1月初相关机构揭晓了2024年房企百强业绩排行，保利、中海、绿城等企业荣登榜单。

这些耳熟能详的企业在多年的发展历程中，无论面对行业的高峰还是低谷，在产品力、服务力、内部管控层面打磨出一套符合自身特质的硬功夫，打造出具备企业品牌力的产品系及优质的配套服务与成熟的业务管理模式，再次揭示了坚持高品质发展是实现战略破局，保持稳健发展的关键。

通过百强房企的销售业绩分析，其一、二线城市是百强企业的主要销售来源，业绩贡献占比超八成。以保利为例，市占率超10%的核心城市近30家，广州区域贡献超480亿，上海区域贡献364.7亿，两城业绩贡献占全年销售总额的26%。

随着近几年头部房企逐步摆脱三四线城市的库存包袱或分割三四线城市的合作项目，一二线城市成交占比将会进一步的攀升，这一现象反映出当前房企在城市布局层面一线房企与地方房企呈现分化趋势，我们结合榜单数据从投资、产品两个方面看未来行业的变化。

投资端

头部房企聚焦一二线城市及核心都市圈，优选地块，坚持高品质转型的三四线房企赢得发展空间。

基于“以销定投”的决策逻辑，百强房企会将战略重心回归一二线城市及核心城市圈，选择经济基础好、有人口流入、政策更具开放性的城市。因为随着政策的逐步放开，高净值人群基于生活品质的追求及事业转型的需要加速进入一二线城市，百强房企的优质项目为该类客群提供了更优秀的选择。

对于省域发展企业，也在优选核心城市。以山东省土拍成交情况为例，济、青两地成为房企重点布局城市，优质地块不仅吸引了本地房企的青睐，外地市房企也积极参与其中。对于此类仍坚持在地产赛道但当前受制于所在城市去化困局的企业而言，选择走出去分摊风险，拓宽生存空间，是重要的战略选择，济青两地成为这类企业的战略布局首选。

城市在分化，城市的不同区域投资热度同样分化明显，投资重心回归主城区，配套完善的项目更受追捧，热点地块的投资热度不减，无论对于一二线城市还是三四线区域优质项目的竞争在2025年都将更加激烈，联合体拿地合作开发仍会成为首选。

随着头部房企战略重心回归一二线城市及核心都市圈，及区域龙头企业对于省会城市或副省级城市的布局，三四线城市的部分企业在这次行业调整过程中若始终坚持高品质发展，凭借长期的优质产品及高质量的服务理念深入人心，该类“小而美”的本土房企将赢得发展空间。

产品端

高端改善型需求占比提升明显，大户型受追捧。

从2024年销售数据及客群分析看，中高端及改善类产品是房企的主要业绩支撑。这是由于Z世代成为当前置业或影响置业决策的主力客群，在购房过程中更加追求个性及生活的品质，更愿意为舒适的体验、设计美学、有价值认同的产品去进行付费。

在当前行情下，部分三四线城市房企依靠“小而美”的战略定力，打造出有独立个性的精品项目，在普遍低迷的市场行情中交出一份亮眼的答卷。这类企业代表如金沙地产，持续专注于产品力的提升，强调“工地就是第二售楼部”、“看工地不看房子”的销售理念，打造出了金沙东院、金沙壹号院等精品项目，甚至吸引了众多头部房企的参观交流。

要成为小而美的企业，做出好的产品，首先需要产品在设计端充分考虑客户需求，如产品感官设计、材料选择、景观，甚至小区主题颜色的运用，都需具备客户吸引力。其次对设计理念的提炼要做到精准定位，如智能化、健康生活社区等。再次，加大项目的大户型占比，从2024年成交数据可以看到，90-140平方米首改产品销售额占比为45.2%，140-200平方米的产品销售额占比26.8%，200平方米以上面积段销售额占比15.7%，同比增长3.4个百分点。

从整体趋势来看，房地产行业正在经历深刻的变革，对于企业而言是一场考验耐力和定力的长跑，对美好生活的追求及不断改善居住环境的需要在任何行情下都会存在。只是随着经济社会的发展人们对购房需求从“买房子”到“买好房子”，居住品质受到重视，需要企业快速迭代适配当前客户需求的高品质产品及高质量服务的企业，才有可能在激烈的竞争中获得优势。