文/谢逸枫

2025年2月19日，统计部门公布70城房价指数的数据显示，2025年1月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（0.07%）跌幅比2024年12月（10月下跌0.5%收窄0.12%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%（0.08%）收窄0.01%，房价已经连续5个月跌幅收窄。

2025年1月70城新房的房价已经连续5个月跌幅收窄，表明房价总体处于止跌筑底转向底部拐点阶段，延续修复的态势，已经基本调整到位，呈现未来房价反弹迹象。其中一线城市房价连续两个月上涨，二线城市房价首次迎来上涨拐点，三线城市房价跌幅持平。

现在判断为70城房价见底企稳、反弹上涨的结论为时过早，2024年9月-12月-2025年1月房价连续跌幅5个月显著收窄，背后的真相是短期政策效应、楼盘产品供应和成交结构性及限价、限签政策的取消带来结构性的止跌效应，不排除网签滞后性的影响。

短期内要完成房价全面反弹上涨基础不牢固、条件不具备。房价周期路径为成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段还在成交、房价止跌筑底转向见底企稳。一线城市房价结构性上涨，少部分城市见底上涨，大部分城市房价筑底转见底阶段。

按照历史经验来看，政策效应、成交量、房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列的政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、还有新的政策加码，才是判断成交量、房价真正见底、反弹上涨的标准。

目前政策短期之内无法熨平房地产市场供求关系波动，经济和房企基本面和市场预期及信心、债务和交楼层面的修复需要时间。现在成交量、房价见底、反弹上涨的基础、条件不牢固。预计房价完成见底之后，将会在底部运行6个月以上-9个月以上才稳。

根据国家统计部门2024年9月、10月、11月、12月、2025年1月70城房价、供求关系、产品供应和成交结构变化、政策调整四个因素分析，目前房地产市场正在释放出城市、房价新的变化、信号，呈现积极改善、上涨反弹迹象的趋势。

第一是房价处于止跌筑底转向底部拐点阶段，暂时房价要反弹上涨有困难。

第二是房价要实现真正全面反弹上涨的基础不牢固，城市结构性上涨占主导。

第三是未来2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

第四是城市、城市内部、一二手房价两极分化，一线城市、二手房率先上涨。

第五是一线城市房价连续上涨2个月，二线城市房价迎来首次上涨拐点。

第六是房价上涨的城市扩容，呈现点状趋势，集中上涨转入分散普涨阶段。

第七是成交量带动房价上涨，量对价的传导效应增强，一二线核心区域明显。

第八是买房最好窗口期来临，现在一线、二线城市核心区买房，就是抄底。

1月70城一手商品住宅房价环比下跌0.1%（0.07%），跌幅收窄0.01%

2025年1月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（0.07%），跌幅比12月下跌0.1%（0.08%）收窄0.07%（2024年9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、12月下跌0.2%），房价迎来连续5个月收窄。说明房价已经基本调整到位，止跌筑底转向底部拐点阶段特征。

1月10城新房的房价环比跌幅连续5个月收窄，主要原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘集中供应和成交，拉高价格指数。二是限价限签政策的取消，带来价格上涨。三是政策的边际效应带来的短期效果。四是不排除网签数据的滞后性。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到9月环比下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、环比12月下跌0.1%（0.08%）、2025年1月环比下跌0.07%，已经连续5个月收窄，总体呈现房价逐步往上涨的预期前进。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年1月连续下跌41个月，超过上轮房价下跌周期，说明房价基本上已经调整到位。

70城房价环比已经连续下跌41个月，是否短期内出现全面反弹上涨待观察，因为一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导、效应持续性不佳，以价换量是主流，供大于求、收入和预期未全面逆转、信用违约与交房影响房价。

1月24城房价上涨，成都、南京均上涨0.7%，领涨全国

2025年1月70城新房的房价环比，达到了24个城市房价上涨，比2024年12月增加1个。23个城市房价上涨的数量，创下了自2023年7月（18个月）以来的新高。最为关注的是成都、南京均上涨0.7%，领涨全国。

