转自大胡子说房

最近几周有不少粉丝在后台留言提问我一些买房的问题，今天我就挑选了几个问题给大家详细解答。

也有买房问题的粉丝朋友，可以在评论区向我们提问，也许下一次我就会在文章里给大家解答。

提问：

南山科技园豪方花园，48平小面积，26年房龄，现在遇到现实困难想卖，请问现在的行情什么时间点会好些？

回答：

豪方花园虽然身处大科技园片区，但是距离高新园地铁站很远，楼龄也很老，1998年建成的小区，几乎是同片区内最老的小区了。

核心区的老小区，是现在市场上最难卖的房子。

另外，提问者的房子还是48平的小面积2房。

我没有拿到他的房子的具体户型，只能拿一个在卖的同小区户型作为参考。

48平看起来不大，但麻雀虽小，五脏俱全，房子的得房率还是不错的。

除了小房间太小只能当一个储物间之外，没有多少可吐槽的地方。

这样的户型，过往是很多南山买家的上车户型。

但是这几年新房数量暴增，加上保障房数量也在激增，这一类老破小户型的需求，被挤压了。

同户型去年7月份成交的一套，总价406万。

现在整体行情其实比去年还要差，现阶段想要卖出去，成交价恐怕要比406万要低。

ok，上面是对这套房子的基本面分析，下面说说业主自己的情况。

提问的朋友也说了，自己现实中遇到了一些困难才想要卖房的。

大概率是资金流转方面出了点问题，急需现金流。

既然如此，我觉得房子什么时候卖，主要取决于两点：

1.等待行情的时间

也就是如果选择观望等待行情回暖，你能等多久？

如果能等个1年以上，那肯定另当别论，但是这位业主大概率是等不了这么久的，毕竟如果能等这么久，就不会上来问了。

但如果是一年以内必须卖掉，除非有黑天鹅事件，否则短周期内行情和房价是很难翻身的。

2.有没有足够的卖房资源和方法

现在行情很差，卖房很看资源和方法。

有市场资源，就能帮你快速匹配买家。

能匹配到买家，就能开始谈判，能快速推进度不会浪费时间，不会长时间挂盘连一个苍蝇都不来。

有卖房技巧和方法，对于推进卖房速度也有很大帮助。

比如有一些骚操作比如长周期还能够帮你做到先买后卖，让你尽可能在当下这个市场下规避多一些的风险。

如果你既没有市场资源和卖房技巧，又没有时间周期等，那我建议你还是尽快现在挂盘卖房，毕竟后续价格大概率还会下跌。

提问：

南天一花园为什么跌呢，现在入手合适吗？想上学用。

回答：

南天一花园是百花片区的老小区，这个小区是深圳去年最能跌的前30个小区之一。

南天一这么能跌，主要原因有两个：

1.学区贬值

大学区政策，一定程度上还是打击了市场对学区房的预期。

即便短时间内对顶级学校的影响还不大，但是打击学区房以及教育公平的政策口子已经开了，后续随时可能加码，

学区房是非常吃预期价值的，市场对学区房的预期不可避免地下调，一定会对学区房价格有影响。

2.居住价值低

百花片区基本都是老小区，小区的保养普遍都很差，南天一是上世纪80年代末90年代初的小区，放在百花片区都是比较元老级别的小区之一。

此外，南天一有不少房源的面积都很大，87-107平的户型是主流。

买这么大的户型，不住就得租，但是房子这么老，不管是自住还是租，居住环境都很差。

通常这类顶级学区房老小区，买家都青睐小面积户型。

买老破大，不仅总价高、居住价值也很低，整体性价比是不高的。

所以这一类小区的大户型，总价跌幅都很大。

单纯是为了上学，也要分情况，如果你的孩子三年内就要上学了，百花片区的房子此刻是可以买的。

如果小孩还需要很久才上学，现在倒不用急着买学区房。

另外，即便是买，也不要买大户型，选小户型抄底拿个学票就好了。

南天一花园没有小户型，可以看看其他小区的小户型，反正学区都是深实验，差别并不大。