又到选题会时间，老朱主动问我们有什么想说的话题，我立即抢答：

老板你看，旁边光环广场的圣诞节装饰都挂起来了，无门槛领券就可以坐2分钟旋转木马，坐完还抽奖，整条街都是童话书里那种欢乐的氛围，适合聊点高兴的事，比如分析一下热销盘的成功学。

很显然，老朱最近也看了不少社会新闻，果断表示同意。但他喝了一口茶，歇了一口气，又说，换个刀法也得是刀法，拿着刀就不要去糊墙，不管是看盘还是看板块，不管是批评还是叫好，要对读者有用。

好的，我们接下来就只谈专业、只谈学习、只谈分享。年末的非典型刀法从哪里开始？榜单是最好的灵感。

2024年1月1日至11月27日，成都楼市成交总金额排行榜上，除了断层领先的传奇麓湖，第一梯队还有一个出乎意料的单盘王者——武侯西派臻境。

麓湖卖得好，是万华的粉丝基础好；

西派少城卖得好，是老成都的脸面好；

阅天府和招商时代公园卖得好，是秦皇寺的牌面好。

而和这几个热搜体质相比，武侯西派臻境的话题风头不够强，至少在年度热搜榜上排不上号。

那么，在金三、林家坝、秦皇寺、蔡桥、崔家店们霸屏的2024年，武侯新城的西派臻境如何异军突起，杀出重围，成为楼市TOP榜上的黑马？这套成功学，很值得盘一盘。

我们从三个层面来看待武侯西派臻境的热销：这是什么房子？是哪些人在买？买了之后会有什么结果？热销的背后有一个全新的话题，叫做楼盘的成都感指数。

再次强调，这不是软文，绝对没收钱！就因为他卖得好，所以我们在楼盘中多看了他一眼，多思考了一些，多领悟了一点！！！全文共计7900字，完整阅读需要16分钟。

一、三个问题看懂武侯西派臻境的热销

二、热销背后的5大成都感指数

三、用成都感指数看楼市

四、老朱有话说

01

三个问题

看懂武侯西派臻境的热销

快速进入主题，直接提问。

一、武侯西派臻境是什么房子？

主城区百亩地块，武侯新城南区、近三环路，对面是武侯区引以为傲的北二外，这个位置一看就能赚钱。

中铁建的西派系+招商的臻系，两个央企品牌的高端产品系联手，双雄强中强。两个大哥一起把关，项目的各项指标相当优越。

实景示范区、实体样板间的质感和配置都比着800万级的配置做，豪宅的氛围感拉起来。

备案均价32743元/㎡，精装标准2999元/㎡，套均总价约550万/套（房联备案数据）。从单价横向比，肯定是比成都2万6的中位数要贵一点；但没有排在榜单前面的麓湖、翎雲阁、阅天府贵，也不如林家坝的网红贵。

