文/谢逸枫

3.5会议，是新的一年决定中国经济和政策走势重要会议，是分析新的一年中国经济形势，定调新的一年宏观政策走势，指导新的一年中国经济发展方向的会议。

基于2024年9.26会议对房地产政策定调为推动市场止跌回稳。到12.9的稳住楼市、12.12的持续用力推动市场止跌回稳，再到2025年2.28的稳住楼市的定调。

盘点2024年地方政策来看，支持多孩家庭和人才购房及购房落户、财税补贴，房票安置和住房以旧换新、公积金贷款调整、35城的专项借款等需求端政策。

盘点2024年全国和地方政策看，两个下降、两个展期、四个取消、四个下降、两个收储、一暂停、两个新增（100万套旧改货币化、4万亿白名单）、一个减税。

2024年全国数据显示，房地产市场处于阶段性、结构性的止跌回稳，量价未全面止跌，呈现波动不稳定的状态，总体保持筑底，依然未见底、企稳的形势。

基于2024年房地产十大变化，变化一是房地产政策未调整到位，未到天花板，房地产政策工具箱已经完全打开，市场不止，救市不止，市场不稳，救市不停。

市场变化二是房地产政策时效断断续续，传导性弱，影响房地产市场修复、影响市场止跌回暖路径，组合拳大招政策落地机制待进一步完善。

市场变化三是房地产市场负向循环预期未全面逆转，房地产市场止跌回稳的政策规模、力度、范围有限，政策落地机制不完善，效果和时效差及传导差。

市场变化四是房地产出清不如预期，库存端和债务端及交房端出清不如预期，需要加大已经出台的政策落地机制和扩大新增增量、存量融资力度、规模、范围。

市场变化五是房地产市场供求关系未全面逆转，房地产市场供求关系未达均衡预期,市场预期和入市信心及基本面未全面扭转，点状改善为主，总体修复缓慢。

市场变化六是房地产市场拐点未到和未见底，市场、房价见底的基础不牢固、条件不成熟，一线城市核心区和核心二线城市核心区域的成交量已经完筑底。

市场变化七是市场八大新现象，成交放缓、持续筑底、市场分化，一二手房倒挂、量价背离、城市虹吸、年底翘尾、商业地产与住宅市场冰火两重天。

市场变化八是债务违约的房企，增量融资困难、债务违约和逾期交房扩大、重组困难、上市退市和破产重整、停止拿地，地方国企和央国企及城投托底拿地。

市场变化九是房企转型和多元化开发业务、投资聚焦核心区域和投资以需定投、生产以销定产、4.0升级住宅产品、集团管理和营销创新，库存出清周期拉长。

市场变化十是房地产行业洗牌、市场集中度上升、地方国企和央企国企及混合制类型房企代替民企，房企销售业绩及营收和利润下降、32家民营千亿房企消失。

鉴于2024年、2025年2.28的政策基调和十大变化来看，表明2025年要稳住楼市、止跌回稳，需政策落地机制完善和政策加码及化解债务、交楼、库存风险。

自去年12月9日的会议首次提出“稳楼市”后，本次2025年2月28日的会议接连再提稳住楼市，表明对稳楼市工作的重视，促进止跌回稳依然是重点任务之一。

为了更好实现稳楼市，更多政策有望加速落地，重点关注一线城市政策进一步放松、出台政策打通收储、城中村改造的堵点及后续落地形成实物量。

老汉认为，2025年地方层面来看，第一是可以扩大支持多孩家庭、人才购房、购房落户、进城买房补贴的城市数量、规模，范围，全方位扶持和鼓励买房。

第二是可以扩大公积金贷款额度提高、用作首付款、降低首付和利率、异地贷款、租房提取限额提高的城市数量、规模，范围，全面支持和鼓励买房、租房。

2025年开年至今，全国已有超过20个城市出台了住房公积金优化新政，主要包含三大维度，即使用范围的扩大、用途的增多以及贷款额度的提升。

第三是提高“房票安置、住房以旧换新”的安置标准、价格评估标准，可以扩大“房票安置、住房以旧换新、35城城中村改造专项借款”的城市数量、规模，范围。

降低“房票安置”、“以旧换新”，换购住房的税费负担，降低购房成本，刺激购房需求的增长。而35城城中村改造专项借款，实施贴息的措施，加大专项借款投入。

第四是可以取消剩余的住房限制政策，取消限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限商住，可以取消二手房指导价、二手房抵押过户等限制措施。

