文/谢逸枫
中国房地产2025年止跌回稳，这是真的吗？2025年1月12日，黄奇帆老先生发出中国房地产2025年止跌回稳的观点，一瞬间点燃2025年中国房地产走向热议。
黄奇帆老先生说，当下短期来说，已经出台5种措施化解房地产难题，最后归结为一句话，2025中国房地产止跌回稳，会形成未来发展新阶段的起点。
房地产在2025年以后，不会再像过去四年，对中国经济是负拉动。GDP增长7%，房地产负拉动2%，最后变5%，至少2025年房地产不再负拉动。
房地产止跌回稳以后，不希望房地产价格又来五年翻一番。至少15年、20年，随着GDP翻番，房地产业同步增长，那时，中国房地产又会形成新格局。
中国房地产2024年出台史上最强三波5.17、9.24、12.12救市，房价（70城一线城市二手房住宅房价）连涨3个月后，2025年房地产下行依然是券商主流观点。
销售面积和销售额及房价、70城房价自2024年9月跌幅连续4个月收窄，房企信用和供求关系、预期和信心及居民收入的修复需时间，下降趋势短期难以扭转。
2025年房地产最大担忧，策、量、债、经
老汉认为，2025年房地产最大担忧，第一是策，即政策。收购商品房库存（商品房和土地）、城中村改造专项借款、100万套城市更新货币化安置的真正落地。
第二是量，即成交量。量在价先，量涨价才稳，所以稳房价，首先得稳量。如果销量继续下降，2025年房价必然稳不住。量的稳定背后，是政策的落地。
第三是债，即信用。房企债务、交房问题，会影响市场预期和入市信心，影响市场止跌回稳，影响政策落地效果。必须出新的化债举措，加大保交房的推进。
第四是经，即经济。经济下行和有效需求不足及债务等三大风险存在，影响就业和收入的问题。购房能力的提高，必须先稳就业和收入，才能提升成交量。
中国经济、房地产破局的核心，是改革
老汉对黄奇帆老先生的演讲观点还是大致赞同，有的观点则是保留意见。目前中国经济、房地产的问题互相交叉一起，形成互相影响的局面。
房地产是GDP火车头，引擎器，是支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业。这是98年、08年、12年、15年的经验，稳经济先稳房地产。保GDP先保房价。
正如黄奇帆老先生的演讲，中国经济破局的核心是以改革化解难题。当下中国经济遇上的难题，第一是城乡差距，收入差别大。第二是地方债务，65万亿太重。
第三是中国资本市场过去4年一直徘徊在3000点，没有晴雨表、资源优化配置、让老百姓共同富裕的功能。股市5000点出现三次（07年、08年和2015年）。
第四是中国房地产严重超调（重大的结构性调整问题）。目前中国经济四大问题，都应该用改革的思路重整、重组，化解经济、债务、资本、房地产的问题。
判断一,中国房地产二十六年以来最严重超调
中国房地产经过二十六年（1998年房改后）的发展，过去四年（2021年到2024年），出现最严重超调，超过前四次（1997年、2008年、2012年、2014年）。
老汉赞同这个超调。根据年度市场指标环比、同比计算，看不出到底跌了多少。如果把2024年的指标跟2020年的指标比，就知道四年跌幅究竟有多大。
判断中国房地产二十六年以来最严重超调，可以用房地产五个指标来分析。主要是以全国的房屋新开工量、销售量、土地出让金收入、房价、按揭贷款。
第一个指标是全国房屋新开工量，2020年全国房屋新开工面积22.4433亿平，同比下降1.2%，到2024年房屋新开工面积7.3893亿平，同比下降23.0%。
全国房地产新开工的建筑量2020年是22.4433亿平方米，到2024年是7.3893亿平。新开工的建筑量从22.4亿平变7.3亿平，跌了60%，这是一个严重的下跌。
第二个指标是全国商品房销售量，2020年全国商品房销售面积17.6086亿平，同比增长2.6%。2024年新建商品房销售面积9.7385亿平，同比下降12.9%。
全国房地产商品销售量2020年是17.6086亿平方米，到2024年是9.7385亿平。新开工的建筑量从17.6亿平变9.7亿平，跌了约50%，这是一个严重的下跌。
第三个指标是全国土地出让收入（土地批租），2020年全国土地出让金收入为8.4142万亿元，同比增长15.9%，2024年前11月3.2626万亿元，同比下降22.4%。
全国土地出让收入（土地批租）2020年是8.4142万亿人民币，到2024年预计3.5万亿元。总而言之，8.4万亿元，减掉3.5万多亿，差不多跌了70%。
第四个指标是全国商品房平均价、70城房价。对比2020年全国平均房价、70城房价同比来看，总体上分别跌了38%%、30%，完全超过了前四次下跌周期。
第五个指标是按揭贷款（个人住房按揭贷款），房地产一直占中国金融系统贷款融资的45%。2020年个人住房贷款5.95万亿元，2021年6.08万亿元。
而2022年-2023年个人住房贷款分别为2.75万亿元、2.55万亿元，到2024年个人住房贷款2.25万亿元，与2020年-2021年6万亿元，差不多跌超70%。