底子确实好，价格也还行，所以这项目不仅是卖得多，还卖得挺快。

2024年3月3日，武侯西派臻境首次开盘， 截至11月27日，总户数818的武侯西派臻境，销售认购数据已经达到近700套，其中143㎡房源已清盘。

拍地的时候开发商抢，卖房的时候购房者抢，实红。

二、买武侯西派臻境的是些什么人？

一个项目卖得好，除了底子好，更重要的是适用面宽大，客群面广。武侯西派臻境的区位和定位，基本可以覆盖成都主城区5+1的大部分改善买家的需求，客群数量基础有保障。

从武侯西派臻境的单套总价段倒推：预算在400万~800万之间的成都中产改善买家，除了武侯臻境，还可以买哪些板块，哪些项目：

① 武侯新城的另一个西派，西派善境

② 成华区崔家店、槐树店、二八的新规明星项目

③ 捡漏林家坝的门槛房源

④ 白鹭湾的多层洋房

⑤ 万家湾及蔡桥的华润、建发、中旅项目

⑥ 新川板块的一大群项目

⑦ 秦皇寺的阅天府和招商，以及天东和麓湖板块的一些项目

……

选择看起来并不少，但分摊到每个的需求上，就显得局促。

在南边工作的买家，不会选择东门和西门；

想要资产感的买家，大概率会避开成华区，并放弃主力户型面积在143㎡以下的楼盘；

喜欢城市烟火气的买家，直接放弃绕城以外的所有板块，以及白鹭湾这样的养生板块；

家庭中有学龄儿童的买家，无法接受还有兑现期的任何板块，包括蒸蒸日上的林家坝。

有点尴尬，400万~800万虽然对于大多数普通家庭来说，已经是很宽裕的购房预算，但以这个预算想要在成都楼市通选，还是差了一篾片。

回到问题的核心，哪些人更愿意买在武侯西派臻境？

答：预算800万以下，在武侯及高新南区工作，喜欢城市烟火气，要求房产具有资产价值，有学区需求。

精确筛选需求之后，武侯西派臻境就成了这部分人的优选。

三、买了武侯西派臻境的后果是什么？

后果这个词看起来不是什么褒义，但在这个语境中，我们把它当成一个中性词。

买房是一种选择，就像人无完人，也没有任何项目是完美无缺的，关键在于这个选择是否是当下最合适的。

买下武侯西派臻境的好后果：

首先是比较有面子。

高端居住口碑不错的武侯新城南区，两大擅长高端楼盘的大佬联手打造的楼盘，西派系+臻系，均价500多万，听起来就感觉质感好，晓得你这些年的奋斗很有价值。

其次是生活确实方便。

周边有大悦城、武侯万达、吾悦广场、星悦荟、山姆这些大型商场和超市的配置，还有早期项目比如320亩西派城配置的底商街区。住在西派臻境可以享受到的生活便捷度，与住在春熙路、攀成钢、金融城别无二致。

第三是武侯经开区和城南的白领们上班方便。

武侯经开区聚焦发展智能制造、生物医药等前沿产业，底盘大、势头很猛。武侯区高精尖产业的从业人员住在武侯新城顺理成章。

同时，从项目到金融城、天府一二三街只需要15~30分钟，出门上三环路，然后转剑南大道、益州大道、天府大道，完全是很合理也很舒适的通勤流程。

第四是距离学校近。

作为一个学区相对普通的行政区，武侯区的学区整体比不上青羊和锦江，但全区当下最好的K15北二外，就在西派臻境对面。当然，如果有更卷的需求，还有著名的西川南，距离楼盘大概 4 公里，也挺方便。

买下武侯西派臻境的不良后果：

第一是整个武侯新城的老问题，航线。

如果自己或家人有点神经衰弱，或者睡眠确实太浅，那整个成都西南都不在考虑范围内，甚至包括更西边的光华也难免受影响。但对于瞌睡好的朋友来说，没啥大问题。

第二是项目周边没有漫步老成都的好去处。

虽然也有铁佛公园、簇锦公园、天府芙蓉园这样的百亩大公园，但整个板块并没有像是锦江、沙河、浣花溪、锦城湖这种充满休闲松弛感的散步去处。对喜欢看风景，以及在楼盘附近散步的人来说，有点遗憾。

看清楚两种后果后，我们又得到一个结论：

一部分年纪更长，需要更安静、更松弛居住环境的人，即使再有钱，也不适合买在武侯西派臻境，或者说他们不适合住在武侯新城。

跟适合买在武侯西派臻境的人相比，不适合的群体占比显然低很多。

02

热销背后的

5大成都感指数

通过三个关于武侯西派臻境的问题，我们算是把这个楼盘热销的前因后果都盘得比较明白了。按照柳叶刀以往的刀法角度，接下来就是继续谈产品细节或者营销打法，但这一次，我们换一个角度，来为买房人玩一手庖丁解牛。