1月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市达到了24个，比上月增加1个。下跌的城市42城，比上月减少1城，持平的城市4个，与上月持平。其中成都、南京房价上涨0.6%并列第一，领涨全国。

南京、成都上涨0.7%，领涨全国。上海、宁波上涨0.6%，武汉、无锡上涨0.5%，海口、重庆上涨0.4%，天津、太原、杭州、郑州上涨0.3%，大连、福州、深圳、惠州和三亚、赣州上涨0.2%，厦门、青岛、南宁、泉州、平顶山、遵义上涨0.1%。

能否保持6个月以上-9个月以上，是检验房价是否企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持持续性的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场回温表现，预计2025年1月、2月房价上涨的城市数量会增加。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价环比格连续32个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

中指数据显示，2025年1月100城新建住宅平均价格为每平方米16693元，环比上涨0.23%,同比上涨2.76%，2024年12月环比上涨0.37%，同比上涨2.68%、11月环比涨0.36%，同比涨2.40%。

10月环比涨0.29%，同比涨2.08%、9月环比涨0.14%，同比涨1.85%），主要是高价项目入市，结构性上涨。从新建住宅价格来看，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比继续结构性微涨。

1月一线城市房价连续2个月上涨，二线城市房价首次上涨，三线城市跌幅持平

2025年1月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续2个月上涨，二线城市房价首次上涨，三线城市房价跌幅连续4个月收窄后持平。形成一线城市房价迎来上涨拐点、二三线城市房价迎来跌幅收窄改善的格局。

由此可以看出，在一系列房地产利好新政的加持下，2025年1月，从环比来看，全国70城房价底部拐点已经显现，一线城市连续2个月上涨，二线城市首次上涨，三线城市降幅持平，房价即将迎来底部拐点阶段。

1月一线城市新建商品住宅销售价格环比首次止跌上涨0.1%（11月0.0%、12月上涨0.2%），涨幅收窄0.1%。这是一线城市房价自2023年6月以来连续2个月上涨。上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%，北京下降0.4%和广州0.0%。沪和深涨幅收窄，北京跌幅收窄，广州持平。

1月二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%（2024年11月下跌0.1%、12月0.0持平），这是二线城市房价自2023年7月首次止跌上涨。1月三线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%（2024年11月下跌0.3%、12月下跌0.2%），跌幅持平。

1月一手商品住宅房价同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3%

1月70城新建商品住宅房价指数同比下跌5.4%（11月下跌6.1%、12月下跌5.7%），跌幅同比收窄0.3%，房价连续2个月收窄，与政策效果传导到销售、价格端改善有关系，但跌幅依然大，离止跌见底还早，以价换量、供需关系未逆转。

70城房价同比已经连续下跌34个月，房价短期内出现见底、反弹的可能性非常低。过去2年多房价同比下跌基数大，房价短期的下行筑底未完成。房地产出清周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，见底、反弹有待观察。

2025年1月房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅大幅度收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价、限签的政策期限带来的政策效应，不排除是城市上涨的数量增加的原因。

房价同比下跌5.5%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

2025年1月70城新建商品住房价格同比下跌5.4%，比去年12月跌幅收窄0.3%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年1月，房价同比已经连续下跌34个月，已经基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年1月70城新建商品住宅房价同比连续下跌34个月，房价下跌周期超过上轮。

2025年1月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市2个（分别为上海、太原），与上月持平。持平0座。下降的城市68座，比上月增加1个。其中上海上涨5.6%，比上月涨幅扩大0.3%，太原上涨1.0%，比上月涨幅扩大0.8%。

1月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续3个月收窄

2025年1月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.4%，二线城市跌幅收窄0.4%、三线城市房价跌幅收窄0.2%，形成连续3个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

1月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌3.4%，比去年12月下跌3.8%，收窄0.4%。其中北京、广州和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%，跌幅分别收窄。上海上涨5.6%，比去年12月涨幅扩大0.3%。

1月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.4%。二线城市同比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4%。三线城市同比下降6.0%，降幅比上月收窄0.2%。说明一二三线城市房价改善明显。

