Q&A | 壹 关键词：2000万、老静安、短板 █ 问： hi，将军，今年打算购房，总价控制在2000w左右，上班在南京西路这边，想买大三房，先看了一圈老静安的小区，房子没有想象中那么好，要么就是超预算太多，这个总价在静安难道买不到合适的房子吗？ 〔看房大将军〕： 老静安的房子就有这个问题，普遍建成年代在2010年之前，外观和公区的设计都是上个世代的风格，与现阶段的新房、准新房产品相比，存在一些明显的短板。 首先是套内功能划分不够合理、浪费较多。在当初这些楼盘都定位沪上豪宅，怎么舒服怎么来。但时过境迁，如今用改善的眼光再来看这些楼盘，就有种豪华谈不上，实惠也沾不到边的感觉。 其次是老生常谈的车位配比。无论南京西路还是昌平路沿线的小区，绝大部分小区的车位都来到了80万以上，还一位难求，两辆车的业主更是怨声载道。 再次是物业管理的不作为。可以说老静安绝大部分小区的物管水平，都是2000万价位段平均线以下的。要么水景脏了没人洗，要么大门洞开没人管，要么瓷砖破了没人修，要么地库脏了没人洗，要么楼道垃圾没人清。物业费3块到6块之间，其实并不是无法提供好的服务，主要还是这些小区的业委会成立太早，成分复杂，各有各的想法，难以统一行动，滋养了物业的惰性。 最后就是人车分流的问题。其实老静安很多楼盘的绿化底子是非常好的，大片的植被，碾压现在新小区的硬质路面。可是人车不分流，结合上面停车难的问题，实现了1+1＞2的效果。晚上进入小区看到压着绿化带停放的机动车，不免会心生“花2000万与花400万，进入楼栋之前体验差不多，这钱花得是不是值”这样的疑问。 所以在老静安看房，无论哪个预算段，一圈看下来就只会觉得失望，即便是九龙仓嘉天汇这档的豪宅，也都各有各的憋屈。2015年以前，当时中凯城市之光的价格，还能与新天地的翠湖天地1期掰掰手腕。十年后的今天，积劳成疾的中凯，同平台竞技的产品竟变成了普陀华侨城、锦绣里，变成了瑞虹新城、东外滩，关键价格上还比不过这些。而翠湖还是那个高高在上的翠湖，着实令人唏嘘。 所以如果要买老静安这些二手，就要做好他们一睡不起，回不到当初那个定位的心理准备，主要图一个地段配套上的便利，其他的别多想。 Q&A | 贰 关键词：1200万、名都城、好世樱园 █ 问： 大将军，我打算把名下两套江苏路的老房子出掉，回笼下资金差不多1200万，一个想法是名都城的四房，还有个就是实现自己的别墅梦了，我看好世樱园也差不多这个价格，您会推荐哪个呢？ 〔看房大将军〕： 两个小区倒是风格接近，都是低密度高绿化，本质的区别在于两方面，就是地段和建筑形态。 名都城位于古北的边缘地带，能步行享受国际社区的中高端配套，内有会所，楼盘本身的容积率和绿化率都达到了别墅小区的水平。缺陷在于蝶楼户型不通透，小区外观老化明显，一眼就是老小区。 樱园则是城乡结合部的纯别墅楼盘，绿化率也极高，独门独户的小联排，也算在城市当中有了属于自己的一方天地。但除此之外，其他方面缺陷就很多了，首先户型多为单开间，这样的格局在市中心尚可接受，因为没有竞品，而外环外就显得技不如人，随便挑哪个户型都比他好。地段、房龄，也都是比较明显的短板。 总体来说，都不属于优质的选择，但都可以满足部分人群的一些喜好。相较而言，毕竟非要有天有地的购房者数量不多，大部分人还是可以接受公寓房的，而别墅受众里，能接受单开间这种逼仄尺度的又很少。所以从受众角度，还是名都城相对多一些。 Q&A | 叁 关键词：600万、徐汇、老公房 █ 问： 近期在看婚房，家里遇到了点矛盾，总共600万左右，我爸妈想让我买两套徐汇的老公房等一等动迁，女朋友很排斥老公房的环境，将军，我们有必要牺牲居住的感受来博这个动迁的收益吗？ 〔看房大将军〕： 徐汇这几年的动迁力度比较大，确实一些规划区的老破小被征收的可能性较大，但是也有赌的成分在，这类老公房基本都呈现较高的动迁溢价，因此如果买进，也要做好一旦推迟动迁，价格发生异动的心理准备。当然，风险越大，收益也越大，目前徐汇动迁，一房直接变两房的收益还是有的。 如果决定买老公房，又担心居住牺牲太多，就可以考虑投住分离。这类老公房租金都不低，两套也能有万把块钱，在中环区域租住品质不错的商品房，那也是绰绰有余。毕竟600万这个预算，从纯自住的角度考虑，很难买到品质和位置都比较理想的小区。 Q&A | 肆 关键词：500万、商品房、动迁房 █ 问： 大将军好，我海上源的房子去年交房了，现在打算解决下爸妈的房子，500多万，想买在车程不超过10分钟的地方，最好是有电梯的，有菜场等配套的，一房或者两房都可以，想请教下有哪些选择？ 〔看房大将军〕： 500来万主要两个方向，附近的一房商品小区，或者两房动迁小区。 前者可以优先考虑新凤城，同在鞍山区域，共享配套，距离很近，小区谈不上品质多高，但商品房至少物业弄得干净一点。 后者则可以看中环的动迁小区比如水月坊、明月坊、农房万丰、紫华欣苑等等，这些小区都能买70平左右的两房，家门口基本配套都有，到海上源也就地铁一两站路，住得宽敞点就是物业管理和业主素质比较差。