文/谢逸枫

又到一年盘点中国楼市十大关键词之时。回顾2023年，中国房地产经历两年多的深度调整，市场一直处于下行、探底、筑底反复的波动调整期。供求关系发生重大变化，进入大分化、调结构时代。

笔者认为，今年楼市十大关键词为供求关系发生重大变化、调整与分化、楼市调控松绑（认房不认贷（首套房）+三降（降首付、降利率、降税费）+限购退出（五限放开，部分城市取消限购限售限价限签限企）+退税+取消土地地价限制+调整普通住宅标准）。

债务违约+退市+强制执行、防范化解房地产风险（保项目保交付保主体+金融16条措施+三支利箭+一视同仁+债务重组+三个不低于+房企白名单）、房地产信托投资基金（REITs）、代建+央国城投托底土市。

三大工程（城市更新、保障性住房（保租房、公租房、共有产权住房）、平急两用公共基础设施）、探索构建推进房地产行业发展新模式（房住不炒、人房地钱要素联动机制、开发建设到维护使用的全生命周期管理机制）、房地产支柱产业。

一是供求关系发生重大变化

2023年中国楼市发生转折，房地产行业进入新、旧模式交替之年，归根结底在于供求关系发生重大变化。供求关系的根本性转变，致房地产行业告别旧模式，回归民生属性和居住属性，转向高质量发展新发展模式的主要动因。

2023年7月24日，中政局会指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

2023年11月27日，央行表示，从国内看，以债务拉动经济增长的效能降低，房地产供求关系发生重大变化，推动经济加快转型的紧迫性上升。

意味着中国房地产行业步入了新的发展模式、新的发展阶段，新房销售规模见顶后逐渐回落，供需不平衡、住房结构性的紧缺、过剩问题为突出，核心城市住房紧缺，低能级城市住房过剩。

二是调整、分化

从新房价格、新房销售成交、土地供应与成交、房地产开发投资额、新开工面积、房企资金、库存、销售业绩、债务违约的因素空，2023年房地产市场持续调整，整体处于筑底阶段。

中国房地产经历两年多的深度调整，市场一直处于下行、探底、筑底反复的波动调整期。市场供求关系发生重大变化，房地产进入大分化时代。城市、价格、销售成交、土地市场、房企之间分化严重。

三是楼市调控松绑（认房不认贷（首套房）+三降（降首付、降利率、降税费）+限购退出（五限放开，部分城市取消限购限售限价限签限企）+退税+取消土地地价限制+调整普通住宅标准）。

自2023年7月24日的“房地产市场供求关系发生重大变化”提出后，8月底以来，多部委出台了多项房地产优化政策，随后各地积极响应，楼市调控松绑。

7月底住建部门明确提出要进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等三大优化方向后，8月25日住建部门、央行、金监总局联合要求，明确将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。

8月底9月初，一线城市全面落地执行相关政策。2023年1月，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制，针对新房价格连续下跌的城市，阶段性放宽或取消首套房贷利率下限，为各地房贷利率下调提供了空间。

8月，央行、金监总局要求，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%、二套30%，调整二套住房商贷利率下限为LPR+20BP（此前为LPR+60BP）。

8月31日央行、金监总局要求，明确降低存量首套房贷款利率。9月25日多家银行对符合条件的存量房贷利率进行了统一下调，随后对于贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭。

2022年、2023年可谓是房地产政策松绑大年，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”松绑成为主流，并经历了从三四线城市到一二线城市再到热点城市的发展脉络。

为了推动换房交易，2022年9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

2023年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制等。中指监测，截至12月末，22城中有18城已实际落实“取消土地限价”，宁波溢价率上限由15%上调至30%，北上深尚未调整。

深圳11月23日、北京、上海自12月15日起等多个城市对普通住房标准进行调整。调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。

各地对标准进行调整并非说明房地产市场调控放松，相反，在抑制投资投机性需求的同时，扩大普通住房范畴，有助于降低首次购房等刚性需求家庭成本，起到合理引导住房消费的作用。

二手房交易中普通住宅与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。根据规定，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。

四是债务违约+退市+强制执行

自2021年下半年以来，民营房企信用风险持续暴露。2022年新增违约主体28家，基本为民营房企。民营房企债务违约集中爆发，是本轮房地产市场调整的显著特征。

延续2022年，2023年的信用风险仍集中在民营房企，2023年境内外地产债新增违约主体数量、违约债券规模较 2022 年均有明显减少。

境内地产债方面，截至2023年12月15日，根据申万行业分类，今年新增违约主体中有7家为房企相关，分别为旭辉、景瑞地产、远洋、碧桂园控股、益田、中南建设等。

境外地产债方面，截至2023年12月15日，今年以来新增地产行业违约主体9家，涉及规模115亿美元，分别涉及为海伦堡、绿地、远洋、合景泰富、弘阳、建业地产、时代中国等。