房企的开发贷、委托贷、债券、非标等融资与2020年对比，因出清、信誉不好，负债率高，银行不敢再大量借钱给房企，融资能力大幅减弱，同比下跌超50%。
二个指标跌了三分之二，一个指标跌了60%，两个指标跌了50%。在这个意义上，中国房地产出现史上着严重的调整，是二十六年来最严重的超调。
房地产如此大的调整，是很正常，是行业周期的调整。因为世界没有一个国家一个行业，可以一直繁荣、一路高歌猛进的发展，没有出现周期波动的。
判断二，2025，中国房地产止跌回稳,新阶段的起点
黄奇帆老先生的演讲内容表示，当下直截了当的对房地产的拯救。在9.24会议后，各部门布局的措施里，在工作会议的文件里，体现了至少有5种措施。
第一个措施是2024年5月保障性住房再贷款3000亿，9月底明确宣布拿3万亿（专项债）。到2025年3万亿会变成6万亿，最终会有几万亿至10万亿，来收购库存。
这场房地产的危机，关键是产能过剩，超过20亿平方米的一手房库存。这个库存，至少致10万亿的现金流回不来，回不来房企就资金链断，出现三角债问题。
如果国家拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折的情况下，本来1万亿买1亿平方米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多的房子。
政府可以用这个概念，买10亿、15亿、20亿平方米的库存，把房企的库存，变成国家储备的国有产权房屋（共有房、公租房），租赁给老百姓做公租屋。
公房是给老百姓、城市居民居住的。香港50%，新加坡70%，通常国家占20%-25%。中国要建立20%-25%的国家产权、租给老百姓居住，这就是保障房。
目前中国政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。12亿人口，假如说有2亿人是需要保障房。一个人10来平方米要20亿平米，那么就需要买10亿-20亿平方。
如果买了以后，政府手中有了这20亿平方米，就能够给2亿城市居民。不管农民工进城要租赁房，大学毕业生买不起房，要租赁，总之就可以起到保障作用。
房企拿到了这笔钱，等于拿到了5万亿元-10万亿元，可以去还债。5万亿元-10万亿元到了债权人手中，债权人又会还它的债务，20万亿元三角债就会出清。
是不是政府就套牢了？要拿5万亿元、10万亿元套在里边几十年背债？用不着的。因为打了六折买房，然后租赁给老百姓，商品房月租金差不多打六折。
就等于商品房买的，商品房出租一样，投入产出是平衡的。把这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券，发了这个债券是可以有4%左右的利息收入的。
老百姓现在100万亿存款，利息是1.8%。老百姓完全会高兴地拿出10万亿买政府这一债券，可以得到4%的回报。所以，这件事一举三得。
一是市场增加了老百姓理财的资金资本。二是政府多了20%人口获得保障房居住的能力。三是房企积累的卖不掉的库存打了六折卖给了政府。
第二个措施是城中村危旧房货币化安置。政府已经拿出几万亿，支持地方政府对城中村危旧房进一步的加深改造。今后三年、五年，基础设施还有很多完善的。
老汉研究发现，支撑中国房地产2025年止跌回稳的背后，假设条件是2025年3万亿元-6万亿元至10万亿元收购库存（商品房和土地）和城市新货币化落地。
当前收购全国房地产库存资金规模为3万亿元-6万亿，加上城中村改造专项债、城市更新货币化安置的资金规模为3万亿元-6万亿元，共涉及超10万亿元金额。
老汉跟踪2024年房地产库存收购、城中村改造专项债、城市更新货币化安置的资金落地看，三项加起来不会超过5000亿元，2025年要翻6-10倍以上，难。
即时房地产库存收购、城中村改造专项债、城市更新货币化安置落地的资金不会有3万亿元-6万亿元至10万亿元，2025年万亿级的资金规模落地是绝对会有的。
2008年四万亿元、2012年地方四万亿元、2015年棚改货币化四万亿元落地看，2025年的3万亿元-6万亿元至超10万亿元收购房地产库存，应该是分年使用的。
老汉认为，中国房地产2025年止跌回稳，主要是房地产市场数据的止跌回稳，即统计部门公布的全国房地产开发和销售情况数据，会出现完成止跌筑底的回稳。
房地产2025年止跌回稳的前提条件是万亿级库存收购落地，通过保量，带来量的止跌，再实现价的止跌，而三大工程和城市更新货币化安置落地带来投资止跌。
因此，除非库存收购、三大工程和城市更新货币化安置落地规模超预期，加上地方救市规模和力度扩大及出台新的救市大招，相信房地产2025年止跌回稳。
经过这一场暴风雨的洗礼，中国房地产进入到一个新格局、新常态。不管是金融，还是建设规划，各个方面都会更好地、更有序地发展。
按照房价收入比，中国在2020年家庭收入的23年-30年买一套房，这个国家有统计。全世界，一般家庭收入的7年-10年买套房。
