土地供给端质量提升叠加中央多重政策利好，优质土地热度有望提升。
◎ 文 / 马千里、邱娟
9月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止9月25日，全国300城9月经营性土地成交规模仅5806万平方米，较上年同期基本持平。热度方面，至截稿时9月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、成都、扬州等地单月平均溢价率突破10%，上海更是刷新全国单价第二纪录，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。
核心要点· 供求：本月土地供应量为9143万平方米，环比8月同期上升26%。本月新增供地平均容积率为1.99，连续两个月低于2.0。成交5806万平方米，同比持平。
· 热度：本月平均溢价率3.8%，上海、成都、扬州等平均溢价率突破5%,成都金融城三期宅地刷新了城市地价纪录。土地流拍率11%，结束了连续三个月回落的趋势，环比增加1.6个百分点。
· 分布：各能级城市表现各异，一线同比量涨价跌，二线量价齐降、三四线量跌价涨。具体来看，成交金额288亿元，环比增加5%，同比大降27%，由于本月上海曹家渡11万+元/平方米地块成交，带动成交一定程度上升，环比增加13%，至13748元/平方米。
后市展望土地供给端质量提升叠加中央多重政策利好优质土地热度有望提升
9月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止9月25日，全国300城9月经营性土地成交规模仅5806万平方米，较上年同期基本持平。热度方面，至截稿时9月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、成都、扬州等地单月平均溢价率突破10%，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。
在土地供给侧，地方政府已经作出了众多积极调整，各类政策和指标技术性调控手段已是基本应出尽出，当前土地市场热度的低迷，主要还是受新房市场去化速度慢的拖累。考虑到近期政策端的多重利好，以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，优质土地有望迎来土拍升温。短期来看，土地市场“优中选优”的趋势不会改变，优质地块竞争或将愈发激烈。在拿地方面，房地产企业应该更加注重购房者信心和市场预期的变化，客观评估政策落地层面的实际影响。
01供求：各地持续加强优质地块供给成交建面维持低位
土地供应方面，截止2024年9月25日，本月土地供应量为9143万平方米，环比8月同期上升26%，同比下降22%。本月低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.99，连续两个月低于2.0。
至截稿时，一线四城均有新增土地挂牌，各城市挂牌地块出让总底价均超过60亿元，其中上海出让地块15宗，数量最多，出让总底价也最高，达到149.7亿元。本月一线城市挂牌地块中，关注度最高的当属深圳宝安区航城板块地块，地块建面约29万平方米，出让底价66.65亿元，容积率仅1.6，起拍楼板价2.3万元/平方米，周边在售项目均价约为5万元/平方米，该地块公告要求，所有普通商品住房均需现房销售。在当前以“去库存”为主要导向的市场环境下，对适宜的地块采取现房销售，即可保证地方土地财政的连续性，也可延后新房供应的上市时间，为市场去库存留下更多缓冲时间。二线城市方面，本月西安、重庆、长沙新增挂牌地块合计建面均超过了100万平方米。从个体地块来看，杭政储出[2024]108号出让底价达到26.6亿元，起拍楼板价3.9万元/平方米，精装限价6.75万元/平方米，地块位于杭州钱江新城二期板块，是杭州地价最高的板块之一，作为该板块核心区最后的宅地，该地块获得了较高的市场关注度。此外苏州也进一步加强了低密地块的出让力度，挂牌了10宗容积率不超1.3的别墅类地块，其中吴中太湖新城的22号地块容积率仅为1.02，是该板块的首宗超低密度别墅地块，要求户型均不小于120平方米，预计将刷新板块楼板价纪录。
9月份土地供应量虽环比提升，供地质量也在持续优化，但结合政治局会议“严控增量”的最新提法来看，鉴于目前仍有较多地块只能托底成交，预计四季度土地地方供地将更为审慎，规模同比降幅降进一步走扩，即便考虑到地方供地的周期性节奏，大量重点开发项目会在年末入市，2024年四季度供地的环比增幅也将明显低于往年。
土地成交方面，截止9月25日，全国300城经营性土地成交5806万平方米，同比持平。一二线城市中，至截稿时仅广州成交建面突破100万平方米，其余城市均在100万平方米以下，共有上海、北京、南京、广州、杭州等5城成交金额突破50亿元。受上海曹家渡等高价地带动，本月平均楼板价上升至2918元/平方米，环比上升8%。
热度：土拍平均热度小幅回落流拍率连降3个月后止跌
市场热度方面，至截稿时9月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍表现依旧分化，上海、成都、扬州等城市单月平均溢价率突破5%,典型如成都金融城三期宅地刷新了城市地价纪录，溢价率高达42%，该地块是所属片区调规后公开出让的第二宗宅地。此前的首宗宅地在2023年年中出让，熔断后71家企业参与摇号抽签，当时首宗地块被华润竞得。本次土拍也迎来了十多家房企参与竞拍，最终由贝好家以楼面价2.7万元/平方米竞得，2024年上半年同板块的锦宸府开盘表现火热，认购价约4.4万元/平方米，开盘去化率高达100%。此外上海的曹家渡地块也拍出了31%的高溢价率，成交楼板价突破11万元/平方米，仅次于上月徐汇滨江宅地13万元/平方米的楼板价，为全国名义楼板价第二高的地块。
但低溢价、底价成交仍是当前土地市场的主流现象，北京、南京、广州、西安等城市均是如此，9月平均溢价率均未超过0.5%，以近两月大举供地的南京为例，在大量增加低密地块供应比例的情况下，本月平均溢价率仍然只有1%，除了江宁麒麟板块的G32号宅地拍出了12.7%的溢价率之外，其余低密地块全部为底价成交，并且其中不乏江核、珠江镇等前期交易量较大、热度较高的板块。结合政治局会议最新表态来看，在“严控增量”的要求下，未来供地规模会有所缩减，但在平均质量持续提升的背景下，再加之各项金融政策为土地投资侧带来的实质性利好，四季度溢价率有望出现触底回升。
9月土地流拍率11%，结束了连续三个月回落的趋势，环比增加1.6个百分点。随着中央对于供地指标的进一步紧缩，预计未来土地流拍率将继续维持低位。本月广州、成都、济南、天津均出现了多宗宅地流拍或撤牌，本月广州再度出现高总价地块终止出让，石岗路地块起拍价28.7亿元，起拍楼板价4.3万元/平方米，周边地块完善，也是海珠区今年以来首宗终止出让的宅地。
重点地块：上海包揽两榜榜首
曹家渡地块刷新上海楼板价第二纪录
9月，由于上海有两宗优质宅地重磅开拍，因此两榜榜首均来自上海。总价榜榜首为静安灵石地块，单价榜榜首为静安曹家渡地块。其中，曹家渡地块楼板价高达114145元/平方米，仅次于徐汇滨江小米地王，刷新上海楼板价第二纪录。
值得注意的是，单价榜前三地块均被上海包揽，除此之外，北京、广州、杭州、成都等城市也有地块上榜。其中排在第四位的来自武汉，该地块为P（2024）061号地块，位于武汉市江岸区沿江大道与合作路交汇处，零售商业、商务金融、公园与绿地用地；竞得人为国企武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司，以底价7.5亿元获得，成交楼面价44442元/平方米。TOP5地块来自广州海珠区，地块位于广纸新城板块，交通便利，配套设施完善，教育资源丰富。周边新房竞争激烈，地块规划限高150米，为高层产品。被越秀地产355955万元的底价拿下，楼面价约为34000元/平方米。
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