还是先统一思路，没有任何一个楼盘是完美无缺的，但一定有一个楼盘会是你当下最合适的选择。

从柳叶刀的评价体系来看，武侯西派臻境值得大部分预算合适的中产家庭下手，但相应的它也有短板，如果不能接受这个短板就不该下手。

这套体系叫做成都感指数，我们来为各位标注信息提供参考，但选择在你，取舍在你。

一、什么是成都感指数

成都两个字，意味着什么？是烟火气，是松弛感，是舒适，是包容，也是积极奋进。

所谓成都感指数，指的是在成都这个城市中，不同需求的买家，想要达到的令自身感觉到愉悦的居住体验感，他是感性的，也是理性的。

比如，爱社交的年轻人就喜欢住在商业街区附近，家楼下必须有5家以上的独立咖啡店和宝藏餐厅等待他随机翻牌，城市的繁华令他快乐；

比如，事业上升期的小白领更倾向于住在工作机遇多的板块，遇到跳槽升职的机会，也不必为是否穿城纠结，工作的成就令他安心；

比如，奋斗大半辈子的大哥好不容易攒了些家底，就想买一套更有身份符号感的房子，跟朋友聊天的时候，不经意间凡尔赛一把，外界的羡慕令他有成就感；

比如，三口之家的100㎡要求三房双卫，而丁克家庭或独居人士，更青睐大套二甚至套一，卫生间最好能安一个步入式大浴缸；

比如，养猫的人喜欢精装修带地暖，养狗的人喜欢楼下有大草坪，居家办公的网络写手喜欢离群索居，但需要开窗见湖，每天坐在窗前吸收天地灵气……

买一套房理由千奇百怪，甚至是越偏门越冲动。但对大部分人来说，买房是一辈子最大宗的投入，片刻的冲动可能搭进去的是三代人努力的心血。

买房人必须要将感性的需求，转化为理性的判断标注，也就是柳叶刀提到的成都感指数，这套参考坐标，分别对应五个维度：

松弛价值、烟火价值、财务价值、就业价值、书包价值。

下单之前，不管有多喜欢、多激动，务必用成都感指数衡量一下，尽可能选择最适合自己的房子。

二、成都感指数的5个维度

成都感指数是柳叶刀从看似千奇百怪的感性买房需求中总结出来的，5个维度的楼盘参考坐标，不求五边形全能战士，只要有3到4个维度相对出色，就足以笑傲成都楼市。

接下来，还是以武侯西派臻境为例，进行解说。

①松弛价值

用楼市的话来说，松弛价值对应楼盘周边的自然资源、景观氛围。

人类经过上万年的进化，就是养成了见山见水心情舒畅的心理机制，看到风景就是快乐，一休年假全部冲去山间和海边，不管是看冰川还是看沙漠，总之不是看楼房。

我们之前聊过的湖区房，大多是松弛价值很高的楼盘，而这对成都西南三环边上的武侯西派臻境来说，是个短板。

买武侯西派臻境的人，就不是冲着松弛价值来的，这个板块受早期产业发展以及航线影响，工业氛围相对浓厚，新城的发展虽然提升了城市界面，但适闲氛围还是比不得天生沿河靠水的地方；想要松弛价值，主城区的白鹭湾就更符合要求。

② 烟火价值

烟火价值很好理解，就是楼盘周围的居住氛围感。出门要有面馆，走两步要有水果摊，盒马、朴朴、山姆总要有一家能30分钟内送餐送食材，约朋友在附近搓一顿，火锅、烧烤、川菜、日本料理……总要有多几个选择。

最简单的例子就是建设路、玉林、抚琴、牛王庙这样的老城居住区，烟火气在全国都打响了名气。

武侯西派臻境的城市烟火价值接近满分，相比抚琴、玉林这种老城区老菜市的氛围弱一点，但街区更干净，视野更开阔，完全可以类比桐梓林、攀成钢以及神仙树这一级的主城老板块。

从城市烟火价值的维度来说，武侯西派臻境是成都新房市场上的佼佼者。

③ 财务价值性

在当前的经济大环境下，资产保值是当下很多人对房产的刚性要求。

什么样的楼盘具备财务价值？很简单，全成都最抗跌的，高端板块的高端项目，比如金融城的城南一号、誉峰、文儒德，比如攀成钢的伊泰天骄，比如麓湖的各种临湖独栋临湖大平层。不仅领涨成都房价，在楼市震荡时期始终保持稳定，确保资产不会缩水。

多说一句，非高端板块的高端项目，财务价值就比较一般，比如金悦湾、保利康桥；同时高端板块的非高端项目，同样不具备很好的财务价值，比如麓湖旁边一大串跟着麓湖取名的项目，大树之下寸草不生。

④ 就业价值

就业价值指的是楼盘周边的板块产业价值足够高、投资力度足够大，以及楼盘距离科技产业、金融产业集中的板块够近够方便。

对于北京、上海人来说，上下班通勤1个小时都是常规，但在成都大家的心理距离就是半个小时。金融城和大源能够迅速起势，正是基于此；在天新摇摇欲坠的时候，秦皇寺板块还能相对坚挺，也是基于秦皇寺CBD的事业线。

武侯西派臻境所在的武侯新城南区，就是一个就业价值比较好的位置，武侯经开区的科技产业搞得如火如荼。除了接高新南区的外溢客群，关于武侯区的由盛到衰再涅槃，我们下盘专门开一期选题来细说。