中指数据显示，2025年1月100城一二线城市新房价格同环比均上涨。一线城市新建住宅价格环比上涨0.36%，同比上涨6.01%。二线城市环比上涨0.26%，同比上涨1.93%。三四线代表城市环比上涨0.01%，同比下跌0.14%。

1月70城二手住宅房价环比下跌0.3%，跌幅连续3个月持平

2025年1月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅与去年12月下跌0.3%持平（10月下跌0.5%、11月下跌0.3%），房价连续3个月跌幅持平，相比去年9月下跌0.9%、10月下跌0.5%的跌幅，已大大收窄。说明房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征。

二手住宅房价跌幅持平，重要原因就是二手房挂牌量下降，二手房市场转向回暖。总体表现为处于止跌筑底阶段，未见底。2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月第一大环比降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年1月连续下跌42个月。政策端传导到市场端、价格端的效果逐渐显现。

1月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市7个，比去年12月减少2个，其上海和深圳上涨0.9%，涨幅居第一，领涨全国。宁波上涨0.3%，宁波和成都上涨0.2%、北京和天津上涨0.1%。

3城持平，比去年12月增加2个。下跌城市60个，与上月增加2个，说明房价上涨的城市数量减少，释放出二手住宅房价止跌筑底预期增强，见底企稳上涨的基础不牢固。短期来看，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

中指数据显示，2025年1月100城二手住宅平均价格14130元/平，环比下跌0.51%，跌幅较2024年12月收窄0.02%，已连跌32个月，同比下跌7.22%（2024年10月环比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月环比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月环比下跌0.53%，同比下跌7.26%）。

1月70城二手住宅一线城市房价环比连续3个月上涨，房价上涨回稳阶段

2025年1月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4月上涨，涨幅比去年12月回落0.2%，呈现上涨速度放缓趋势。形成一线城市连涨4个月，二线城市房价下跌0.3%和三线城市房价下跌0.4%的跌幅持平市场格局。

1月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，与去年12月上涨0.3%回落0.2%，连续4个月上涨，呈现房价涨幅放缓的趋势。其中北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，涨幅回落的趋势，广州下降0.2%，跌幅收窄0.1%。

1月一线城市二手住宅销售价格连续4个月上涨，主要是高品质的楼盘大户型、高价房集中上市供应和成交，市场带来的结构性房价上涨，及限价、限签的政策取消带来单价上涨，政策效应的集中效果，不排除是网签滞后性的原因。

1月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化，其中一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，连续4个月上涨。二线城市二手住宅环比下跌0.3%，跌幅持平。三线城市二手住宅环比下跌0.4%，降幅持平。

1月70城二手住宅房价同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3%

2025年1月70城二手住宅房价指数同比下跌7.8%，跌幅较上月下跌8.1%收窄0.4%，连续4个月跌幅收窄，处于止跌筑底阶段。一方面是房价环比一线城市连续4个月上涨，二三线城市房价同比跌幅连续4个月收窄。因此，表明房价逐渐改善的趋势。

2025年1月70城二手住宅房价同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3%，连续4个月跌幅收窄，说明房价止跌筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年1月房价下跌7.8%，已经连续下跌36个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年1月二手商品住宅房价同比连续下跌36个月，房价下跌周期超上轮。

2025年1月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为全面下跌，已经连续12个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

1月70城二手住宅一二三线城市房价同比跌幅连续3个月收窄

1月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价同比首次跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅收窄1.1%，二线城市房价跌幅收窄0.3%、三线城市房价跌幅收窄0.%，形成一二三线城市房价连续3个月收窄，改善好转的格局。

1月一线城市二手住宅销售价格同比下降5.6%，比去年12月下跌6.7%，跌幅收窄1.1%。其中北京、上海、广州和深圳分别下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。北上深广房价同比跌幅连续3个月全面收窄。

1月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降5.6%，降幅收窄1.1%。二线同比下降7.6%，降幅收窄0.3%。三线城市同比下降8.2%，降幅收窄0.2%，意味着一二三线城市房价处止跌筑底趋势。