@房财经 王哲

成为董事长半个月后，郭主龙率领中交地产，正式发起了对中交物业的收购。

11月1日，中交地产发布公告，与中交集团及其下属子公司中交地产集团、中交一公局及中交投资，签署了股权转让协议。

中交地产将正式收购上述4家公司持有的中交物业10%、51%、24%及15%股权。它将在接下来的15天内，一次性向转让方支付交易款项。

9月11日，中交地产就发布了拟收购中交物业100%的提示性公告。

在发布这个重磅消息的一天后，这家央企开发商发生了重大人事变动。担任董事长5年之久的李永前，因工作变动申请辞任，接替他的是中交地产党委书记郭主龙。

10月16日，中交地产董事会和股东大会审议通过，郭主龙正式被任命为董事长。如今，半个月过去了，他主政中交地产后的第一件大事，要落地了。

7亿元收购价格

公告显示，将中交物业收至麾下，中交地产付出的代价为7亿元。这个价格是评估机构中企华对中交物业现有资产，做出全面评估后给出的。

但最终的收购价格，还需经国资主管部门备案后的评估值为准。

根据现有的收购价格，中交集团所持10%股权对价为6999万元；中交地产集团所持51%股权对价3.57亿元；中交一公局所持24%股权对价为1.68亿元；中交投资所持15%股权对价为1.05亿元。

中交地产与上述公司之间的隶属关系为，中交集团为中交地产集团的母公司，后者则是中交地产的直接控股股东；而中交一公局和中交投资，则是中交集团的全资子公司。

中交物业成立于2022年12月13日，注册资本3亿元。截至目前，在60余座城市，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态、前介服务，为业主方提供基础物业管理服务，以空间服务等增值服务。

至今还不到两岁的中交物业，其诞生的使命，本是奔着独自上市去的。不过，它生不逢时，一出生就遭遇了房地产行业的大衰退，让其IPO之路希望渺茫。

对中交地产而言，此次收购的利好相当明显。在当下的市场环境中，它已陷入了连年的亏损。

今年上半年，中交地产营业收入89.8亿元，同比增加2.48%；净亏损9.99亿元，同比扩大125.51%；归母净亏损9.83亿元，同比扩大72.91%。

业绩亏损也在消耗着中交地产的家底。至上半年末，归母净资产只剩下10.71亿元，较年初减去3成还多，让其股东权益占比来到历史新低的6.3%。

与此同时，其上半年报告显示，有息借款193.69亿元，而至6月底的在手现金为66.48亿元，较年初缩水32.64%。

主营地产业务的低迷，中交地产亟须外来的补血，来粉饰财务报表。其在公告中也坦承了这个想法——收购中交物业，将与房地产主营业务相契合，具有一定协同效应，可以作为房地产开发业务外的新增长点，适当缓解业绩压力。

2.31亿元对赌条件

值得指出的是，此次相当于雪中送炭的交易，郭主龙和中交地产团队，还给它的股东门设置对赌条件。

根据交易协议，中交物业当前的4个股东承诺，中交物业在2025年至2027年3个会计年度的盈利补偿期间，要实现的净利润合计不低于2.31亿元。

倘若中交物业未达到承诺的净利润数额的部分，根据协议约定的方式，中交集团等4个股东，将向中交地产进行现金补偿。

具体补偿金额为，承诺累计净利润减去中交物业实际完成的累计净利润，除以承诺累计净利润后，再乘以股权交易对价。

举例说明，假设未来三年中交物业的实际净利润累计为2亿元，此次收购的交易价格定格在7亿元，则中交集团等需要对中交地产进行的现金补偿，为9394万元。

中交物业能实现这个业绩目标吗？

2023年，中交物业营业收入5.63亿元，净利润6952.27万元。如果参照这个盈利数据测算，未来的3年累计达到2.31亿元，有差距但不明显。

可要参照今年上半年的数据，则要替中交集团等4家公司捏把汗。

上半年，中交物业营业收入4.01亿元，半年的营收达到了去年的71.23%，全年营收不出意外将大幅提升。

更令人担忧的是，它陷入了增收不增利的境地。上半年的净利润只有1028.33万元，只有去年净利润的14.79%。如果下半年还是保持这个数据，其今年的净利润还不及去年的一半。

导致今利润大幅下降的原因是，上半年中交物业营业成本达到了3.31亿元，而去年全年的营业成本为4.04亿元。

收购完成后，中交地产未来将旗下新竣工项目，不断装入中交物业中，随着管理项目的增多，但愿中交物业营收和利润也能水涨船高。

反过来，即便中交物业没有达成对赌业绩，中交地产也获渔翁之利；对中交集团等而言，若真的补偿，肉也是烂到了自家锅里。