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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

滨江万象城，试营业了。

商场与两座超高层建筑相连，将商业与酒店、办公、公寓等一系列城市功能结合，形成一座有机整体，未来将成为真正的城市综合体。

从硬件看，虽然个别设计留下了一些遗憾，但总体还是高端、大气。

特别是在暖光照射下，有了点奢侈品购物中心的味道，只是细节还有很多完善的空间。

目前来看，滨江万象城暂时没能引进重奢品牌，连轻奢品牌也不多，但在1楼预留了很多位置，为今后提升品牌档次留足了空间。当然，如果一些市民对其期望值过高，会有些失落感。

即便如此，滨江万象城的招商，结合温州商业现状，也还可以，一定程度上能激活瓯江路沿线年轻人的消费潜力。

此前，温州的商业综合体全都存在明显的短板，不是品牌档次太低，就是装修水平太差，不是管理服务不佳，就是空间结构复杂。

相对来讲，南湖万象城（华润称之为“温州万象城”，前缀加“南湖”以示区分）本身没有过于明显的短板，只是所处地段一般，周边缺乏城市氛围，像一座孤岛。

随着滨江万象城开业，温州终于迎来一座地段、硬件、招商、管理、服务等相对俱佳的商业综合体，也为滨江CBD未来人气奠定基础。

但是，由于没有重奢品牌，缺乏引领性，再加上创新、个性化不足，目前滨江万象城并没有把温州的商业档次拉升到新高度，更像是在滨江CBD复制了一座南湖万象城，甚至有些方面还不如南湖万象城。

既然滨江万象城没能与其他商业综合体拉开较大的差距，那么同质化之下的肉搏战，就不可避免。

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比起多数同类城市，温州真正意义上的商业综合体不算多，竞争却很激烈，这是为什么？

我们都知道，在温州的商业综合体中，印象城MEGA、吾悦广场及两座万象城，相对更受消费者欢迎，能吸引更多跨区域消费者，跻身头部阵营。

然而，这4座商业综合体的布局和相互之间的距离，如下图。

可见，除了两座万象城之间较远外，其他商业综合体之间的直线距离，大多在3.5公里左右。最近的印象城MEGA与吾悦广场，直线距离不超过2公里。

虽说这些商业综合体之间存在一些定位、档次差距，但不少招商品牌都是重复的，消费体验并没有本质差距。

比如，两座万象城、印象城MEGA的超市都是Ole’，书店都是西西弗。

两座万象城的快时尚品牌都有UR，再加上吾悦广场，3座商综都有优衣库、无印良品，但温州尚无COS、A&F等一系列快时尚品牌，招商空间其实很大。

滨江万象城、吾悦广场的大型儿童乐园，都是Meland Club。

滨江万象城、印象城MEGA的轻奢品牌都有BESIONIA、PINKO，但不少人认为这两品牌够不上轻奢的档次，而其他轻奢品牌很少。

……

还有更多重复的餐饮、零售品牌，就不一一列举。

可以看出，小范围内多家档次相近、同质化的商业综合体，那么多重复主力品牌，消费者很自然会被分流到不同的商业综合体中。

极有可能，这种孤立、分散的商业综合体，也吸引不了来温州的游客与商务人士，郊县与周边城市的居民也较少来温州消费。

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我们都知道，从规划角度来看，商业综合体布局，以下两种方式相对合理一些。

一种是远距离分散布局，守住各自的区域。

比如，龙湾中心区的万达广场、瓯海中心区的银泰百货，在龙湾永强片、瓯海三溪片没有对手，成为区域内几乎唯一选择。

当然，这样布局的商业综合体，往往位于城市外围板块，档次不会高。

另一种是集中布局、抱团发展，形成一座现代化商圈。

一座强有力的商圈，辐射范围必然是全城，甚至其影响力走出城市。比如，杭州武林广场、宁波天一、南京新街口等。

而温州，至今没有一座现代化商圈。

由于大南门仍以传统商业为主，以至于不少人都搞不清楚温州的市中心到底在哪里。

假设，万象城、吾悦广场、印象城MEGA，能面对面开在一起，形成一座商圈，那么各自的定位自然会有区别，招商品牌少有重复且更多样，不同类型的业态可以互补，客流也能共享。

在同一座商圈里，它们之间的关系，既有竞争，也有合作，还能在面对面的竞争中倒逼创新。

而现在不近不远的分散布局，它们之间只有竞争，无法合作，缺乏创新。

比如，消费者逛完印象城MEGA的ZARA，想再看看优衣库、无印良品，却要开车去吾悦广场或万象城。逛完印象城MEGA或万象城，想要去真冰场滑冰，又要开车去吾悦广场。

当然，品牌可以调整、升级。如果滨江万象城未来能招引重奢品牌，就会明显高出温州其他商业综合体一个档次。

然而，滨江万象城直线向西约2公里，在建的鹿城广场不久前官宣了其商业综合体——GT Plaza，同样朝着高端方向定位。

若未来GT Plaza成功运营，滨江万象城在不远处又将多一个对手。

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当前，除了城西的5050购物中心偏弱，温州市区其他每个大区域，都有了成功运营的商业综合体。

因此接下来，除城西外，温州新招引的商业综合体，应紧挨现有商业综合体，差异化定位，以培育现代化商圈。

比如，滨江万象城以东的鹿角湾地块，印象城MEGA以南的中央绿轴G-16地块、S1线惠民路站，历史文化街区旁（若有机会拆迁）。

若招引港资项目难度过大，像龙湖天街、大悦城等曾与温州洽谈过的新品牌，最好能继续洽谈、引进，以丰富温州商业综合体品牌，带来更多新的理念、业态，以及招商品牌、商管人才等资源。

要通过现代化商圈来提升温州的商业发展水平，而不是让孤立的商业综合体成为某一个板块的卖地工具。

未来现代化商圈的新项目，未必要打造“方盒子”的商业综合体，可以尝试街区式等其他模式，引进更多文化、体育、娱乐业态，与现有商业综合体错位、互补。

比如，酒吧、Live House等夜生活，如今深受年轻人欢迎，而它们往往在商业综合体闭店之后。

只有当温州形成了现代化商圈，这座城市的商业发展水平才会真正迈上新的高度。