取消仅剩北上深城市和海南及少部分措施的限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限商住政策（住宅和非普通住宅标准已取消），扩大四个取消范围。

一旦地方八项房地产政策全方位的加码，扩大城市数量、规模、范围、力度，形成政策效应和市场冲击波，将会成为2025年房地产市场止跌回稳的一大助力。

老汉认为，2025年全国层面来看，第一是两个下降。可以继续降准、降息（货币政策）。第二是两个展期。继续房企存量金融债务和经营性物业抵押贷款展期。

第三是四个下降。继续降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款（公积金和商业）首付比例、降低存量（商业）贷款利率、降低卖旧买新换购税费负担‌。

第四是两个收储。可以继续扩大收储存量商品房存量闲置土地的城市、规模。第五是一个暂停。继续要求暂停去库存周期超常规的城市，暂停新增土地供应。

第六是两个新增。可以扩大城市更新100万套货币化的城市数量（已经扩大到297个）和落实资金来源，可以继续增加新的4万亿元房地产项目白名单的规模。

第七是一个减税。可以扩大契税（增值税，取消普通住宅和非普通住宅标准，2年以上免征）优惠力度，契税首套免征，二套140平以内1%，140平以上1.5%。

增加税收减税力度，首套140平以内印花税免征，二套140平以上减半。土地增值税的东部地区省份预征率下限再降低0.5个百分点。

二手房个人所得税（满五年唯一住房免征），取消个人出售非普宅 2%的个税，调整为以 1%的标准核定征税，效降低置业成本，居民改善性置换需求提升。

目前来看，二手房个人所得税中，取消个人出售非普宅 2%的个税，调整为以 1%的标准核定征税的城市，分别为上海和江西，可以扩大到全国范围的所有城市。

老汉认为，2025年还有什么政策推出，房地政策工具箱中，储备着大量的政策，包括地方、全国的房地产政策，存量的房地产政策和新增的房地产政策。

第一是清理、取消住房限制措施。北上深和海南等部分城市取消住房限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限商住、二手房指导价和抵押过户。

第二是降商业和公积金房贷首付。北京、上海、广州、深圳和核心二线城市商业贷款二套房首付下降为15%，公积金贷款首套、二套首付为15%，认房不认贷。

第三是降利率。首套、二套商业房贷利率、公积金房贷利率、存量房贷利率分别下降30个基点，可以大大的减少购房贷款利率、下降购房成本。

第四是税免减。契税首套免征，二套140平以内1%/以上1.5%；印花税首套140平以内免征，二套减半；取消出售非普宅2%的个税，调整为以1%标准核定征税。

房企土地增值税的预征率3%下降为1.5%，房企所得税的预征率最高是15％下降为10%。同时，对房企恢复开发项目的税收，适当延缓缴纳时间。

第五是住房公积金调整。降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度、延长还款期限、试点“直付房租”、优化首套房认定标准、允许跨城贷款。

