了一波，特别是3、4月份涨幅很大，成交量也一下就上去了。从一些朋友的反馈来看，许多地方，特别是带学区的、户型稍微理想一点的，买房子还要靠抢。

到7月底，虽然北京楼市又基本恢复了稳定，但是感觉和年初相比，在2-5%区间内有不同程度的涨幅。不过根据周三住建部公布的7月份70城房价指数。7月份北京二手房环比下跌0.3%，同比下跌0.5%！也就是说，尽管大家“体感”今年房价已经涨了不少了，但是跟2018年7月份相比，总体还是跌了的。但是仔细想想、加上复盘以后，这个数据还算是挺合理的。

1.2018年“9·17”新政后，二手房价下跌幅度明显

关注房子的朋友都知道，2018年3-7月北京楼市也确实是“小阳春”，比今年的“小阳春”似乎还要更给力一点。不过那个时候因为房贷利率还比较高，加上价格、付款方式好商量，所以那个时候选择公积金或者组合贷的特别多（至少我了解买房的朋友是这样）。

所以，9月出台的“9·17”新政的杀伤力就很好地体现出来了，特别是贷款上限和工作年限挂钩的规定，使得许多原本可以首套满贷120万的刚需群体，由于刚毕业没几年，加上夫妻工作年限不能合并计算，都达不到工作10年的条件，支付能力大幅下降。同时，“认房又认贷”条件的严格，使得许多原本按二套房能贷80万的换房群体，降到了60万，甚至是因为不符合贷款条件而不能贷公积金。

要知道，公积金利率只有3.25%或者上浮10%到3.5%，而商贷利率上浮20%之后是5.8%，相当于6折利率。因此，在压缩了公积金贷款空间的基础上，商业贷款的利率又居高不下，购房的资金成本在9·17新政后大幅上升，市场进入了长达4个月的下行期，还有不少因为价格下跌恐慌卖房的群体。按照住建部数据，以2015年定基来算，2018年12月二手房价格指数是145.3，比2018年7月的147.2，整整下降了近2个点。这为抵消2019年的涨幅奠定了空间。

2.2019年开年后，房贷利率明显松动

不止是北京，其他地方甚至是全国范围内在2018年底开始降低了房贷利率，上浮幅度有的下降了5%，有的下降了10%，甚至还有下降15%的。这种下调，一方面被市场视为调控略有放松的信号，另一方面也的确降低了资金成本，而且因为开年额度充足，银行批贷的速度加快了许多。加上2018年底成交的换房群体，换房需求得到了释放，导致2019年初房价又迎来了“小阳春”。

与房贷利率一同下降的，还有理财的收益率。在市场资金供应量有所上升的情况下，理财收益率持续下跌，加上政府加强对网贷平台的清理，股市波动幅度加大，市场上的投资品可选择的余地越来越小。这个时侯，一些朋友表示，还是投资房子保值啊，还是房子抗跌。

当然，身边还有不少朋友本着“买涨不买跌”、“换房要趁早”“弄个学区房给孩子上学”的观念，立刻加入了房市大军，在一买一卖中，不仅推高了交易量，也推高了房价。

3.正负相抵，现在北京二手房价价格跟去年基本持平

按照住建部数据，以2015年定基来算，2019年7月二手房价格指数是146.5，比2018年7月的147.2，下降了0.7个点，比2017年3月的最高点更是低了不少。

那么从这一升一降中，去年年底买房的朋友真的要笑了，7、8月份买房的着实是亏了一些，不过好在今年的涨幅也算追回来不少。但是照目前的样子来看，下半年预计北京的行情也很难有什么大的波动，横盘甚至略有下跌的概率比较大。从分类指数来看，90平以下同比跌幅0.3%，90-144平同比跌幅0.9%，144平以上的同比跌幅0.6%。说明90平以下的小户型依然还是抗跌。

当然，上面都是官方数据，具体到每个盘可能还不太一样。为了验证这些，我随手打开了某中介APP，随便点开几个盘看了一下成交情况。比较一下今年7月的和去年7月的成交均价，真的是差不多的！看来国家的调控还是很有效的，北京的房价过去12个月真的没涨！只是换房的朋友们，你们未来几个月卖房又要辛苦了。