截至12月22日收盘，A股已有43只个股被强制退市，超过2022年全年的42只，创下历史新高。而2021年仅有16只股票退市。2023年被强制退市的A股上市公司中，有8家属于房地产行业，数量占比最高。

其中ST阳光城、ST泰禾、ST嘉凯。等8家属于房地产行业，数量占比最高。三盛控股、新力控股在2023年4月退市。南海控股在11月退市，嘉年华国际12月初刚刚退市。另外还有港股的蓝光发展强制退市。

富力集团、融创中国、绿地集团、恒大中国、碧桂园、世贸集团、万达集团、福建融汇置业集团、当代置业、建业集团、海伦堡集团等房企被强制执行。

五是防范化解房地产风险（保项目保交付保主体+金融16条措施+三支利箭+债务重组+一视同仁+三个不低于+房企白名单）

2022年7月28日，中政会提出要压实地方政府责任，首次提出“保交楼、稳民生”。随后，“保交楼”频频出现在重大会议的决策部署中，监管部门多次回应并高度重视。

2022年12月中经会再次提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。保交楼是稳定需求侧信心的基础，是保民生的重要举措，更是房地产市场稳定的前提。

2023年，国家及监管部门多次强调防范化解房地产风险，房地产风险主要体现在项目保交付、房企债务化解。上半年监管部门加速推进一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措。

2023年1月央行新增1500亿元保交楼专项借款投放，加上2022年下半年投放的2000亿元，累积已推出3500亿元保交楼专项借款。同时提出设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度。

2023年8月初央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。同月，住建部门表示“目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。

保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，截至2023年8月初，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%”。2023年，“保交楼”工作已取得一定成效，对稳定市场预期也产生了一定积极效果。

数据显示，截至2023年11月底，350万套保交楼项目已实现交付超268万套，交付率超76%。保交楼还带动了房屋竣工面积明显增长，房屋陆续交付，对化解房地产领域矛盾纠纷起到了积极效果。

在金融16条政策出台之前，2022年5月、8月支持示范房企增信发债，11月交易商协会和中债增公司发布信息，支持房企增信发债延期扩容，但政策惠及企业范围相对有限。

自2022年11月11日，“金融16条”发布后，房企融资支持进展明显加快。2022年11月28日，证监会发布优化调整房企股权融资5项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。

支持房地产企业信贷、债券、股权融资政策陆续落地，形成支持房企融资“三支箭”格局，供给端支持政策框架基本形成。

“三箭”齐发支持房企融资，防范化解优质头部房企风险，改善房企资产负债状况。供给端支持政策框架基本形成，后期重点是落实，恢复企业及消费者信心。

2022年，房地产融资“三支箭”——信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具连发，为房地产市场企稳恢复提供了极大支持。2022年11月11日，央行和银保监会联合发文。

涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。

2022年11月28日，证监会发文表示，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来再次启动房地产股权融资。

2022年12月21日，证监会再发文称，允许符合条件的房企借壳上市，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，这意味着在2010年被实质上叫停的“房企借壳上市”重获监管层支持。

央行、银保监会强调“要有效防范化解优质头部房企风险”，住建部强调“对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置，防范化解风险”。

2023年年底金融工作会议和经济工作会议均强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，积极稳妥化解房地产风险。

2021年下半年以来，房企密集出险。2022年四季度以来，对于已经受困企业，政策方面坚持由优质房企、等金融机构、商业银行、地方政府等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

2023年11月，金融监管部门强调，继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。在此背景下，部分房企债务重组取得较大进展。2023年10月底召开的金融工作会议指出“一视同仁满足

不同所有制房地产企业合理融资”，考虑到融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。

11月，央行、金监总局、证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实金融工作会议的精神和部署，要求坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

六是房地产信托投资基金（REITs）

2022年5月19日，国院明确提出，将保障性租赁住房纳入REITs试点范围。2022年5月27日，证监会与国家发改委联合发文，支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动试点工作。

2023年3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

2023年3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

2023年3月31日，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域。

截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。公募REITs扩容增类再进一步。2023年11月26日，华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT火速获批。

标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，意味着房地产行业正式进入运营时代。

七是代建+央国城投托底土市

房企代建业务从委托主体划分，可以分为商业代建、资本代建和政府代建。截至2022年底涉足代建业务的房企已超60家。其中，既有全国化品牌房企，如绿城中国、华润置地、金地集团等，也有地方性知名房企，如建业地产等等。

2021年全国22城集中供地总成交地块1990宗，总成交金额2.25万亿元，呈现出“城市热度冷热不均、流拍率上升、土拍政策调整、国企民企参与度不一”的特征，国企央企城投成拿地主角。

2022年22个重点宅地出让的城市中，地方国资成为拿地主力，土拍托底现象较多。截至12月27日，22城地方国资拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37%，民企该比例则仅为16%。

截至2022年12月26日，22城累计卖地1.9万亿元，同比下降超过3成，较2021年少卖地9000亿元。截至11月末，22个集中供地城市中，整体供地完成率不足6成，其中长春、重庆不足2成。

