文｜王二宝

本篇文章观点很全面，有正面的同时就会有反面，如果觉得理解不清楚，欢迎评论！

篇幅较长，包含众多知识点，请耐心观看！

要说最近2-3年，民众对楼市最大的呼吁是什么？如果让你来回答，你肯定会毫不犹豫的说，“必须是房价下跌。”

先来看两份数据，再告诉大家一个残酷的事实：

一、前7个月新房销售额同比下跌7%，销售面积更是同比下跌14.9%，可问题是房价为10584元/平，反而同比上涨了10.4%，太奇怪了。

二、国家统计局公布了《8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，明确提到仅有19城新房价格环比上涨，相比上个月减少了足足11城。

我们实在是想不通，提出一个“世纪疑惑”：从数据来看，房价确实在不断下跌，但是为什么我们并没有真正感觉到呢？

在我看来，北大教授姚洋的20字表态，不仅回答了这个问题，还间接透露了1个新信号。

8月22日，在《有识》栏目中，提到了很多关于我国房地产问题，我印象特别深的是这三点：

第一、2023年拿地榜单中，主要都是央国企背景，未来会不会出现“国进民退”的大分化？

大家始终都混淆了，有钱的是个人，其实房企没什么钱，一旦房子不能按时卖掉，资金就肯定会出现问题，最后的结果就是两个：1、直接爆雷；2、挪用其他资金。

这就不难理解了，为什么近些年频频出现烂尾新闻。至于是否会“国进民退”，按照教授姚洋的说法，大量央国企背景房企拿地，民企退出，这只是短暂现象，长期来看，不太可能是“央国企的天下”。

第二、楼市频频出台调控政策，但为什么房价始终没有下跌呢？

正如上文所说，从公积金到人才落户，从首付再到房贷，粗略计算光是全国百余城就已经出台超400次调控优化政策，但怎么总感觉始终都没什么效果。

按照教授姚洋的表态，我概括了一下，房价下跌是长期问题，但是我们民众一直都觉得这是短期问题，正是这种矛盾才使得我们总感觉房价没有下跌，但其实金融属性已经减弱不少了，这就是房价止涨和下跌的前提之一。

第三、有人建议给予房企更大的自主定价权，说白了就是允许降价促销来自救，可行吗？

在之前的文章里，我就提到过，限价本身就很矛盾，虽然表面来看确实限制了房价上涨或下跌，但其实地方城市自己就耍赖了，直接发明了“摇号”。

这样搞，房企不仅被捆住了手脚，还根本无法自救。

难怪教授姚洋20字明确表态：坚决停止各种限购限价措施，允许房企降价自救。

从结果来看，还真的落实了。光是9月份就有近10城取消了限购政策，更为关键的是作为我国第一省会的广州，近期还悄然取消了限价，这些信号太重要了。

我的看法是一旦限制被解除了，短期内开发商和业主为了尽快回笼资金，大概率会有相当幅度的降价，说白了就是房价会适当下跌。

说实在话，我们仔细看看教授的言论，就不难发现很多话已经相当犀利了，例如“政策失效”、“左脚绊右脚”等等，这还不够直接吗？

更关键的是这当中有一个新信号，不知道大家注意到了没有，对我们非常重要：

房地产的金融属性仍然在，不说增值，至少在大城市仍然是一个比较好的保值手段。但在一些中西部及东北城市，房地产连保值的价值都没了，不仅没有涨，甚至往下降。

这和我之前的言论很相似，未来依然可以投资房产，但是亏损概率和成本远强于过去，原因就在于两个字，“人口”。

随着今后中小城市越来越多的人口流入城市，势必就会对房产价值天秤产生重大影响。

正如教授所说，大城市房产既然是很好的保值手段，但是中西部和东北就完全不同了，甚至还会下跌。

对此，你怎么看呢？

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