作者：丁一
出品：全球财说
早前，《财经》所统计的一组数据，震惊市场。据不完全统计，2020年年初至10月31日，全国已有453家房企发布破产公告。
当大干快上赚大钱赚快钱的时代远去，中小型房企的空间逐渐挤压，“三道红线”更是让生存变得更加艰难。
赴港上市，成为一条融资之路。2020年共有7家中小型房企成功赴港奋力一搏，多数都是数次递表屡败屡战。
目前已上市的有金辉控股（00137. HK）、上坤地产（06900. HK）、祥生控股（02599. HK）、港龙中国（06968. HK）、汇景控股（09968. HK）；招股即将上市的有领地控股、大唐集团；还有正在排队的三巽控股、海伦堡、奥山控股、实地地产等。
然而，上市的破发，招股的无法足额认购，排队的遥遥无期，各有各的忧愁。
赴港中小型房企陷负债怪圈 融资成本攀高 仍高价抢地上坤地产和祥生控股登陆港交所时间可以说是前后脚，但上市首日均一度破发，后市股价亦一直徘徊于发行价水平线，无能突破。
祥生控股在2020年年登陆港交所的7家地产商中，体量最大，2018年便已经跨入千亿销售俱乐部，其募资净额约31.71亿港元，已明显高于上坤地产的10.635亿元。
或许在上海设立双总部会为房企带来好运，上市前祥生控股完成一二代交接、总部搬迁，作为最后一家还未登陆资本市场的千亿房地产公司，递表一次便如愿上市。
最新出入的克而瑞榜单显示，2020年1-11月祥生集团的操盘金额839.9亿元，排名第38位。
对于每家房地产企业而言，上市或多或少都是迫于负债压力，祥生控股作为千亿房企更是如此。
截至2020年4月30日，祥生控股的资产负债率为90%，净负债率高达426%，现金短债比为0.5，全部踩中三条红线。
同期，其现金及交易性金融资产共计28.18亿元，与157.15亿元的短期债务相差巨大。
当然上坤地产虽然体量不大，却也面临负债压力，但经过降负债后仅踩一条红线。
截至2020年4月30日，上坤地产的净负债率降至73.8%，剔除合约负债后的资产负债率为81.8%、现金短债比率为1.4。
不过值得注意的是，上坤地产净负债率下降的同期，非控股股东权益占比也疯一样的增长。从2017年的1.6%增长至2020年4月末的69.8%。
简言之，便是通过合作来增加资产规模，在进行表外负债操作，“三道红线”出台后越来越多的房地产企业均采取该种方式变相降负债。
同时，至2020年4月末，上坤地产的融资成本也达到高点，计息银行及其他借款的加权平均实际利率达到10.3%，处于行业较高水平。
提到融资成本，近日港龙中国计划发行一笔1.5亿美元的优先票据，年利率高达13.5%。
港龙中国同样也是突击降负债，截至2020年6月30日，资产负债率为87%，净负债率为73.29%，现金短债比为1.4倍，踩中一条红线。
截至2020年6月末，港龙中国现金及现金等价物为28.70亿元，短期负债为78.57亿元。
资料显示，港龙中国全口径销售额中自有操盘项目占比较少，2020年1-9月实现销售额136.45亿元，勉强挤进139名位置。
港龙中国越来越多依靠合作联营方式进行扩张，依靠高杠杆举债抢拍高价地，若是无法完成销售目标实现高周转，那未来之路则十分危险。
领地控股、大唐地产未获足额认购 排队房企同样焦急众多房企，但面临的问题都是，拍地-负债-借款-拍地不断循环，高负债倒逼高周转，一个环节慢下来，或许就和那453家房企一样，面临倒闭。
刚刚通过聆讯完成招股的领地控股和大唐集团亦是如此。
资料显示，领地控股招股价为4.5-6港元，大唐集团招股价为3.6-4.6港元。不完全信息显示，上述两家企业均未获得足额认购。
可惜，市场对于房地产投资情绪较低，同期更多资金将会留给蓝月亮、京东健康等热门股票，遇冷似乎已成必然。截至第五日招股，领地控股孖展共录得1063万港元，大唐集团孖展共录得1142万元。而蓝月亮首日孖展超过180亿元。
甚至有媒体将文章标题定为“有无申购价值”，毕竟在中小型房产企业扎堆赴港的情况下，无法足额认购、首日破发，已成常态。
没有悬念的是，领地控股与大唐集团同样是突击降负债且脚踩红线。
截止2020年9月30日，领地控股应于一年内偿还的借款为26.15亿元，现金及现金等价物为11.32亿元；大唐集团应于一年内偿还的借款为28.56亿元，现金及现金等价物为11.30亿元。
招股书显示，截止2020年5月31日，领地控股剔除预收款的资产负债率为80.2%，净负债比率为153.1%，现金短债比为1.1倍；截至2020年6月30日，大唐集团资产负债率为84.7%、净负债比率为128.5%，现金短债比为1.34。
“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”犹如紧箍咒一般，如影随形。
负债数据此时已经没有太大意义，都是千篇一律，负债率虽然下降仍然超标，现金无法覆盖短债，融资成本高企依赖信托，联营合营方式居多担保额攀升。
与大唐集团同样三次递表的三巽控股仍然处于排队阶段，没有赶上2020年上市的末班车。
招股书显示，2017年-2019年及2020年5月底，三巽控股的营业收入分别为2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元、8.00亿元；期内溢利分别约为-0.04亿元、0.45亿元、3.95亿元、0.46亿元。
只是三巽控股的负债规模同样夸张，2020年前5月资产负债率为224.7%。
黄奇帆曾在一次演讲中表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。
三分之二的房企将消失，任哪家企业都不想成为其中一员，只是如何打破债务怪圈谁也没有尚佳办法，现在所采取的降负债方式，可能会带来更大危机。