⑤ 书包价值

对于有孩家庭来说，孩子读书一定是头等大事。二手房市场上突现一个高价成交的老破小，多半都是因为有牛掰的学区资源。

从书包价值来看，如果冲着这点买房，多半会选择青羊区和锦江区。尤其青羊二区对口树德两个校区和石室两个校区，锦江二区对口育才两个校区、盐道街中学、田家炳中学、川师大附中和十七中。这两个学区里的老破小，在公立学校圈里学区价值拉满。

但其实对于手头相对宽裕的家庭来说，为学区买一套百来万的老破小，不如想办法上个好点的私立；能买800万房子的家庭，下一代就读国际学校的比例也相对更高。

武侯西派臻境的书包价值在武侯区来看，必定的名列前茅，但在全成都拉通看，并没有太强的学区诱惑。

综上，用成都感指数的5个维度为武侯西派臻境打分，满分10分：

松弛价值，3分；

烟火价值，8 分；

财务价值，7分；

就业价值，8分；

书包价值，6分。

通过5个维度的成都感指数，得出最适合购买武侯西派臻境的买家需求，和三问的答案一致——对松弛感要求不高，注重生活和工作，以及对家庭资产保值有要求的中产买家。

换句话说：

追求居住松弛感，强调板块周边能散步遛弯景观好的买家慎入！想要成都一流公立学校学区的家庭慎入！

03

用成都感指数看楼市

下面进入用成都感指数的练手时间，随机说几个有特点的板块：

金三：不在意烟火气的有钱买家，上

整个金三都临锦江，松弛价值的底子有，但在高端商务区的规划下，市井烟火气肯定是不足的，区域内消费水平也会高于其他板块。

板块的财务价值和就业价值都是成都第一梯队，无需赘述。学区价值在这个板块不重要。

林家坝：接受等两年兑现的城市新贵，上

林家坝被诟病的最主要问题，就是板块边上的墓园，从松弛价值来看算是扣分项。

烟火价值现在肯定不行，但整体规划齐全，林家坝TOD还有2宗50余亩的商业用地，加上住宅项目多，锦江区的学区加持，入住率会比较高，算是未来可期。

财务价值和就业价值与金三一个级别，同属成都第一梯队。

5个维度只有1个相对短板，起飞也是理所当然。

三圣乡：不在乎资产感的东门买家，上

三圣乡的松弛感在成都名列前茅，毕竟是成都向日葵们最爱的周末休闲胜地之一。

人气旺的地方，烟火气相对也足，虽然没有特别亮眼的大型综合体，但对生活居住来说完全足够，小资的市井的乡土的二不挂五的，品类是相当齐全。

就业价值一般，后续看锦江产业带的发力；学区价值有托底，因为锦江区资源很丰富。不过由于板块大、资源散，不同楼盘对应的学校不同，最终选择还是要看具体划片，考虑孩子读书的家庭要注意仔细甄别。

三圣乡最可惜的是板块起步太早，前面的规划确实有点问题，导致这个板块上限不够高，没有太好的财务价值，这方面确实是不如旁边的后起之秀白鹭湾。

二八：享受新鲜的成都烟火，上

成华区所有板块在当前的共性，财务价值一般，就业价值一般，书包价值也相对一般。不过从松弛价值和烟火价值来说，二仙桥-八里庄算是老城区新崛起的闪亮之星。

板块里的小公园跟东湖、沙河这些比，稍微逊色一些，但板块升级翻新，城市街面干净整洁了许多。虽然居住氛围暂时不够浓，但毕竟中环的位置摆在这，买家群体都是冲着生活自住的需求，不愁没有烟火气。

距离东郊记忆、万象城、建设也都不远，城东的生活潮流完全可以拿捏。

蔡桥板块：地缘自住改善，上

资产价值不强，就业价值也一般，整个感觉更适合原住民及青羊区周边板块的改善买家。

板块没有特别强势的自然资源加持，松弛价值主要靠各个小区内部的景观给力，比如华润青羊润府，示范区景观就做得挺好。各项目的商业风情街是未来烟火气的主要供应商，至于能不能做得好，只能先打个问号。

