齐精智律师

2023年12月25号，这一天咱们的失信被执行人的总数突破了860万，债务大爆发。债务人用自己的名下房产与债权人签订以物抵债协议，但是没有过户，以房抵债协议不能排除排除法院对房主名下房产的强制执行。齐精智律师提示债权人转移债权给第三人，第三人与债务人签订商品房买卖合同以债权抵偿房款的应认定商品房买卖合同有效。该第三人在符合《执行异议与复议》的规定时可以对抗开发商的债权人。

本文不追浅陋，分析如下:

一、债权人转移债权给第三人，第三人与债务人签订商品房买卖合同以债权抵偿房款的应认定商品房买卖合同有效。该第三人在符合《执行异议与复议》的规定时可以对抗开发商的债权人。

广东省高级人民法院（2018）粤民再376号民事判决书认为：借款合同到期后，债权人转移债权给第三人，第三人与债务人签订商品房买卖合同并以债权抵偿的方式足额支付了购房款，虽然三方当事人之间未就以物抵债签订书面协议，也未就债权移转履行通知义务，但结合商品房买卖合同及收款收据、和解协议等相关证据可表明三方当事人之间就以物抵债和债权移转曾达成合意，可视为当事人之间通过实际行为认可该事实，应认定商品房买卖合同有效。

二、债权人与债务人形成债权债务关系在先，以该款项冲抵案涉房屋购房款在后，以物抵债协议不能对抗法院执行。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持……”债权人与债务人形成债权债务关系在先，以该款项冲抵案涉房屋购房款在后，实际是意图以房屋买卖的形式来抵偿本案当事人之间的债权债务，其真实目的是消灭金钱债，而非基于居住目的的购房行为，因此，其不属于商品房消费者债权人，其债权也不具有优先性。

三、以房抵债房屋买受人所享有的权利与房产买卖中购房人的权利不一样，不能像购房一样排除执行。

以房抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，属于偿还债务的变通方式，而非通常意义上消费者以取得房屋所有权并用于居住的商品房买卖。不动产的交付仅系以房抵债的履行方式，并不能改变所谓的买受人在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产权属转移登记之前，仅为一般债权，不足以形成优先于一般债权的权益。根据债的平等性，以房抵债房屋买受人所享有的权利与普通债权人所享有的债权是相互平等的地位，任一个债权无优先另一个债权之权利。不能排除申请执行人的执行。若以房抵债协议的房屋买受人能够依据以房抵债协议所享有的过户请求权对抗其他债权人对于房屋的执行，则违背债权平等性，且容易引发债务人串通躲避债务、个别清偿等损害债权人权益的行为，故该情况下应严格适用法律，不应适用《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条之规定。

从保护债权人利益出发，除非当事人有明确的债务更新的意思表示，否则应将以房抵债协议解释为新债清偿而不是债务更新。我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》明确规定，只要当事人没有明确的债务更新的意思表示，都应当认定属于新债清偿，体现的是同样的政策性考量。具体到以房抵债协议实务中，协议双方往往在合同中未约定消灭原有的金钱给付义务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭，在性质上属于新债清偿协议，债务人所欠款项，在房屋所有权转移之前，并不消灭。因此，以房抵债债权人对于履行新债或者旧债享有选择权，根据风险与收益相平衡原则，以房抵债债权人不应适用《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条之规定，予以保护。

综上，债权人转移债权给第三人，第三人与债务人签订商品房买卖合同以债权抵偿房款的应认定商品房买卖合同有效，可以对抗法院执行。

齐精智，财经律师。