专注于房地产领域专业服务和投资管理的仲量联行（JLL）周二发布报告显示，2023年上半年德国八个主要城市的租金标价（Angebotsmieten）平均上涨了6.7%，去年同期的租金涨幅为 3.7%。据预计这种趋势短期内仍将持续。

具体来看：莱比锡和首都柏林的租金标价增长尤为猛烈，莱比锡的增长率达到两位数至11.1%，柏林更是达到16.7%。

相较于莱比锡和柏林，其他大城市的租金增长速度就显得更“温和”，慕尼黑的涨幅为 5.0%，法兰克福为 1.9%。斯图加特的租金要价甚至略有下降。但租金要价还不意味着最后的成交价格，租金最后约定的价格（vereinbarte Miete）有时会和租金要价不同。

城市

上半年房租涨幅

柏林

+16.7%

汉堡

+6.8%

慕尼黑

+5.0%

科隆

+8.4%

法兰克福

+1.9%

杜塞尔多夫

+5.3%

斯图加特

-1.3%

莱比锡

+11.1%

Qulle：Jones Lang LaSalle (JLL)

而与火爆的租房市场形成鲜明对比的是，房屋买卖市场却在近期遇冷。在房地产业繁荣时期，购房价格增速一直快于房屋租赁价格增速，但随着建筑利率的大幅上涨，导致贷款成本大幅提高，房屋买卖市场正面临较大压力。

JLL 的数据显示，上半年德国房价下降了约 7%，而去年同期则上涨了7.5%。上半年除柏林的住宅价格略有上涨外，几乎所有大城市的房价都在大幅下跌，其中慕尼黑、斯图加特和杜塞尔多夫的跌幅最大，约为 10%。而其他城市和县区（kreisfreie Stadt 和Landkreise）的房价降幅分别为5.2%以及2.2%，远低于大都市地区。

针对租房价格不断“狂飙”的原因，仲量联行的房地产专家罗曼· 海德里希（Roman Heidrich）指出：“这些大都市都存在供应严重短缺的问题，而住宅建设的停滞不前将加剧这一问题。”

德国Ifo经济研究所称，由于利率上升导致房屋建设成本居高不下，许多房屋建设项目被迫取消，这导致联邦政府很难达成每年新建 40 万套公寓的目标。据德国住房和建筑业协会预计，今年的住宅的竣工量仅为 24.5 万套左右。

同时，大量移民以及乌克兰难民的涌入使供求关系进一步失衡。以柏林为例，2022年柏林的净移民人数为8.6万人，而竣工的住房只有1.7万套。海德里希认为，这预示了柏林的住房市场会变得越来越紧张。

此外，贷款利率的提高使潜在购房者望而却步，从而转向租房，这也使得房屋租赁市场持续火热。海德里希预测，房屋租赁价格还会继续“狂飙”。

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参考来源

https://www.zdf.de/nachrichten/wirtschaft/studie-mietmarkt-mieten-metropolen-100.html