原创 刘晓博
最近，朋友圈有一条信息刷屏：高盛预测，中国房价将于2027年三季度见底！
据说，高盛的依据是美国2006-2012年间的下降曲线，参考当年美国的经验，中国房价自21年Q3见顶后，将经历24个季度的下跌趋势，然后才能拐头向上。高盛表示，2020年底和2021年初开始的住房去杠杆化运动彻底改变了中国楼市行业。尽管政府正在改善楼市的政策环境，但“房住不炒”的长期立场没有改变。人口增长下降和人口老龄化等结构性因素可能会在长期内限制中国楼市的发展。当年日本房价在1991年Q1见顶，一直跌到2009年才见底，前后历经72个季度，共18年才见底，但中国跟日本不同，跟美国更类似。因为中美经济规模更接近，中美货币政策和财政政策干预也比日本强势。
高盛的预测还提到，目前中国房价已经下跌了23%，按照历史经验，再下跌15-20%是合理的。
很多网友希望我分析一下这个预测。
目前尚无法证实高盛发布过这样一份报告，这个预测或许彻头彻尾就是假的，是某个人自己的看法，借高盛来说事。
中国楼市不会重演日本的走势，这是一定的，因为中日的基本制度不同，国家运行成本也不一样。中国是要在全球跟美国博弈的大国，国家运行成本显著高于日本。
我多次在演讲或文章中讲过，房价的实质是国家运行成本。比如美国的县级州级财政，往往根据开支来倒推房地产税，就证明了这一点。在中国，政府综合收入的一半来自土地、房屋，这是官方多次公开说过的。
自人类建立国家以来，还没有一种“征税神器”能超过土地、房屋。美国GDP中房地产占比，至今仍维持在11%左右，而中国今年不到6%。美国中央+地方政府最大收入来源至今仍然是土地、房屋。
为什么美国房地产没有日本化？因为美国国家运行成本很高，要当全球警察。中国是崛起的大国，要保证资源全球化、市场全球化，国家运行成本很难低于美国。楼市的低迷，造成的财政缺口，短期只能靠增加政府债务来替代。
我简单算了一下，2018年到2021年，也就是房地产拐点出现前的三年，国债+地方债一共发行了20.39万亿；而在拐点出现后的三年，2021年到2024年，国债+地方债将增加28.25万亿（2024年按照财政部发布的预算来推算）。
其中，国债余额的年增量最近两年都在5万亿左右。
这还没有计算最近两年，地方城投公司承接土地带来的新债务。今年一季度，拿地面积前20名，绝大部分是地方城投公司（下图）。这构成了新的地方隐性债务。
房地产熊市的时候，用国债、地方债、城投公司顶几年没有问题，时间长了就不行了。
总之，楼市需要尽快常态化。如果真是2027年3季度见底，那将很难受。
清明节小长假尚未结束，就传来一个大消息：存款降息了！
据上海证券报报道：
4月初，山西、河南等地多家中小银行宣布下调定期存款利率，下调幅度从10个基点至40个基点不等。
比如4月2日，山西代县泓都村镇银行发布关于调整部分定期存款利率的公告。公告显示，4月1日起该行一年期、三年期、五年期存款利率分别为2.05%、2.95%、3.0%，其中三年期、五年期存款利率分别下调了35个基点、40个基点。
河南新蔡农商银行、遂平农商银行、西平农商银行等多家银行宣布，自3月31日起，三个月、六个月、一年期、二年期、三年期、五年期定期存款利率分别调整为1.4%、1.65%、1.8%、2.0%、2.35%、2.4%。
记者在梳理时发现，近期部分银行在下调存款利率时，扭转了五年期与三年期定期存款利率持平或“倒挂”的现象。
那么问题来了：为什么中小银行突然掀起了一波存款降息潮？它意味着什么？
要搞懂这些问题，首先要明白中国的利率管理制度。
熟悉经济的朋友应该记得，2015年末以前，无论是存款利率还是贷款利率的调整，都是央行来宣布。
近些年，中国搞了利率市场改革。既然利率市场化了，无论是存款还是贷款利率，都不应该由央行宣布，而应该是央行引导、市场决定了。央行的引导方式，是公布政策利率。
目前最重要的政策利率，是每月15日发布的1年期MLF（中期借贷便利）的利率；然后，在MLF利率基础上，由“全国银行间同业拆借中心”向20家银行征询LPR利率的建议，并综合这些建议（减去最低和最高，平均一下），每月20日公布当月的LPR（贷款市场报价利率）。各银行参照LPR利率，决定自己的贷款利率。
至于存款利率，大家也参照LPR来决定，央行不再发布基准利率。
千万不要以为“新玩法”之下，央行无法影响存款利率了。通过MLF影响LPR，间接影响存款利率，这是方式一；此外，就是通过行业自律机制来影响，这个行业自律机制可以理解为“价格同盟”。
说句实话，在中国如果没有这些机制，利率就乱了。因为银行都不私人的，至少对于银行高管来说是这样，产权和他们没有一毛钱的关系，所以他们敢于用利率来竞争，比如高息揽存，以博得任期里的业绩。
关键时刻，降低存款利率往往需要靠行业自律机制。机制的背后，当然是监管部门。
如果存款利率无法压下去，LPR降息将变成一纸空文。
当前的存款降息，往往分“梯次”来进行。先是大银行降息，然后中等规模银行降息，最后是小银行降息。小银行拉存款难度较高，需要保持比大银行更高的存款利率才有吸引力。
所以有人认为，4月初的这一轮小银行降息，是之前降息的余波。但你也可以看做是下一波降息的前奏，因为小银行降息完成往往有利于下一波LPR降息。
银行是做资金生意的，赚的是利息差。只有把存款利率真正降低，才能保证贷款利率降低。
银行是充分竞争的行业，当前经济形势下，客户热衷于存款，对存款利息比较敏感。所以银行降贷款利息比较容易、降存款利息难度较大。
比如工商银行年报披露，宇宙行2023年的净利息差和净利息收益率分别为1.41%和 1.61%，比上年均下降 31 个基点，存款利率降息明显慢于贷款利率。小银行更是如此。
展望今年二季度（4月初到6月末），中国有较大概率再次降息，幅度估计在10到15个基点左右，估计这次1年期LPR和5年期LPR都可能降。
小银行4月初的这一轮存款降息，则为接下来的LPR降息腾出了空间。
最近中国10年期国债收益率不断下跌，跌破了1年期LPR的利率（2.5%）。
要知道，银行在向央行申请资金的时候，往往是用国债等高等级债券作为抵押品，来获得现金（方式主要是中期借贷便利）。现在，抵押物的收益率只有2.29%，获得的资金利息（1年期MLF）成本反而高达2.5%，这岂不很诡异？
为什么10年期国债收益率这么低，大家依然买买买？
只能证明：大机构认为未来的利率会不断走低，1年期MLF的利率会跌破2.5%。
上文说了，1年期MLF是最重要的政策利率，是当前贷款市场报价利率（LPR）的锚。比如1年期MLF利率是2.5%，1年期LPR是3.45%，5年期LPR是3.95%。
未来，这些利率都会继续下跌。
至少在3年之内，中国的利率会继续走低，不断创下历史新低。
我之前也多次在文章里建议过，5年期LPR最好能降息100个基点，比如降低到2.95%。只有这样，才能让楼市触底回升，并带动经济回暖。
如果5年期LPR跌破3%，则1年期MLF利率将跌到1.5%附近。这可能吗？今年当然很难，明年或许也有难度，但到后年你就明白了。