2022年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、国企。从第三批次供地起，地方国资平台再次进场托底，成为拿地主力。特别是自三批次起，地方国资进场托底拿地态势明显，拿地金额占比持续提升。

地方城投托底拿地的局面屡见不鲜，到2022年，城投成为主力，全年城投拿地总建面达到58%，因此地方城投手持大量优质的土地亟待开发。从拿地金额来看，2021年城投拿地金额占整个房地产投资的31%。

2022年足足提升了15%，占比接近土地市场的“半壁江山”，高达46%。地方城投在2021-2022年拿地的入市率都很低，不足3成，尤其是从2022年入市率已跌至不足1成。

这主要是因为，大多数城投公司不具备真正的房地产开发能力，从城投公司的性质可以看出，29%以交通投资为主，20%是传统的城投，传统的城投具备一定的开发能力。

近几年这些开发能力已经消耗殆尽。在这背景下，代建行业凭借其低成本、低杠杆、高盈利、逆周期的特性，成为目前越来越多房企奔赴的目标。政府代建前景也相对广阔

“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套，改造老旧小区1.6亿平方米。均为政府代建提供了广阔的空间，房地产代建企业加强在政府代建领域拓展力度，代建业务也顺理成章的成为了行业“自救”的新赛道、机会点。

中指统计，截至2023年11月末，22城集中供地累计拿地金额中，央企国企占比50%，较去年全年提升13个百分点。此外，TOP50房企和TOP100房企拿地总金额中，央国企拿地数量的占比，均在七成以上。

中指数据，2023年1-11月，拿地金额TOP50、TOP100中的民营房企占比均只有3成，整体上看民营房企拿地信心仍较弱。2023年1-11月，22城民企拿地金额占比为22%，较去年提升6%，但仍处在低位。

八是三大工程（城市更新、保障性住房（保租房、公租房、共有产权住房）、平急两用公共基础设施）

2023年国家多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，4月28日和7月24日中政局会均对相关工作作出部署，国常会也先后审议通过了相关指导意见。

12月，中经会进一步强调“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”。中央财办回应经济热点问题时也表示“‘三大工程’。

既是解决人民群众急难愁盼问题的重大民生工程，又有利于带动房地产相关投资消费，稳定宏观经济大盘。目前，有关工作已经启动。

下一步，要抓紧完善各项配套支持政策，尽早推动一批项目落地实施，形成实物工作量，见到实实在在的经济和社会效益”。“三大工程”已经成为2024年稳投资、促消费的重要抓手。

住建部门表示，目前“三大工程”有关工作已启动。规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系的重大改革。

这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。解决好群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题。

住建部门统计数据显示，2022年，40个城市计划筹集建设240万套（间）保障性租赁住房，数量相较2021年的94.2万套（间）增长了2.55倍。

截至2022年10月底，全国已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套（间），其中，40个城市已开工建设和筹集270多万套（间），提前超额完成年度任务。

城中村改造，是解决群众急、难、愁、盼的问题，是重要的民生工程。重点是要消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市的高质量发展。

平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展和安全、提高城市韧性的重大举措，关键是平时用得着，急时用得上。当前我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。

九是探索构建推进房地产行业发展新模式（房住不炒、人房地钱要素联动机制、开发建设到维护使用的全生命周期管理机制）

房地产行业旧有的高负债、高杠杆、高周转的发展模式难以为继。2021年12月中经会首次提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”。2022年3月工作报告指出，探索新的发展模式。

2022年12月中经会指出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2022年是房地产新发展模式探索的元年，新发展模式落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

自2021年首次提出“探索新的发展模式”以来，已有两年时间，伴随着行业大幅下行，探索新模式的必要性和紧迫性进一步加大。

2023年11月，住建部门表示“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

过去在解决‘有没有’时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决‘好不好’问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式”，从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量。

在体制机制上，提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”，提到“改革开发方式、融资方式、销售方式”等。在落实上进一步明确要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

落实金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。12月中经会再次提出要完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，并提出了具体要求。

新模式在理念上，要始终坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众能住得健康，用得便捷，成本又低，又放心，又安心。

在体制机制上，一方面要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。同时，建立从房屋开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。

包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。在抓落实上，要实施好“三大工程”，落实金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

十是房地产支柱产业

房地产行业定位决定政策导向，房地产再度被重申为国民经济支柱产业。2021年12月11日，国家发改委指出，要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

房地产业在国民经济中，在经济增长贡献、全社会固定资产投资、家庭资产财富、就业、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

2022年12月15日，国院指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

2022年12月18日，中央财办再次强调，要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放。

房地产业占国内生产总值的比重大约为7%左右，加上建筑业等相关产业占比达到14%左右，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，房地产类贷款占全部贷款余额的39%，房产占城镇居民家庭资产的近六成。

央行公开表示，当前房地产是重点领域也是薄弱环节，理应加大金融支持。房地产是支柱产业，支柱不能大幅度摆动，要保持总体稳定。毫无疑问，在当前市场环境下，肯定房地产的重要性更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复。