文/谢逸枫
2024年3月14日，杭州全面取消二手房限购政策，二手房增值税免征年限“5改2”。目的是希望通过激活二手房市场，来促进一、二手房的联动，加快市场流动性。仅保留四大中心城区（西湖、拱墅、上城、滨江）新房限购。
笔者认为，杭州全面取消二手房限购政策，最根本的原因是二手房存量市场无法自由流通，库存量严重过剩，形成二手房市场供大于求的局面，已经影响到一手房商品房交买卖、土地市场的流通性。
全面取消二手房限购政策新政为杭州二手房市场大幅松绑，将进一步激活二手房市场，同时有助于通畅二手房置换链条，促使新房、二手房市场正常流转。这将进一步缓解二手房库存压力。
笔者认为，杭州精准救市二手房市场，有利纾解二手房市场库存和流通压力，能释放出卖一买一的置换改善需求，进而稳住新房市场，最终打通救二手到托新房，再到稳土地的循环通路，促进房地产市场企稳复苏。
杭州救市新政的实际市场效果需观察，因为过往的政策利好只能带来2个月-3个月楼市上涨期，市场很快由热闹恢复到平淡。一方面是新房政策的松绑有所保留。另一方面是杭州前几次的政策效果看。
杭州全面取消二手住宅现购、增值税2年免征的新政，具有较强的示范效应，预计新一轮城市取消限购限贷限售限价、调整增值税、个税征免与印花税及契税免减、第三套房贷首付放开等措施高潮来临。
去年12月以来杭州二手住宅成交三连降。2024年2月杭州二手住宅成交22.8万平方米，同、环比均下降六成以上，成交均价跌至31535元/平方米，再创去年以来新低。前2月杭州二手住宅累计成交82.6万平方米，累计同比转负，下降11%。
贝壳数据显示，2024年2月杭州二手网签2543套，环比1月的6663套下滑62%。全年住宅网签均价29261元/平方米，环比下滑2.4%。与去年2月相比，网签量同比下滑66%，网签均价下滑4.9%。
2024年1月-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分别成交5894套、6875套，较2023年同期分别下跌64.5%、21.4%。2024年1月、2月杭州二手住宅成交占住宅总成交量比重分别为54.8%、50.9%。
诸葛数据显示，2024年2月监测14个重点城市二手住宅挂牌量环比下跌9.51%，同比上升56.85%。同比方面，杭州二手房挂牌量同比涨幅为181.29%，继续领跑，上海、苏州分别以涨幅155.80%和152.38%位居第二、第三。
贝壳数据显示，截至2024年2月底，杭州二手房挂牌量已经来到14.99万套，环比1月新增3815套房源。仅2月29日就新增271套房源，而3月1日则新增到了405套房源。2024年第8周-第10周均保持在单周4000套左右。
2022年5月17日，杭州限购调整，就大力针对二手房，落户即可买二手房，非杭州户籍购买二手房社保年限“4改1”，三孩家庭限购套数增加1套，转让家庭唯一住房增值税免征年限“5改2”。
2023年10月16日，杭州迎来一轮放松限购，住房限购范围由原来的9个区调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区.限购套数有变化，外地人购房的约束减少，只要有社保或个税记录就可以在限购区域购房。此外还取消法拍房限购。
2023年9月，南京、合肥先后取消限购。2024年1月，苏州加入了全面取消限购城市的阵营。目前全国范围内仅北上广深以及天津、西安、珠海、海南等15个城市尚未完全取消限购，海南这样的特殊地区限购政策未取消。
2024年1月27日至2月7日，短短12天时间内，北京、上海、广州、深圳这四大一线城市相继出台了放松住房限购的新政策，因放松力度、范围不一，市场效果差别大。2023年9月，沈阳全域取消限购，成为全国首个取消限购的省会城市。
既然调控自主权已经充分赋予地方，地方能够自行决定取消住房限购等限制措施，应取消了。因为现在取消住房限购等限制措施，不会引起所谓的市场泡沫、盲目加杠杆、房价报复性上涨反弹。
诸葛数据显示，2024年2月重点监测的30城新建商品住宅销售面积为555.14万平方米，环比下降42.7%，同比下降64.3%。15城批准上市面积为205.38万㎡，环比下降62.6%，同比下降59.4%。
城市区域看，2024年2月一线城市新建商品住宅销售面积为83.02万平方米，环比下降62.8%，同比下降66.5%。二线城市销售面积同环比分别下降63.3%、36.4%。三四线城市销售面积环比下降38.1%，同比下降66.1%。
诸葛数据显示，2024年2月100个重点城市二手住宅市场均价为14887元/平方米，环比下跌0.45%，同比下跌4.76%。2月二手房市场均价总体仍处下行阶段，虽然探底局势尚未打破，但改善形势初步明朗，环比降幅已连续3个月小幅收窄。
二手房市场一二三四系城市均价同环比呈现“全跌”局面。一线57558元/平方米，环比下降0.67%，同比自2023年以来首次转跌，跌幅为0.34%。二线17911元/平方米，环比下跌0.53%，同比下跌6.15%。三四线9374元/平方米，同环比分别下跌4.58%、0.23%。
目前房住不炒的形势与房地产市场供求关系发生根本性变化，连香港都全面撤销“辣招”，内地的违反市场、经济发展规律的住房限购等限制措施就应该不存在了，该取消了，没必要坚持了。
2024年稳市场、防风险、促转型（2023年稳支柱、防风险、惠民生）的前提条件，一是马上取消该死的住房限购等限制措施。二是及时出台防风险的托底大盘政策。三是加快建立房地产行业、房企转型的基础制度。
要稳住房地产，当务之急的是取消该死的住房限购等限制措施。其次是继续下调首套、第二套房的房贷首付、利率，放开第三套房贷。再次是免减一二手房交易税费。再其次是针对房地产债务、交楼问题，出托底的政策，不是一项目一策。
最后是保障性住房（加快解决房源、土地供应、资金来源的问题）、城市更新的加快推进（在拆迁安置、开发与土地模式、资金来源等方面，加快出政策，解决这些问题），最好成立住房保障房司、城市更新司专门负责。
连房地产都稳不住，防风险肯定是无从谈起，防风险的前提是先稳房地产。现在最大的风险就是房地产债务，销售、融资、债务、信用、交楼、信心的问题，是密切相关。只要出现债务问题，其他环节肯定出问题。
房地产是支柱产业，风险最大的房地产稳不住，经济自然稳不住。建筑业2022年增加值占GDP6.9%，房地产业2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%，两根柱子稳住，才能稳定经济大盘。
房地产业具有促投资、稳增长、保就业的重要意义。房地产增加值与相关产业增加值占GDP的30%、房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上。
