多方共振托举板块走出独立行情，民治板块成为深圳板块投资避险区。

在整体市场下行的大环境下，作为内地房地产市场风向标、排头兵的深圳也不能幸免，2021年之后深圳住宅市场呈现量价齐跌的走势。

细分到板块来看，不同板块的走势却大相径庭。大多数板块跟随整体市场一起沉浮，近几年板块成交量占全市的比值保持平稳。

少数板块成为“潮水退去才知道谁在裸泳”的典型，如光明板块，在市场下行期需求快速萎缩。

而有个板块却在这样的行情下脱颖而出，逆势而上。从2021年起，成交规模不断攀升，2024年1-8月的成交面积已经超过2022年全年。成交面积占全市的比重也由2022年前的不到5%一举跃升至超过10%。

它就是位于龙华区的民治板块。

龙华区与福田、南山和罗湖三个深圳核心区均相邻，是深圳的地理几何中心，拥有华南地区最大的交通枢纽深圳北站，区位交通优越。区域内的商业配套也可圈可点，大型购物中心密度仅次于福田区，规划中的龙华超级商圈是未来五年深圳重点发展的全国级引领商圈之一。

民治板块为龙华区位置最为得天独厚的一个板块，与南山、福田、罗湖三区均交界，同时也是深圳最大交通枢纽-深圳北站的所在地，目前民治板块是龙华区居住品质最好、优质配套集中度最高，成长前景最高的板块。

民治板块中红山-上塘片区和北站片区分别体现了板块的高居住品质和高成长前景。

红山-上塘片区定位生活服务区，为了承载北站国际商务区居住消费需求而设立，先于北站片区开发，目前已经是建成度较高的片区，城市界面较好，并且聚集了龙华区市政配套、优质商业和优质教育等各项头部资源。

北站片区的规划规格很高，是深圳七大总部基地之一——深圳北站总部基地所在地，其他六大总部基地5个在南山区，1个在福田区。规划以“城市超核+深圳北站”的“双芯”结构，重点发展总部经济、国际商务、金融服务、科技与文化创新、数字经济等现代产业，打造打造集创新、服务、文化、体验等于一体的”，具有全球影响力的“国际会客厅。

2022年之前，北站片区的开发进程是相对滞后的，近两年，片区发展进入快车道，规划开始批量落地，未来几年北站片区发展潜力将加速释放。

民治板块土地供求一直比较活跃，自2019年集中供地以来，板块内每年都有优质地块出让。近几年民治板块的招挂拍地块成交总建面占深圳全市的比值普遍超过了10%。

2024年截至8月，在整体市场低迷环境下，深圳供应的唯一一块招挂拍住宅地块也来自于民治板块。

2022年以前板块发展重点集中在板块北部的红山-上塘片区，2022年开始，片区规划开始批量落地建设，北站片区也加快了宅地供应，2022年至今一共出让了7幅宅地，华润、中海、厦门联发均在该片区顶格溢价拿地，片区地块热度高。

民治板块凭借其“近水楼台”的区位优势，承接了大量核心城区的居住消费外溢，是名副其实的核心城区外溢第一辐射板块。

板块内高密度的轨交使其如虎添翼。龙华区整个辖区内目前有三条在运营地铁，4号线、5号线和6号线，三条地铁线都在民治片区设站，并交汇于深圳北站，板块的轨交资源倾斜度明显，市区通勤时效优势非常突出。

除了福田、乃至南山外溢的品质刚改客群以外，快速成型中的北站CBD产业人群刚需购房也是客户的重要组成部分。

目前北站核心商务区已引进美团科技、稳健医疗、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、华阳国际等企业入驻。根据计划，北站CBD最终将引进20-30家大型总部企业及上市公司，将容纳25万高端人才和11万常住人口。这些优质产业人口也构成了板块内最稳固的购房群体。

优质资源聚集、高规格规划落地、优质地块持续供应、品牌房企扎堆入驻、最终在客户端形成共振，民治板块客户的购买力和需求力对市场形成了良好的托举。

在近几年深圳住宅市场去化周期不断拉长的情况下，板块去化周期走出了独立行情，呈现稳中有降的态势。截至2024年7月，民治板块住宅去化周期仅13个月，远远小于深圳全市平均的30个月左右，板块的投资优势和前景凸显。

综合考虑板块内的资源密集度和成长空间，建议房企积极参与板块内的红山片区和北站片区附近拿地，龙华区的优质资源主要聚集在红山片区，其中红山片区的深高北学区资源可大幅提升项目溢价和流速。

产品打造方面，由于板块客户主要以福田、南山外溢的品质刚改客群，北站CBD的产业人群置业为主，以及板块内最早一批购置商品房的老客户也存在改善需求，户型建议覆盖100-150㎡的刚需和改善产品，以满足不同梯队客户的置业需求。

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