学区比较厉害，泡小和草堂小学落地直属小区，中学是树德和石室的分校，青六确实很强势。但如果是纯为书包花400多万买新房，有点本末倒置，倒不如二手房的性价比高。

新川：现阶段整体成都感比较弱

新川板块没什么特别的自然资源，又是个纯新区，谈不上松弛价值；

烟火价值目前没有，未来有个陆肖TOD才签下华润万象天地，但对烟火价值的提升力不算大；从财务价值来看，未来可能不错，但在刚刚过去的8、9月表现得比较一般。

就业价值不突出，虽然城南板块都吃一碗大锅饭，可新川周边路网不够通畅；另外，新川学区划片曾经引起争议，至少当下不算个加分项。

大丰：不是原住民，就站远点

挨到凤凰山，板块内水系丰富，还有几个小公园，从环境来看挺好，不过生活在这里的人，大概率没这么多心思。松弛价值有，但不重要。

以建材城、物流产业打底，整个板块虽然也算是人群聚集，不缺烟火气，同时财物价值也几乎等同于没有。

从事业来看，就业方向主要是批发市场、物流一类的，不算是朝阳产业。朝气蓬勃的应届生，在这边应该不太容易找到对口的工作。学区就更不提了。

成都的楼市板块太多，一个个点评有点太啰嗦，在这里我们也只是做个打样参考。

成都感指数就是一个参考工具，目的是帮助买房人正视自己的需求，至少能避免第一次看房的旅游观光心态，给理智回笼争取一点时间。

买房切忌上头，切忌跟风。

你看金三，你看秦皇寺，它卖得那么贵，其实就是明确表态，只对有钱人敞开怀抱，因为有钱人买房就不需要烟火气。

比如住在麓山独栋里，看起来相当美，松弛感拉满，财务价值极高，但买包烟都得开车。对一般人来说，烟火价值低，不好住。

再比如蓝谷地，甚至二十四城，周边烟火气特别旺，松弛价值特别高，住起来特别舒服特别成都，但整体就没有太大财务价值。如果你是打算买一套增值能力强的房子，最好就不要选在这里。

买房子嘛，抬手就是几百万的支出，既要又要没问题。但在不得不进行取舍的时候，我们一定要清楚自己追求的是什么，舍去的是什么。

老朱有话说

最近柳叶刀的软文生意不错，在我们这种并没有积极营业的状态下，能得到业内的认可，我们当然挺高兴。但生意做着做着，问题来了。

想说这个项目搞的是花架子，价格有点虚高，他们说上周才报备过，正在谈合作；

想说那个盘的户型做得像一坨屎，他们说才合作过另一个项目，留一手；

想说某个板块性价比不行，买新房不如淘二手，他们说有个客户才拿了地……

原本做柳叶刀这个公号，就是想在一片“歌功颂德”的媒体氛围中，持续输出有价值的观点。结果写着写着，摊摊铺开了，团队做大了，广告接起来，气质就变了。

广告推送的收视率和完整阅读率比不上新闻、观点类稿件，这都不是多大的困扰；最难受的就是，客户越来越多，关系越来越近，留给我们做观点的圈子就越来越小，遇到个看不惯的产品想羞辱一下，结果说是关系户，只能闭嘴。

越想越不对。我又不缺钱，柳叶刀又不是赚生活费的平台，怎么就在金钱面前，背越来越驼，人越来越矮？简直是违背祖训。

我说这样不行，柳叶刀不能去给金钱当孙子，但我的员工不同意。他们说不缺钱的只有我，他们得有钱挣，这事就整成了公司内部矛盾。

连着几天都在琢磨，也考虑过要不然给他们画个饼算了，还好想到一个新的生意模式，可以试试——为C端买房人做顾问咨询。

写软文是收了开发商的钱，就要为一个项目一个板块说好话，尽量避开不利因素。做咨询，是柳叶刀站在客观公立的立场上，用专业刀法拆解板块价值，分析不同项目更适合哪些需求的买家入手。

如果碰巧有朋友感兴趣，正好听了柳叶刀的解析后高高兴兴地成交了，那柳叶刀站着挣开发商的钱，我们三赢。

最关键是没有固定的金主，表达自由，明年的柳叶刀还可以继续刀法飘逸。

想说啥子就说啥子，这才是我的追求。

唯一的风险，需要验证老朱的粉丝到底是不是真粉丝，老朱的观点是不是真观点。不要像6000万粉丝的司马南拍部电影，票房不到119万，全是假粉丝。