支持住房公积金代际互助（购房人的父母与子女可申请提取住房公积金支持购房人购房）购房、支持灵活就业人员权益。

第六是支持多孩家庭购房，放宽2孩到3孩家庭购房套数；农民进城和人才购房税收补贴；房票安置和住房以旧换新的税费免减；买房送户口和落户门槛放宽。

第七是项目白名单规模扩容。2025年房地产项目白名单规模新增到5万亿元（2025年），覆盖全国各地更多的项目，加大保交房力度，恢复信心和增强预期。

第八是收储存量商品房用作保障性、人才、安置房住房的资金规模扩大到2万亿元-4万亿元，落实保障性住房再贷款、地方专项债、银行贷款和自储资金。

第九是收储存量闲置土地用作保障性、人才、安置住房、公共和基础设施及再次出让的资金规模扩大到2万亿元-4万亿元，落实再贷款、地方专项债、银行贷款。

第十是城中村改造专项借款的资金规模扩大到2万亿元，100万套城市更新货币化（城中村和危旧房货币化安置），提高货币安置标准100%。

第十一是库存超30个月-36个月的城市，暂停一年到二年新商品住宅用地供应，鼓励存量土地开发（缩短开发报建手续、分期缴纳土地出让金、免减税费）。

允许存量土地的调整规划，在土地用途、面积、户型、容积率、配建、自持、限价、现房等方面。同时，地方收回存量土地调整规划后再出让。

第十二是全国统一把经营性物业贷款和到期房企存量金融贷款展期至2030年，让房企大大的增加过渡时间，获得房企发展的空间。

第十三是全国降准1.0%（分二次）、降息30基点-50基点（分二次）。

第十四是全国统一延长个人新房贷款年期（30年延长为40年-50年）和二手住房贷款年限（25年延长为30年-40年）及公积金贷款年限（30年延长为40年）。

不愿意延长个人新房、二手房、住房公积金按揭贷款期限的，可选择申请10年、20年、30年的贷款期，提前还贷。

第十五是全国统一取消户型90/70政策、降低中介佣金、物业管理费。

第十六是全国统一放开第三、第四套房贷限制，首付分别为25%、30%，利率分别为3.25%、3.35%。

第十七是全国统一优化商办物业交易政策，1.全国统一把商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）纳入房地产项目白名单。

2.全国统一将购买商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）首套、二套房贷首付比列分别下降为30%、40%。

3.全国统一将购买商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）的首套、二套房贷利率下降，由4.75%-6%，分别下降为3.75%-4.5%。

4.全国统一将商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）第三、四套房贷放开，首付分别为50%-60%，贷款利率为4.5%-5%。

5.全国统一将购买商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）首套的免合同印花税、契税，二套的减半合同印花税、契税。

二手房转让非普宅的个人所得税为预征1%，降低房企土地增值税、房企所得税，分别为预征率3%下降为1.5%、15％下降为10%。

6.全国统一将个人购买商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）的限制政策取消。

7.全国统一将购买商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）贷款期限由10年延长至最长为30年。

8.全国统一允许商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）的土地和项目，改变土地用途和规划指标的容积率、建筑密度。

用作商品住房、保障住房、安置房、人才房、长租公寓，并且税费免减，银行提供商业贷款。

9.全国统一将商办物业（办公楼、商业广场、酒店公寓、商办公寓、商住公寓）项目和土地，纳入收储，用作保障性住房及安置房及人才房、公共和基础设施。

第十八是发行地方专项债4万亿元-6万亿元，用作收储存量商品房和闲置土地的资金来源。

第十九是三道红线、房地产贷款集中制的短期管理目标调整为中长期管理目标，同时2年-3年内暂停三道红线、房地产贷款集中制，明确银行信贷支持开发贷。

第二十是六大国有银行各出5000亿元（规模为3万亿元），持有房企境内外到期债券（5年计划）和供应链的商票（5年）。

第二十一是其他房地产开发项目，最低资本金比例由30%下降为20%。其中保障性住房和普通商品住房项目‌，最低为20%；其他房地产开发项目‌，最低为30%。

第二十二是组建50万亿元中国住房银行（通过收储商品房库存出租和空置土地、低息贷款、发债券的方式运营，收储的银行贷款、专项债由国家贴息）。

第二十三是加快推动构建房地产发展新模式，落实三大工程，形成商品房+保障房的住房供应体系，租购并举的住房制度。