这次一跌，2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，是10年-20年买套房。
收入比缩小了一半，好事。如果今后10年房价不会马上又往上涨，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番。
这个时候，收入跟房价比，就会从现在的10-20年缩小到8到10年，跟世界合理的性价比相当。人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的钱买套房。
世界上房地产有个概念，一生的六分之一的收入买套房是合理的。如果你不买房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。
如果一年收入的50%租房，房子的成本太高，不该租那么大、那么高的房子。中长期来说，城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩产能吸收掉一块。
当下短期来说，已经出台的5种措施也在化解房地产难题。最后归结为一句话，2025，中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。
房地产在2025年以后，不会再像过去四年，对中国经济是负拉动。本来增长7个点，房地产负拉动2个点，最后变5个点。至少今年房地产不再负拉动。
房地产对经济拉动，不一定正向推动，这样其他产业该有多少点就多少点。这样的话，止跌回稳以后，我们不希望房地产价格又来五年翻一番。
至少，15年、20年，随着GDP翻番，房地产业同步增长，这是会出现的新格局。毫无疑问，用改革的办法来化解房地产的困难，是最合理的。
判断三，中国金融系统与房地产债务出清、调整中化解
老汉赞同，在这一次出清以后，房企80%、90%的负债率，着力降到50%左右。中国金融系统跟房地产的关系，在这一次出清、调整中，会得到化解。
房地产是重资产，全世界房企负债率都不超过50%。包括香港，香港是炒房地产的祖宗，香港房企平均负债率30%-40%。中国房企80%、90%。
因为中国房企买地的钱是借贷来的，造房子开发贷又是借贷来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借贷的，三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。
主要是源头上没管好。买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。不能让它负债，然后地价翻一翻。
300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行后边堆。这样的话，房地产商出格的“地王”都会出现，所以这件事必须在源头管住。
老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。所以，第一套房15%、20%、30%的首付，第二套房30%、40%、50%的首付。
判断四，中国房地产企业数量今后会逐渐减少
现在全国有九万多家，14亿人，城市居民9亿多人，每1万人摊上一家房产公司，成为世界之最。所以中国全民炒房——哪个行业在过去十年不开个房产公司。
好像吃了八辈子的亏，都搞房地产。整个美国，知道有多少家开发公司吗？特朗普家里是个开发公司，开发公司在美国不超过500家。
意思是什么？中国房企太多，太多。我自己认为，两三年以后，大家再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。
老汉不赞同两三年以后中国房企会下降到2万家以内，因为不可能二三年死掉超过8万家。前面房企数量超过10万家，2024年末具有开发资质企业14.4563万家。
判断五，中国房地产不会爆发美国次贷危机
中国房地产指标调整的幅度程度超过美国，老汉赞同中国房地产不会爆发美国次贷危机，主要是因为中国不存在零首付，反而是高储蓄、高首付。
中国房地产市场危机不会引发美国2007年-2008年的次贷危机，自2020年-2021年三道红线、房地产贷款集中制的去杠杆、出清之后，基本恢复安全可控范围。
所谓次贷危机就是房地产危机带来的危机，可以明确地说，中国房地产没有美国次贷危机的基因，没有日本房地产20年拖累经济的基因。
第一是美国的次贷危机是2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后，美国经济低迷，为了启动经济，采取违反经济规律决策的结果，所谓的违反规律的后果。
零首付带来的次贷危机。美国买房通通可以零首付，一点本金都不要，可以买一套房。买了以后，房价如涨20%，贷款占整个价值的80%，等于有20%的本金。
美国政府还允许老百姓套现，再借贷（次贷）一次钱，把房贷增值了，变成本金的20%套现。这套现的20%增值，就可以养家糊口，可以旅游，可以消费。
结果是8年时间，把美国经济、房地产搞乱了。因为有次贷，房地产销售一路上火爆，银行不断发放次贷，银行不怕倒闭，可以把次贷打个包，作为CDS债券。
在资本市场发债放大40倍。有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。最后次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个金融海啸，形成10万亿美元的资产坏账。
中国政府、房地产从来清醒，没有允许任何地方、任何房企搞零首付，反而是高首付。如有地方、房企出现零首付，一律视为违规，只要发现，一定马上枪毙。
第二是中国房地产各种不良债务，从来没有当作一个包去高杠杆发债券。房地产行业如果有破产，是一家公司的破产，如果有坏账，是局部的坏账。
不会变为几十倍杠杆变成金融市场的坏账，没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多房贷金融泡沫。所以，中国不存在这样的金融基因。
第三是中国房地产现在问题，是一个结构性供应过剩、库存太大的问题，是一个去库存、去产能的问题，是房企负债率比较高的问题，与美国次贷危机无关。
判断六，中国房地产不会爆发泡沫崩盘
不要把这次中国房地产的调整，跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事，属于不同的背景。
日本房地产拖累日本经济25年、30年是因为日本房地产的泡沫调整，和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。即金融摧毁，再加上房地产泡沫、日元贬值。
这个金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身。80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又贬值了两倍。
一进一出，差不多有三倍四倍的震荡。日元升值和贬值是美国对付日本。日本没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融的割韭菜。
日本90年日本房地产泡沫崩盘的时候，城市化率已经达到了77%。这是户籍人口的城市化率，从90年到现在，20年过去，现在的城市化率就是78%、79%。
就是说90年代日本城市化率到了顶峰。到了顶峰以后，房地产泡沫后，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘。最后就憋在那里，大家憋着。
这次房地产调整，2024年中国城镇化率67%，比2023年提高0.84%，标志着常住人口城镇化率首次突破三分之二，意味着每3个人中就有2个人居住在城镇。
2023年中国户籍人口化率48.3%。过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。所以，我们有足够的循环、发展空间，房地产以后可以化解。
房地产是支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业，房地产一萧条、一出问题，涉及57个相关产业都会衰退、出问题，涉及大量的就业，必须解决问题。
中国城乡融合，即城镇化、旧区改造、城市更新，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。刚需还是在的，慢慢地会释放。
判断七，有序推进人民币国际化
要有序推进人民币国际化。字面意思，大家都知道，“有序”肯定比“审慎”推进力度要大。几十年来，人民币国际化一直提叫“审慎推进人民币国际化”。
40年改革开放，中国各种经济指标都在世界上的地位大幅度提升。但人民币国际化指标，40年前占全球比重2%-3%，现在是2%-3%，没变化。
世界的货币有三类，第一类是美国。美国是世界经济强国，GDP占全球25%，货币的贸易清算占50%，国家的外汇储备中的美元比重占60%。美国是强势货币。
第二类是发达国家，欧共体27个国家，日本、韩国、英国、加拿大等。他们是GDP占世界多大比重，货币占多大比重。
日本在1995年GDP占全球14%，日元货币占全球的比重13%。现在日本GDP只占全球4%，它的日元占全球比重就4%。
第三类是发展中国家，这些国家GDP总量占全球50%多，所有货币占全球货币5%。中国GDP占全球20%，货币占2%-3%，跟一般的发展中国家一个档次。
如果今后20年中国成了世界经济强国，GDP占世界25%-30%，我们的货币比重不是2%-3%。我们不会提出来说，我们要取代美元，要成为世界第一强势货币。
至少2050年前的目标，应该是如上所说的，这个目标代表了一种新的要求，所以有序推进人民币国际化。以上几个方面，就是我对关于开放的新任务的解读。
如果解读一下，大家会觉得，对于下一阶段，中国开放大门只会越开越大，绝不会关闭。中国正在进入更高水平开放、更深层次开放、更宽领域开放的境界。
